Tribunal judiciaire de Bobigny, le 25 juin 2025, n°25/00553
Tribunal judiciaire de Bobigny, ordonnance de référé du 25 juin 2025. Un bail commercial conclu en 2020 liait des bailleurs à une locataire professionnelle sur un local commercial. Restant impayée, la dette a donné lieu à un commandement visant la clause résolutoire et à une injonction de justifier l’assurance locative.
Après le commandement délivré en janvier 2025, les bailleurs ont assigné en référé en mars 2025. Ils demandaient la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une provision correspondant aux arriérés, une indemnité d’occupation, et l’allocation de frais irrépétibles. La défenderesse a comparu personnellement sans avocat. Les demandeurs ont actualisé le montant réclamé et se sont opposés à tout délai de paiement.
La question posée portait sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce en cas d’impayés et de défaut d’assurance, ainsi que sur le pouvoir du juge des référés d’allouer une provision et de fixer une indemnité d’occupation au regard du caractère non sérieusement contestable des obligations.
Le juge retient l’efficacité du commandement resté infructueux dans le délai légal et constate le défaut de justification d’assurance dans le même délai. Il en déduit la résiliation de plein droit à la date d’exigibilité d’un mois. Il précise enfin l’octroi d’une indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et taxes, et alloue une provision arrêtée au décompte notifié avant l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci. La motivation s’appuie sur des attendus clairs, notamment lorsque il est rappelé que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « Le bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 février 2025 ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en matière de loyers commerciaux
A. Les conditions légales et contractuelles de la résiliation de plein droit La décision rappelle les exigences de l’article L. 145-41, dont il est cité que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Elle souligne aussi la faculté de suspension judiciaire par délais, en citant que « Les juges saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ». Faute de régularisation, la clause retrouve son plein effet, puisque « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le bail comportait une stipulation classique, reprise dans les motifs, selon laquelle « en cas d’inexécution de l’une de ses conditions, un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit ». Le juge constate enfin, sur pièces, que « Il est relevé que le commandement […] est demeuré infructueux dans le mois de sa signification », ce qui clôt le débat sur la condition suspensive légale.
B. Les manquements retenus et leurs effets procéduraux Deux manquements sont caractérisés, chacun suffisant à déclencher la clause. D’abord, l’impayé constaté par un décompte annexé à l’assignation, non régularisé dans le délai d’un mois. Ensuite, l’absence de justification d’assurance, la juridiction relevant que « la société défenderesse n’a pas justifié, dans le même délai d’un mois, avoir souscrit une assurance locative ». La combinaison de ces défaillances conduit au constat de la résiliation, exprimé en termes nets: « Le bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 février 2025 ». Le juge des référés en tire la conséquence utile en ordonnant l’expulsion, la condition de l’obligation non sérieusement contestable étant satisfaite au vu de l’efficacité acquise de la clause résolutoire et de l’inexécution persistant après commandement.
II. Les conséquences pécuniaires en référé: provision et occupation
A. La provision au regard de l’obligation non contestable et de la preuve Le pouvoir de condamner à provision trouve son fondement immédiat, le juge rappelant que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ». La charge probatoire est également rappelée en des termes généraux: « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». La juridiction arrête alors la provision au seul décompte valablement porté à la connaissance de la défenderesse avant l’instance, excluant le complément non notifié. Ce choix, prudent, garantit le cadre du référé-provision et respecte l’office limité du juge, cantonné à l’évidence de la créance. Il s’inscrit dans une ligne constante qui dissocie le recouvrement provisionnel de l’ajustement éventuel du solde au fond, en évitant toute liquidation complexe.
B. L’indemnité d’occupation, sa base de calcul et les intérêts L’indemnité d’occupation tient lieu de loyer postérieurement à la résiliation. La décision fixe une référence conforme à la pratique, en retenant « une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux ». La date de départ coïncide avec l’acquisition de la clause, ce qui assure la cohérence entre l’extinction du bail et la naissance de l’occupation sans droit ni titre. Quant aux intérêts, ils courent « au taux légal à compter de l’assignation », solution sobre et classique, qui rattache l’exigibilité processuelle de la provision à l’acte introductif. L’ensemble compose un dispositif équilibré: il répare l’occupation prolongée, préserve le droit à perception des fruits civils jusqu’à la restitution effective, et maintient la possibilité d’un ajustement ultérieur si des paiements ou contestations sérieuses surgissaient en procédure au fond.
Ainsi, le juge des référés applique strictement le mécanisme de l’article L. 145-41, en vérifiant la régularité du commandement, l’absence de purge dans le mois et le défaut d’assurance, puis en ordonnant les mesures consécutives nécessaires. La provision s’ancre dans l’évidence probatoire, tandis que l’indemnité d’occupation reproduit fidèlement l’économie du loyer résilié, jusqu’à la libération des lieux.
