Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°24/04612
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2025, ce jugement tranche un litige de copropriété relatif au recouvrement de provisions, de charges approuvées et de travaux, ainsi qu’aux frais de recouvrement, aux intérêts et aux dommages-intérêts pour résistance fautive. Le syndicat des copropriétaires poursuivait le copropriétaire débiteur sur la base d’impayés récurrents depuis plusieurs années, produits mis à jour à l’audience et complétés par une note en délibéré. Le défendeur soutenait avoir apuré la dette par plusieurs chèques et contestait des postes précis, notamment certains travaux et frais de gestion, tout en reconnaissant des règlements partiels. La procédure a donné lieu à une audience de plaidoirie au cours de laquelle les pièces ont été produites, puis à un délibéré, la juridiction opérant une déduction des sommes remises à l’audience pour fixer le solde. La question posée tenait à la preuve de l’exigibilité des provisions et charges approuvées, à l’articulation entre budget prévisionnel et dépenses de travaux, au régime des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux conditions d’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. La solution retient l’exigibilité des sommes sur la base des décisions d’assemblée générale et des décomptes, réduit les frais de recouvrement aux seules diligences nécessaires, et sanctionne la résistance prolongée par des dommages-intérêts proportionnés.
I. Détermination et preuve de la créance de copropriété
A. Exigibilité des charges et provisions à l’appui des décisions collectives
Le jugement rappelle les jalons probatoires gouvernant le recouvrement des charges et provisions. Il énonce que « Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat », recentrant la démonstration sur les documents décisifs: procès-verbaux approuvant les comptes, décomptes de répartition et décompte individuel. L’exigibilité des provisions est arrimée au budget voté, conformément au décret de 1967, de sorte que « Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs ». La juridiction articule ces exigences avec l’article 42 de la loi de 1965, rappelant l’autorité obligatoire des décisions d’assemblée non annulées. La contestation isolée d’affectations ou de postes ne suspend pas le paiement des sommes décidées et approuvées.
Au vu des pièces, la juridiction constate que le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices successifs, le vote des budgets prévisionnels et les attestations de non-recours, ainsi que les décomptes et relevés individuels. Elle en déduit que « la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 117,52 euros », montant correspondant au périmètre de la demande actualisée. La remise d’un chèque à l’audience entraîne une imputation et une déduction opérée par le juge, qui fixe la créance résiduelle à 2 553,78 euros et y ajoute les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’articulation retenue avec l’article 1231-6 du code civil et les dispositions réglementaires applicables.
B. Régime des travaux hors budget et portée des décisions d’assemblée
Le juge distingue les dépenses comprises au budget des travaux visés par l’article 44 du décret de 1967, lesquels « ne sont pas compris dans le budget prévisionnel » et doivent être autorisés quant à leur principe, leur montant et leurs modalités d’exigibilité. La preuve par le syndicat inclut ici les délibérations d’assemblée ayant voté les travaux contestés, rendant les appels correspondants certains, liquides et exigibles. La juridiction souligne qu’« en application de l’article 42 », les décisions d’approbation et de travaux « s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée », de sorte que l’absence de recours contre les procès-verbaux produit un effet impératif. L’argumentation du débiteur, fondée sur des contestations ponctuelles et des règlements réputés adressés, se heurte à l’exigence probatoire: la juridiction retient qu’en l’absence de justificatifs d’envoi, de réception et d’encaissement, les copies de chèques ne suffisent pas à démontrer un apurement effectif.
La conséquence est nette: l’ensemble des contestations est écarté, la dette est chiffrée après imputation du versement opéré à l’audience, et les intérêts courent à compter de la délivrance de l’assignation. La cohérence d’ensemble tient à la primauté des décisions collectives et à la discipline de preuve, qui évitent les recompositions a posteriori des comptes en dehors du cadre délibératif.
II. Encadrement des frais de recouvrement et sanction de la résistance fautive
A. Les « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965
Le jugement rappelle que « sont imputables au seul copropriétaire concerné » les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée, tout en précisant que « Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés ». Il fixe le critère directeur: « les frais de recouvrement ne sont nécessaires […] que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». La juridiction distingue utilement entre frais d’auxiliaire de justice, récupérables au titre des dépens lorsqu’engagés en cours d’instance, et honoraires d’avocat, indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et non imputables via l’article 10-1.
