Le Conseil d’État a rendu, le 31 décembre 2025, une décision précisant les conditions de recevabilité des recours formés par les voisins contre les autorisations d’urbanisme. Un pétitionnaire a obtenu un permis de construire tacite pour l’édification d’une maison d’habitation et d’un abri anticyclonique sur un terrain situé à Saint-Martin. Une société civile immobilière, agissant en qualité de voisin immédiat, a contesté cette autorisation devant le juge administratif pour excès de pouvoir. Le tribunal administratif de Saint-Martin a annulé le permis litigieux le 20 janvier 2022, décision confirmée par la cour administrative d’appel de Bordeaux le 17 octobre 2024. Le pétitionnaire s’est alors pourvu en cassation devant la haute juridiction administrative pour obtenir l’annulation de cet arrêt d’appel. La question posée au juge consistait à déterminer si la simple proximité géographique suffit à établir l’intérêt à agir d’un requérant contre un projet de construction. Le Conseil d’État juge que le voisin doit préciser l’atteinte directe portée à ses conditions d’occupation ou de jouissance par le projet lui-même. L’examen de la solution retenue conduit à analyser l’exigence de précision de l’intérêt à agir puis le contrôle de la réalité des atteintes.
I. L’exigence de précision de l’intérêt à agir du voisin immédiat
A. La démonstration nécessaire d’une atteinte directe et personnelle Aux termes du code de l’urbanisme, le requérant n’est recevable à former un recours que si les travaux sont « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien ». Il appartient à celui qui saisit le juge « de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ». Le demandeur doit fournir des éléments « suffisamment précis et étayés » montrant que les travaux affectent directement l’utilisation de son propre bien immobilier. Cette obligation impose une corrélation concrète entre la nature de l’ouvrage projeté et les nuisances subies par le requérant sur sa parcelle. La solution adoptée par la haute juridiction confirme une application rigoureuse des règles limitant le contentieux de l’urbanisme aux seuls intérêts légitimes.
B. L’insuffisance du seul critère de proximité géographique Le voisin immédiat bénéficie d’une présomption d’intérêt à agir lorsqu’il invoque des éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet. Toutefois, cette qualité ne dispense pas le demandeur de faire état d’une atteinte réelle aux conditions d’occupation de son bien par les travaux autorisés. Dans cette espèce, le requérant s’est « borné à faire état de la proximité immédiate des constructions » sans mentionner d’autres éléments factuels suffisamment étayés. Le Conseil d’État souligne que l’absence d’arguments relatifs à la localisation précise ou à l’ampleur du projet prive le recours de tout fondement juridique. La simple mention de la qualité de voisin ne saurait donc suffire à rendre recevable une demande d’annulation d’un permis de construire.
II. Le contrôle juridictionnel de la qualification d’intérêt à agir
A. La sanction de la prise en compte de faits étrangers au litige La cour administrative d’appel de Bordeaux avait retenu l’intérêt à agir en s’appuyant sur des travaux de remblaiement illicites réalisés avant le permis. Le Conseil d’État censure ce raisonnement en jugeant que la cour s’est indûment fondée « sur des travaux d’aménagement qui n’étaient pas en litige ». Il appartient au juge de statuer exclusivement sur le projet autorisé par l’acte attaqué et non sur des comportements passés ou juridiquement distincts. Les magistrats d’appel ont également erré en retenant des éléments dont « les intéressés ne faisaient nullement état dans leurs écritures » devant la juridiction. Cette exigence procédurale garantit le respect du débat contradictoire tout en évitant que le juge ne supplée d’office la carence des parties.
B. La protection du bénéficiaire contre les recours insuffisamment étayés En réglant l’affaire au fond, la haute juridiction constate que les habitations sont séparées par une distance importante et une végétation formant un écran. Le projet litigieux n’est pas « de nature à accroître significativement la circulation » ni à nuire aux conditions de sortie des véhicules de la parcelle. Les éléments versés au dossier par le pétitionnaire démontrent que les atteintes alléguées par le requérant sont dépourvues de toute réalité matérielle tangible. Le juge administratif protège ainsi la sécurité juridique du bénéficiaire de l’acte contre des recours dont le fondement n’est pas sérieusement établi. Cette décision s’inscrit dans une volonté de rationaliser le contentieux de l’urbanisme par un filtrage efficace des requêtes fondées sur la seule proximité.