Tribunal judiciaire de Bobigny, ordonnance de référé du 25 juin 2025. Un bail commercial conclu en 2020 liait des bailleurs à une locataire professionnelle sur un local commercial. Restant impayée, la dette a donné lieu à un commandement visant la clause résolutoire et à une injonction de justifier l’assurance locative.
Après le commandement délivré en janvier 2025, les bailleurs ont assigné en référé en mars 2025. Ils demandaient la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une provision correspondant aux arriérés, une indemnité d’occupation, et l’allocation de frais irrépétibles. La défenderesse a comparu personnellement sans avocat. Les demandeurs ont actualisé le montant réclamé et se sont opposés à tout délai de paiement.
La question posée portait sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce en cas d’impayés et de défaut d’assurance, ainsi que sur le pouvoir du juge des référés d’allouer une provision et de fixer une indemnité d’occupation au regard du caractère non sérieusement contestable des obligations.
Le juge retient l’efficacité du commandement resté infructueux dans le délai légal et constate le défaut de justification d’assurance dans le même délai. Il en déduit la résiliation de plein droit à la date d’exigibilité d’un mois. Il précise enfin l’octroi d’une indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et taxes, et alloue une provision arrêtée au décompte notifié avant l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci. La motivation s’appuie sur des attendus clairs, notamment lorsque il est rappelé que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « Le bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 février 2025 ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en matière de loyers commerciaux
A. Les conditions légales et contractuelles de la résiliation de plein droit
La décision rappelle les exigences de l’article L. 145-41, dont il est cité que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Elle souligne aussi la faculté de suspension judiciaire par délais, en citant que « Les juges saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ». Faute de régularisation, la clause retrouve son plein effet, puisque « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le bail comportait une stipulation classique, reprise dans les motifs, selon laquelle « en cas d’inexécution de l’une de ses conditions, un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit ». Le juge constate enfin, sur pièces, que « Il est relevé que le commandement […] est demeuré infructueux dans le mois de sa signification », ce qui clôt le débat sur la condition suspensive légale.
B. Les manquements retenus et leurs effets procéduraux
Deux manquements sont caractérisés, chacun suffisant à déclencher la clause. D’abord, l’impayé constaté par un décompte annexé à l’assignation, non régularisé dans le délai d’un mois. Ensuite, l’absence de justification d’assurance, la juridiction relevant que « la société défenderesse n’a pas justifié, dans le même délai d’un mois, avoir souscrit une assurance locative ». La combinaison de ces défaillances conduit au constat de la résiliation, exprimé en termes nets: « Le bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 février 2025 ». Le juge des référés en tire la conséquence utile en ordonnant l’expulsion, la condition de l’obligation non sérieusement contestable étant satisfaite au vu de l’efficacité acquise de la clause résolutoire et de l’inexécution persistant après commandement.
II. Les conséquences pécuniaires en référé: provision et occupation
A. La provision au regard de l’obligation non contestable et de la preuve
Le pouvoir de condamner à provision trouve son fondement immédiat, le juge rappelant que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ». La charge probatoire est également rappelée en des termes généraux: « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». La juridiction arrête alors la provision au seul décompte valablement porté à la connaissance de la défenderesse avant l’instance, excluant le complément non notifié. Ce choix, prudent, garantit le cadre du référé-provision et respecte l’office limité du juge, cantonné à l’évidence de la créance. Il s’inscrit dans une ligne constante qui dissocie le recouvrement provisionnel de l’ajustement éventuel du solde au fond, en évitant toute liquidation complexe.
B. L’indemnité d’occupation, sa base de calcul et les intérêts
L’indemnité d’occupation tient lieu de loyer postérieurement à la résiliation. La décision fixe une référence conforme à la pratique, en retenant « une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux ». La date de départ coïncide avec l’acquisition de la clause, ce qui assure la cohérence entre l’extinction du bail et la naissance de l’occupation sans droit ni titre. Quant aux intérêts, ils courent « au taux légal à compter de l’assignation », solution sobre et classique, qui rattache l’exigibilité processuelle de la provision à l’acte introductif. L’ensemble compose un dispositif équilibré: il répare l’occupation prolongée, préserve le droit à perception des fruits civils jusqu’à la restitution effective, et maintient la possibilité d’un ajustement ultérieur si des paiements ou contestations sérieuses surgissaient en procédure au fond.
Ainsi, le juge des référés applique strictement le mécanisme de l’article L. 145-41, en vérifiant la régularité du commandement, l’absence de purge dans le mois et le défaut d’assurance, puis en ordonnant les mesures consécutives nécessaires. La provision s’ancre dans l’évidence probatoire, tandis que l’indemnité d’occupation reproduit fidèlement l’économie du loyer résilié, jusqu’à la libération des lieux.