Le Conseil constitutionnel a rendu le 21 février 2019 une décision relative à la conformité du septième alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition prévoit une majoration automatique en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie à la fin d’un bail d’habitation. Une bailleresse contestait l’application de cette pénalité de dix pour cent par mois de retard lors d’un litige l’opposant à son ancienne locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a transmis cette question prioritaire de constitutionnalité par un arrêt rendu le 13 décembre 2018. La requérante soutenait que cette majoration automatique méconnaissait les principes de proportionnalité et d’individualisation des peines ainsi que le droit de propriété individuelle. La difficulté juridique consistait à déterminer si cette majoration forfaitaire constituait une punition au sens de l’article 8 de la Déclaration de 1789. Le Conseil constitutionnel a déclaré la disposition conforme en retenant que la majoration présente un caractère exclusivement indemnitaire et non une sanction répressive. L’analyse de cette solution commande d’examiner la qualification juridique retenue par les sages (I), puis la proportionnalité de l’atteinte portée au patrimoine du bailleur (II).
I. L’affirmation du caractère indemnitaire de la majoration forfaitaire
A. L’exclusion de la qualification de sanction punitive
Le Conseil constitutionnel précise d’emblée que les principes de l’article 8 de la Déclaration de 1789 s’appliquent à toute sanction ayant le caractère d’une punition. Les juges considèrent que « la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition ». Cette interprétation écarte les griefs tirés de la méconnaissance des principes de nécessité, de proportionnalité et d’individualisation des peines prévus par le bloc constitutionnel. La juridiction refuse de voir dans cette somme forfaitaire une amende civile. Elle considère que le dispositif ne relève pas du champ de la matière pénale malgré l’automaticité de son application au bailleur négligent.
B. La fonction de compensation du préjudice locatif
La haute juridiction souligne que cette somme est versée directement au locataire lésé pour réparer les conséquences financières de l’absence de restitution des fonds. Les juges rappellent que le législateur a souhaité « favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux » qui empoisonnent régulièrement les relations locatives. Cette finalité indemnitaire est confirmée par l’impossibilité de cumuler cette majoration avec les intérêts moratoires au taux légal fixés par le code civil. La majoration remplit une fonction de réparation forfaitaire des dommages subis par le preneur dont le capital reste indûment retenu par son ancien bailleur.
II. La validation constitutionnelle de la majoration de dix pour cent
A. La pertinence des critères de calcul de la majoration
Le Conseil constitutionnel valide le choix d’une majoration fixée à dix pour cent du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé. Il estime que « le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice » subi par le locataire privé de ses fonds. La référence au loyer mensuel paraît cohérence puisque ce dernier sert de plafond légal au montant du dépôt de garantie exigible lors du bail. Les sages ajoutent que le dispositif prend correctement en compte la durée du préjudice en multipliant la somme due par le nombre de mois écoulés. Cette structure tarifée permet d’assurer une certaine prévisibilité juridique tout en protégeant la partie faible au contrat de location.
B. L’absence d’atteinte disproportionnée au droit de propriété
L’examen se conclut par le rejet du grief relatif à l’atteinte disproportionnée au droit de propriété protégé par l’article 2 de la Déclaration de 1789. Le législateur peut limiter les conditions d’exercice de ce droit s’il poursuit un objectif d’intérêt général sans porter une atteinte excessive au propriétaire. Le Conseil juge que la protection des locataires et la fluidité du marché locatif justifient cette limitation apportée à la liberté des bailleurs privés. Le mécanisme n’est pas jugé arbitraire car il ne s’applique que si le locataire a transmis sa nouvelle adresse pour permettre la restitution. Cette décision confirme la constitutionnalité d’un outil essentiel du droit au logement tout en préservant l’équilibre entre les prérogatives des parties au contrat.