Appliquant ce cadre, le juge apprécie la nécessité des mises en demeure répétées revendiquées avant l’action, tout en rappelant que la multiplication de ces courriers relève aussi d’un choix de la collectivité. Il en déduit une réduction mesurée: « Seule la somme de 540 euros sera accordée au titre des frais nécessaires ». La solution concilie l’exigence d’effectivité du recouvrement avec la protection contre une répercussion indifférenciée de coûts relevant de la gestion ordinaire. Elle rappelle aux syndicats la charge de préciser la nature de chaque diligence, sa finalité et son utilité dans le recouvrement effectif, faute de quoi la réduction demeure possible.
B. Dommages-intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive
La juridiction mobilise l’article 1231-6 du code civil en lien avec l’article 1240, en posant que la mauvaise foi du débiteur peut fonder des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires lorsque un préjudice indépendant est établi. Elle souligne, d’une part, la présomption de bonne foi de l’article 2274, d’autre part, la réalité d’un préjudice collectif né d’impayés anciens et réitérés. Le motif est explicite: « Les manquements répétés […] outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires […] un préjudice financier direct et certain ». L’octroi de 2 000 euros, avec intérêts à compter du jugement, est ajusté « compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété » détenus par le débiteur.
La motivation articule des indices de durée, de répétition et d’impact sur la trésorerie pour caractériser la faute et la mauvaise foi. Elle se montre convaincante au regard des mises en demeure antérieures, du défaut de preuve d’encaissement des paiements allégués, et de l’atteinte au fonctionnement normal de la copropriété. On peut relever que la juridiction évite toute double indemnisation: les frais d’avocat restent cantonnés à l’article 700, les frais de recouvrement strictement nécessaires sont isolés, et le poste de dommages-intérêts vise un préjudice distinct des intérêts moratoires. L’économie du dispositif demeure ainsi cohérente, en ligne avec la finalité réparatrice des chefs alloués.
La portée de la décision est claire. Elle confirme la centralité des décisions d’assemblée et des décomptes pour établir l’exigibilité, rappelle l’insuffisance probatoire de simples copies de chèques, encadre l’imputation des frais de recouvrement par un test de nécessité, et admet la réparation d’un préjudice autonome en cas de résistance répétée et structurante. Elle invite, dans les pratiques, à documenter rigoureusement les diligences de recouvrement et à procéder à des imputations précises, tout en resituant la contestation des postes au stade approprié des délibérations collectives.
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2025, ce jugement tranche un litige de copropriété relatif au recouvrement de provisions, de charges approuvées et de travaux, ainsi qu’aux frais de recouvrement, aux intérêts et aux dommages-intérêts pour résistance fautive. Le syndicat des copropriétaires poursuivait le copropriétaire débiteur sur la base d’impayés récurrents depuis plusieurs années, produits mis à jour à l’audience et complétés par une note en délibéré. Le défendeur soutenait avoir apuré la dette par plusieurs chèques et contestait des postes précis, notamment certains travaux et frais de gestion, tout en reconnaissant des règlements partiels. La procédure a donné lieu à une audience de plaidoirie au cours de laquelle les pièces ont été produites, puis à un délibéré, la juridiction opérant une déduction des sommes remises à l’audience pour fixer le solde. La question posée tenait à la preuve de l’exigibilité des provisions et charges approuvées, à l’articulation entre budget prévisionnel et dépenses de travaux, au régime des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux conditions d’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. La solution retient l’exigibilité des sommes sur la base des décisions d’assemblée générale et des décomptes, réduit les frais de recouvrement aux seules diligences nécessaires, et sanctionne la résistance prolongée par des dommages-intérêts proportionnés.
I. Détermination et preuve de la créance de copropriété
A. Exigibilité des charges et provisions à l’appui des décisions collectives
Le jugement rappelle les jalons probatoires gouvernant le recouvrement des charges et provisions. Il énonce que « Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat », recentrant la démonstration sur les documents décisifs: procès-verbaux approuvant les comptes, décomptes de répartition et décompte individuel. L’exigibilité des provisions est arrimée au budget voté, conformément au décret de 1967, de sorte que « Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs ». La juridiction articule ces exigences avec l’article 42 de la loi de 1965, rappelant l’autorité obligatoire des décisions d’assemblée non annulées. La contestation isolée d’affectations ou de postes ne suspend pas le paiement des sommes décidées et approuvées.
Au vu des pièces, la juridiction constate que le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices successifs, le vote des budgets prévisionnels et les attestations de non-recours, ainsi que les décomptes et relevés individuels. Elle en déduit que « la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 117,52 euros », montant correspondant au périmètre de la demande actualisée. La remise d’un chèque à l’audience entraîne une imputation et une déduction opérée par le juge, qui fixe la créance résiduelle à 2 553,78 euros et y ajoute les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’articulation retenue avec l’article 1231-6 du code civil et les dispositions réglementaires applicables.
