Tribunal judiciaire de Nice, le 23 juin 2025, n°23/02597
Le Tribunal judiciaire de Nice, 23 juin 2025 (2e chambre civile, RG 23/02597), statue sur la formation d’une vente immobilière au terme d’une offre à durée déterminée. Un propriétaire a confié un mandat non exclusif, puis un acquéreur potentiel a formulé, le 16 septembre 2022, une offre au prix, dépourvue de condition suspensive, et limitée dans le temps. Le propriétaire a, le 19 septembre 2022, exprimé la volonté de mettre fin au mandat. L’acquéreur a saisi le juge pour voir constater la perfection de la vente et obtenir un jugement valant titre. Le défendeur a opposé la caducité de l’offre, s’est prévalu d’un droit de rétractation et a contesté la validité du mandat, tout en sollicitant des dommages et intérêts pour l’indisponibilité du bien.
La juridiction rappelle les articles 1113, 1583 et 1589 du code civil, puis fonde sa décision sur le contenu même de l’offre écrite. Deux stipulations commandent la solution. D’abord, sa durée: « Cette offre d’achat est valable jusqu’au 19/09/2022 inclus. Passé cette date, et à défaut d’acceptation par le PROPRIETAIRE, elle deviendra caduque, sans autre formalité, sauf accord contraire de l’OFFRANT ». Ensuite, sa modalité d’acceptation: « L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le PROPRIETAIRE ». Constatant l’absence de signature dans le délai, le tribunal juge que « l’offre litigieuse est devenue caduque conformément à l’acte qu’il a signé ». Il en déduit l’impossibilité de retenir une vente parfaite, rejette les demandes de l’acquéreur, et alloue des dommages et intérêts pour l’indisponibilité du bien durant l’instance. Les griefs tenant à la conduite de l’agent immobilier sont écartés, la décision soulignant que « les moyens soulevés relatifs à la mauvaise foi de l’agence immobilière sont inopérants ».
I. Les conditions de formation de la vente confrontées aux stipulations de l’offre
A. La force normative de la clause de durée et de la formalisation de l’acceptation L’article 1113 consacre la rencontre des volontés, mais laisse aux parties la maîtrise des modalités d’expression du consentement. Le tribunal prend appui sur la lettre de l’offre, qui exige une signature émanant du propriétaire pour constater l’acceptation, et limite sa validité dans le temps. La formulation « elle deviendra caduque, sans autre formalité » institue une caducité automatique, indépendante de tout retrait exprès. Cette précision structure la séquence temporelle de la formation: tant que la signature manque, l’accord n’existe pas, et passé le terme, l’offre s’éteint.
B. L’absence de vente parfaite en présence d’une condition de consentement non réalisée L’article 1583, qui déclenche la perfection par l’accord sur la chose et le prix, n’opère pas isolément. Le juge relève la clause imposant la signature du propriétaire, laquelle conditionne la rencontre des volontés et neutralise toute prétention à une perfection anticipée. En l’espèce, la rigueur textuelle prime: « l’acceptation […] devra être actée par la signature », et faute de signature dans le délai, « l’offre litigieuse est devenue caduque ». La promesse ne vaut donc pas vente, au sens de l’article 1589, puisque l’acceptation convenue n’a pas été donnée selon la forme stipulée.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Conformité aux principes du droit des contrats et économie de la preuve La solution est conforme à l’économie de l’offre et à la caducité prévue par le code. Le juge privilégie la clarté instrumentaire et l’autonomie de la volonté, en rendant décisive la forme d’acceptation choisie. Le raisonnement éclaire utilement l’articulation entre les textes sur la formation et les stipulations particulières, sans dénaturer la règle selon laquelle l’accord sur la chose et le prix suppose, au préalable, un consentement valablement exprimé. L’inopérance des griefs contre l’intermédiaire, faute d’assignation, préserve aussi la cohérence procédurale.
B. Incidences pratiques pour la sécurité des transactions et la conduite du contentieux La décision renforce la sécurité rédactionnelle des offres d’achat immobilières, en consacrant l’efficacité des clauses de durée et de signature. Elle invite les acquéreurs à contrôler la preuve d’une acceptation régulière avant toute prétention à une vente parfaite. Elle incite les vendeurs à respecter les modalités convenues, faute de quoi naît un contentieux d’indisponibilité indemnisable. L’allocation de dommages et intérêts repose sur une immobilisation objectivement constatée, dans un quantum mesuré, et signale que l’instance, lorsqu’elle paralyse un bien, peut engager la responsabilité de son auteur, indépendamment de toute faute lourde.
Ainsi, en rappelant que « l’acceptation […] devra être actée par la signature » et que, à défaut, l’offre « deviendra caduque », le tribunal réaffirme la primauté des stipulations de l’offre dans la formation du contrat de vente, et trace une ligne claire entre prétention à la perfection et exigence d’un consentement formalisé dans le temps imparti.
