La Cour administrative d’appel de Paris a rendu, le 17 décembre 2025, une décision concernant la contestation d’une autorisation de construire délivrée dans un territoire ultramarin. Un permis de construire avait été accordé par l’autorité compétente pour l’édification d’une habitation privée située dans une zone urbaine de ce territoire. Des voisins ont sollicité l’annulation de cet arrêté et du rejet de leur recours gracieux devant le tribunal administratif de première instance. Par un jugement du 12 septembre 2023, les premiers juges ont rejeté cette demande, ce qui a conduit les administrés à interjeter appel. Ils soutenaient que leur intérêt à agir était réel et que le dossier de demande de permis présentait de nombreuses insuffisances architecturales. L’administration défenderesse opposait une fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification du recours, formalité pourtant exigée par le code de l’urbanisme national. Le problème juridique repose sur l’applicabilité des règles nationales de procédure contentieuse dans une collectivité bénéficiant d’une large autonomie législative. La Cour confirme l’irrecevabilité du recours en jugeant que l’obligation de notification s’impose de plein droit dès lors que l’affichage est régulier. L’analyse du fondement de cette obligation procédurale précédera l’examen de l’importance de la publicité foncière dans le déclenchement de cette irrecevabilité.
I. L’application impérative des règles de procédure administrative nationale
A. La nature contentieuse de l’obligation de notification
Le juge administratif considère que l’obligation de notifier le recours à l’auteur de la décision et au titulaire constitue une règle de procédure administrative contentieuse. Cette formalité permet de prévenir le bénéficiaire d’une autorisation de l’existence d’un litige susceptible de compromettre la réalisation de son projet de construction. L’arrêt souligne que cette exigence « relève de la compétence de l’État » et doit être respectée scrupuleusement sous peine d’entraîner l’irrecevabilité immédiate de la requête. Il s’agit d’une garantie de sécurité juridique pour les pétitionnaires qui peuvent ainsi commencer leurs travaux avec une connaissance claire des risques judiciaires.
B. Le régime de l’application de plein droit en territoire autonome
En vertu de la loi organique du 27 février 2004, les règles de procédure administrative contentieuse s’appliquent de plein droit dans les collectivités territoriales autonomes. Le code de l’aménagement local ne peut pas déroger à ces principes fondamentaux qui régissent l’organisation de la justice sur l’ensemble du territoire national. La Cour affirme que cette obligation est « applicable de plein droit » sans qu’une mention expresse dans la réglementation locale ne soit nécessaire pour sa validité. Cette solution préserve l’unité du droit processuel et assure une égalité de traitement entre tous les justiciables devant les juridictions d’appel.
L’application de ces principes nationaux impose cependant un contrôle rigoureux des modalités d’information des tiers sur le terrain d’assiette de la construction projetée.
II. La protection des droits des tiers par la publicité de l’autorisation
A. L’affichage régulier comme condition de l’irrecevabilité du recours
Le déclenchement du délai de recours et de l’obligation de notification dépend de la régularité des mentions portées sur le panneau d’affichage du terrain. L’affichage doit indiquer l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de l’autorisation de construire. En l’espèce, les photographies certifiées numériquement démontrent que le panneau comportait « explicitement l’obligation de notification des recours en application de l’article R. 600-1 ». Cette preuve matérielle permet d’opposer l’irrecevabilité aux requérants qui ne justifient pas avoir accompli cette formalité obligatoire dans les délais impartis.
B. Une rigueur jurisprudentielle confirmée pour la sécurité juridique des projets
L’absence de justification de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception entraîne le rejet définitif des conclusions tendant à l’annulation du permis. La Cour administrative d’appel de Paris manifeste une rigueur constante dans l’application de ces dispositions pour protéger la stabilité des actes administratifs créateurs de droits. Ainsi, cette jurisprudence limite les incertitudes liées à des recours dont le bénéficiaire n’aurait pas été informé, protégeant les investissements immobiliers déjà engagés. Le respect de ces formes impératives conditionne l’accès au juge et rappelle aux conseils des parties la nécessité d’une vigilance accrue en urbanisme.