Par un arrêt rendu le 5 décembre 2025, la cour administrative d’appel de Nantes précise les conditions de régularisation d’un permis de construire. Ce litige porte sur une autorisation d’urbanisme délivrée pour la construction d’un immeuble collectif dont la toiture initiale présentait des pentes non symétriques. Après le rejet de leur demande par le jugement du 27 juin 2023 du tribunal administratif de Nantes, les requérants ont saisi la juridiction d’appel. Par une décision avant dire droit, les juges d’appel ont constaté une méconnaissance des règles relatives aux toitures prévues par le plan local d’urbanisme. Ils ont alors décidé de surseoir à statuer pour permettre la notification d’un acte de régularisation dans un délai de six mois. Durant cette période, l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunale a procédé à une modification simplifiée du document d’urbanisme applicable. Cette évolution réglementaire a introduit une exception pour l’architecture contemporaine permettant ainsi au pétitionnaire d’obtenir un permis de construire modificatif conforme. La cour devait déterminer si un changement de réglementation intervenu après la décision de sursis peut valablement fonder la régularisation du projet architectural. Elle affirme la légalité de cette procédure en écartant les griefs relatifs à la validité formelle et matérielle de la délibération modifiant le règlement. L’examen de la solution retenue impose d’analyser d’abord la validité de la régularisation réglementaire avant d’étudier l’appréciation portée sur l’insertion urbaine du projet.
I. La validation de la régularisation par la modification du règlement d’urbanisme
A. L’admission d’une mise en conformité fondée sur une règle nouvelle
Le juge administratif confirme qu’un permis de construire modificatif peut régulariser un vice en se fondant sur une règle d’urbanisme modifiée. L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permet effectivement de purger une illégalité par l’intervention d’une mesure de régularisation appropriée. En l’espèce, le pétitionnaire a produit un arrêté complémentaire tenant compte des nouvelles dispositions autorisant une architecture contemporaine pour les projets collectifs. Les requérants soutenaient que le nouvel acte ne permettait pas de régulariser le vice constaté puisque les toitures n’avaient pas été matériellement modifiées. La cour écarte cet argument en soulignant que le respect de la règle s’apprécie désormais au regard du règlement d’urbanisme en vigueur. Le juge précise que « le permis de construire modificatif du 19 mai 2025 a régularisé le vice affectant l’arrêté du 30 mai 2022 ». Cette solution démontre la souplesse offerte par la procédure de régularisation pour sauver des projets immobiliers dont l’illégalité est devenue obsolète.
B. L’échec de l’exception d’illégalité soulevée contre la délibération communautaire
L’exception d’illégalité dirigée contre la délibération modifiant le plan local d’urbanisme est rejetée par la cour au terme d’un contrôle de légalité rigoureux. Les requérants invoquaient une information insuffisante des élus ainsi qu’un détournement de pouvoir destiné à favoriser la seule opération immobilière en litige. La juridiction d’appel estime que la note de synthèse adressée aux conseillers communautaires contenait des précisions suffisantes sur les motifs de la modification. Elle relève également que l’évolution de la règle s’applique à l’ensemble d’une zone et poursuit un objectif global de densification de l’habitat. L’arrêt souligne que la modification « doit être regardée comme poursuivant une finalité d’intérêt général » liée à la diversité du tissu urbain. Le juge administratif refuse ainsi de censurer un changement de norme dès lors qu’il s’inscrit dans un parti d’urbanisme cohérent. Ce rejet confirme la difficulté pour les tiers de démontrer l’existence d’une manœuvre administrative visant exclusivement à régulariser une situation individuelle.
II. La confirmation de la qualité architecturale et de l’insertion du bâtiment
A. Le respect des critères techniques relatifs à la volumétrie des combles
La cour administrative d’appel de Nantes valide ensuite les caractéristiques volumétriques de la toiture au regard des nouvelles prescriptions du règlement de zone. Les dispositions du plan local d’urbanisme exigent une simplicité de volume et une unité de conception pour les combles des constructions nouvelles. Le projet autorisé prévoit une toiture à quatre pans asymétriques utilisant des matériaux métalliques de teinte gris clair pour assurer un aspect contemporain. Le juge estime que cette structure respecte les impératifs du règlement d’urbanisme dès lors qu’elle participe à la qualité architecturale de l’ensemble. Il est précisé que cette toiture « présente, eu égard à ses caractéristiques, la simplicité de volume et l’unité de conception requises ». La validation repose sur une lecture littérale des exigences réglementaires combinée aux évolutions apportées par la procédure de modification simplifiée. L’admission de l’architecture contemporaine permet ainsi de déroger aux formes traditionnelles de toitures symétriques imposées aux constructions plus anciennes.
B. Une insertion harmonieuse au sein d’un environnement urbain hétérogène
L’appréciation souveraine du juge se porte enfin sur l’insertion du bâtiment dans un environnement urbain marqué par une forte hétérogénéité architecturale. L’article R. 111-27 du code de l’urbanisme permet de refuser un projet s’il porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. La cour constate que le quartier environnant comprend à la fois des maisons individuelles, de l’habitat collectif dense et un établissement hospitalier. Cette diversité interdit de considérer que le secteur présenterait un intérêt urbanistique particulier ou une homogénéité méritant une protection architecturale renforcée. L’arrêt retient que le projet « respecte, quand bien même une grande partie des maisons avoisinantes sont dotées de toitures en tuiles, l’harmonie du bâti existant ». Le maire n’a donc pas commis d’erreur d’appréciation en autorisant l’édification de cet immeuble collectif au sein de ce paysage urbain varié. Cette décision illustre la liberté créative laissée aux pétitionnaires dès lors que le projet ne provoque pas de rupture visuelle excessive.