Le Tribunal judiciaire de Nice, 23 juin 2025 (2e chambre civile, RG 23/02597), statue sur la formation d’une vente immobilière au terme d’une offre à durée déterminée. Un propriétaire a confié un mandat non exclusif, puis un acquéreur potentiel a formulé, le 16 septembre 2022, une offre au prix, dépourvue de condition suspensive, et limitée dans le temps. Le propriétaire a, le 19 septembre 2022, exprimé la volonté de mettre fin au mandat. L’acquéreur a saisi le juge pour voir constater la perfection de la vente et obtenir un jugement valant titre. Le défendeur a opposé la caducité de l’offre, s’est prévalu d’un droit de rétractation et a contesté la validité du mandat, tout en sollicitant des dommages et intérêts pour l’indisponibilité du bien.
La juridiction rappelle les articles 1113, 1583 et 1589 du code civil, puis fonde sa décision sur le contenu même de l’offre écrite. Deux stipulations commandent la solution. D’abord, sa durée: « Cette offre d’achat est valable jusqu’au 19/09/2022 inclus. Passé cette date, et à défaut d’acceptation par le PROPRIETAIRE, elle deviendra caduque, sans autre formalité, sauf accord contraire de l’OFFRANT ». Ensuite, sa modalité d’acceptation: « L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le PROPRIETAIRE ». Constatant l’absence de signature dans le délai, le tribunal juge que « l’offre litigieuse est devenue caduque conformément à l’acte qu’il a signé ». Il en déduit l’impossibilité de retenir une vente parfaite, rejette les demandes de l’acquéreur, et alloue des dommages et intérêts pour l’indisponibilité du bien durant l’instance. Les griefs tenant à la conduite de l’agent immobilier sont écartés, la décision soulignant que « les moyens soulevés relatifs à la mauvaise foi de l’agence immobilière sont inopérants ».
I. Les conditions de formation de la vente confrontées aux stipulations de l’offre
A. La force normative de la clause de durée et de la formalisation de l’acceptation
L’article 1113 consacre la rencontre des volontés, mais laisse aux parties la maîtrise des modalités d’expression du consentement. Le tribunal prend appui sur la lettre de l’offre, qui exige une signature émanant du propriétaire pour constater l’acceptation, et limite sa validité dans le temps. La formulation « elle deviendra caduque, sans autre formalité » institue une caducité automatique, indépendante de tout retrait exprès. Cette précision structure la séquence temporelle de la formation: tant que la signature manque, l’accord n’existe pas, et passé le terme, l’offre s’éteint.
B. L’absence de vente parfaite en présence d’une condition de consentement non réalisée
L’article 1583, qui déclenche la perfection par l’accord sur la chose et le prix, n’opère pas isolément. Le juge relève la clause imposant la signature du propriétaire, laquelle conditionne la rencontre des volontés et neutralise toute prétention à une perfection anticipée. En l’espèce, la rigueur textuelle prime: « l’acceptation […] devra être actée par la signature », et faute de signature dans le délai, « l’offre litigieuse est devenue caduque ». La promesse ne vaut donc pas vente, au sens de l’article 1589, puisque l’acceptation convenue n’a pas été donnée selon la forme stipulée.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Conformité aux principes du droit des contrats et économie de la preuve
La solution est conforme à l’économie de l’offre et à la caducité prévue par le code. Le juge privilégie la clarté instrumentaire et l’autonomie de la volonté, en rendant décisive la forme d’acceptation choisie. Le raisonnement éclaire utilement l’articulation entre les textes sur la formation et les stipulations particulières, sans dénaturer la règle selon laquelle l’accord sur la chose et le prix suppose, au préalable, un consentement valablement exprimé. L’inopérance des griefs contre l’intermédiaire, faute d’assignation, préserve aussi la cohérence procédurale.
B. Incidences pratiques pour la sécurité des transactions et la conduite du contentieux
La décision renforce la sécurité rédactionnelle des offres d’achat immobilières, en consacrant l’efficacité des clauses de durée et de signature. Elle invite les acquéreurs à contrôler la preuve d’une acceptation régulière avant toute prétention à une vente parfaite. Elle incite les vendeurs à respecter les modalités convenues, faute de quoi naît un contentieux d’indisponibilité indemnisable. L’allocation de dommages et intérêts repose sur une immobilisation objectivement constatée, dans un quantum mesuré, et signale que l’instance, lorsqu’elle paralyse un bien, peut engager la responsabilité de son auteur, indépendamment de toute faute lourde.
Ainsi, en rappelant que « l’acceptation […] devra être actée par la signature » et que, à défaut, l’offre « deviendra caduque », le tribunal réaffirme la primauté des stipulations de l’offre dans la formation du contrat de vente, et trace une ligne claire entre prétention à la perfection et exigence d’un consentement formalisé dans le temps imparti.