B. Régime des travaux hors budget et portée des décisions d’assemblée
Le juge distingue les dépenses comprises au budget des travaux visés par l’article 44 du décret de 1967, lesquels « ne sont pas compris dans le budget prévisionnel » et doivent être autorisés quant à leur principe, leur montant et leurs modalités d’exigibilité. La preuve par le syndicat inclut ici les délibérations d’assemblée ayant voté les travaux contestés, rendant les appels correspondants certains, liquides et exigibles. La juridiction souligne qu’« en application de l’article 42 », les décisions d’approbation et de travaux « s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée », de sorte que l’absence de recours contre les procès-verbaux produit un effet impératif. L’argumentation du débiteur, fondée sur des contestations ponctuelles et des règlements réputés adressés, se heurte à l’exigence probatoire: la juridiction retient qu’en l’absence de justificatifs d’envoi, de réception et d’encaissement, les copies de chèques ne suffisent pas à démontrer un apurement effectif.
La conséquence est nette: l’ensemble des contestations est écarté, la dette est chiffrée après imputation du versement opéré à l’audience, et les intérêts courent à compter de la délivrance de l’assignation. La cohérence d’ensemble tient à la primauté des décisions collectives et à la discipline de preuve, qui évitent les recompositions a posteriori des comptes en dehors du cadre délibératif.
II. Encadrement des frais de recouvrement et sanction de la résistance fautive
A. Les « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965
Le jugement rappelle que « sont imputables au seul copropriétaire concerné » les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée, tout en précisant que « Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés ». Il fixe le critère directeur: « les frais de recouvrement ne sont nécessaires […] que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». La juridiction distingue utilement entre frais d’auxiliaire de justice, récupérables au titre des dépens lorsqu’engagés en cours d’instance, et honoraires d’avocat, indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et non imputables via l’article 10-1.
Appliquant ce cadre, le juge apprécie la nécessité des mises en demeure répétées revendiquées avant l’action, tout en rappelant que la multiplication de ces courriers relève aussi d’un choix de la collectivité. Il en déduit une réduction mesurée: « Seule la somme de 540 euros sera accordée au titre des frais nécessaires ». La solution concilie l’exigence d’effectivité du recouvrement avec la protection contre une répercussion indifférenciée de coûts relevant de la gestion ordinaire. Elle rappelle aux syndicats la charge de préciser la nature de chaque diligence, sa finalité et son utilité dans le recouvrement effectif, faute de quoi la réduction demeure possible.
B. Dommages-intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive
La juridiction mobilise l’article 1231-6 du code civil en lien avec l’article 1240, en posant que la mauvaise foi du débiteur peut fonder des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires lorsque un préjudice indépendant est établi. Elle souligne, d’une part, la présomption de bonne foi de l’article 2274, d’autre part, la réalité d’un préjudice collectif né d’impayés anciens et réitérés. Le motif est explicite: « Les manquements répétés […] outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires […] un préjudice financier direct et certain ». L’octroi de 2 000 euros, avec intérêts à compter du jugement, est ajusté « compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété » détenus par le débiteur.
La motivation articule des indices de durée, de répétition et d’impact sur la trésorerie pour caractériser la faute et la mauvaise foi. Elle se montre convaincante au regard des mises en demeure antérieures, du défaut de preuve d’encaissement des paiements allégués, et de l’atteinte au fonctionnement normal de la copropriété. On peut relever que la juridiction évite toute double indemnisation: les frais d’avocat restent cantonnés à l’article 700, les frais de recouvrement strictement nécessaires sont isolés, et le poste de dommages-intérêts vise un préjudice distinct des intérêts moratoires. L’économie du dispositif demeure ainsi cohérente, en ligne avec la finalité réparatrice des chefs alloués.
La portée de la décision est claire. Elle confirme la centralité des décisions d’assemblée et des décomptes pour établir l’exigibilité, rappelle l’insuffisance probatoire de simples copies de chèques, encadre l’imputation des frais de recouvrement par un test de nécessité, et admet la réparation d’un préjudice autonome en cas de résistance répétée et structurante. Elle invite, dans les pratiques, à documenter rigoureusement les diligences de recouvrement et à procéder à des imputations précises, tout en resituant la contestation des postes au stade approprié des délibérations collectives.