Tribunal judiciaire de Montbéliard, le 30 juin 2025, n°23/00364
Rendu par le tribunal judiciaire de Montbéliard le 30 juin 2025, le jugement ordonne la réouverture des débats dans un litige de charges de copropriété. Le syndic demande le paiement de charges postérieures à une précédente condamnation, ainsi que des sommes accessoires, tandis que le copropriétaire oppose l’irrecevabilité pour absence de tentative amiable préalable au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile. La juridiction rejette la fin de non-recevoir, déclare les demandes recevables, puis exige des précisions comptables exhaustives pour vérifier l’imputation des règlements et la consistance réelle de la créance.
Les faits tiennent à un arriéré de charges et à l’existence d’un titre exécutoire antérieur, auquel se superposent de nouveaux appels de fonds. La procédure révèle une succession de mises en demeure, un contentieux antérieur tranché, puis une nouvelle instance avec demandes actualisées et résistance sur le terrain de la recevabilité. Le syndic prétend à une créance certaine, liquide et exigible, et soutient l’inapplicabilité du dispositif de règlement amiable préalable. Le copropriétaire invoque son changement d’adresse, conteste l’existence d’un préjudice autonome et reproche l’insuffisance des preuves comptables. La question de droit porte d’abord sur le critère d’application de l’article 750-1 lorsque plusieurs prétentions connexes sont cumulées, puis sur le niveau d’exigence probatoire pour établir la dette de charges en présence d’un titre exécutoire antérieur. La solution retient que « la demande en justice […] comporte deux demandes connexes dont le cumul excède 5000 euros », de sorte que la fin de non-recevoir est écartée, et que les pièces produites ne permettent pas de vérifier la créance, « sans des reconstitutions potentielles et multiples qu’il n’appartient pas au juge d’opérer ».
I. Le sens de la décision
A. Le rejet de l’irrecevabilité fondée sur l’article 750-1 du code de procédure civile
La juridiction rappelle le texte selon lequel, « à peine d’irrecevabilité […] la demande en justice est précédée […] d’une tentative de conciliation […] lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ». Elle enchaîne avec l’article 35, qui commande, en cas de prétentions connexes, de retenir la valeur totale des prétentions. L’application combinée de ces dispositions conduit à juger que « la demande en justice […] comporte deux demandes connexes dont le cumul excède 5000 euros ». La conséquence réside dans l’inapplicabilité de l’exigence de tentative amiable, sans contrôle du bien-fondé des demandes « au stade de la recevabilité ».
L’économie de la motivation demeure sobre et entièrement axée sur la connexité et la méthode de détermination du taux du ressort. Le raisonnement est linéaire et s’en tient à la lettre des textes. Il s’achève par une solution nette, qui « rejette la fin de non-recevoir […] tirée de la tentative préalable amiable », puis « déclare recevable les demandes » du syndic.
B. L’exigence probatoire renforcée en matière de charges et la dissociation d’un titre exécutoire antérieur
La juridiction rappelle que « chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque » et que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation [doit] la prouver ». S’agissant des charges, la preuve résulte d’« états détaillés » permettant de vérifier la répartition, avec « régularisations annuelles », « appels de fonds », « historique de compte » et « état récapitulatif détaillé ». Toutefois, l’approbation des comptes, si elle rend la créance « certaine, liquide et exigible » pour les quotes-parts, « ne vaut pas une approbation du compte individuel ».
Le jugement constate plusieurs anomalies majeures. D’abord, « l’édition de relevé de compte copropriétaire n’apparaît pas concordante avec le décompte », notamment sur les règlements. Ensuite, « il est ainsi impossible de vérifier les fonds affectés à l’exécution de la décision [antérieure] et ceux destinés aux charges courantes ». Surtout, il précise que « les sommes dues en exécution d’un titre exécutoire ne caractérisent pas des charges impayées, mais des condamnations à recouvrer ». Enfin, l’exigence de traçabilité culmine avec l’énoncé selon lequel « il doit être précisé pour chaque règlement la ventilation d’imputation ». La mesure ordonnée en découle logiquement, avec l’injonction de produire deux éditions de compte à des dates charnières, et d’« actualiser sa créance […] et de joindre tous justificatifs afférents ».
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une interprétation rigoureuse et pragmatique de l’article 750-1, cohérente avec l’article 35
La solution sur la recevabilité s’inscrit dans une lecture littérale et finaliste de l’articulation 750-1 et 35. L’examen de la valeur totale des prétentions connexes, excédant 5000 euros, rend inutile la tentative amiable préalable. Le choix de raisonner sur la connexité, et non sur le seul quantum de la prétention principale, prévient les contournements mécaniques des seuils par une fragmentation artificielle des demandes. La motivation, qui indique qu’« il n’appartient pas au juge de se prononcer sur le bien-fondé des demandes au stade de la recevabilité », protège la clarté des étapes procédurales.
Cette orientation comporte néanmoins un risque opérationnel limité mais réel. L’ajout systématique d’une demande indemnitaire accessoire pourrait, en pratique, neutraliser l’obligation de tentative amiable. La présente décision neutralise ce risque par l’exigence de connexité et le rappel méthodique du cadre de l’article 35. Le contrôle de l’abus demeure reporté au fond, ce qui respecte la distribution des temps du litige tout en assurant un accès au juge proportionné.
B. Une pédagogie probatoire salutaire pour la gestion comptable des copropriétés
La décision apporte une clarification utile sur la dissociation des flux liés au titre antérieur et des charges courantes. L’affirmation selon laquelle « les sommes dues en exécution d’un titre exécutoire ne caractérisent pas des charges impayées » est décisive. Elle impose une séparation stricte des écritures, afin d’éviter l’agrégation de postes hétérogènes qui altère la lisibilité de la dette. La demande de « ventilation d’imputation » pour chaque règlement propose un standard opérationnel concret, de nature à pacifier la preuve et à fluidifier le recouvrement.
La portée se mesure également dans le rappel des limites de l’approbation des comptes. La formule selon laquelle elle « ne vaut pas une approbation du compte individuel » rappelle que l’exigibilité globale ne dispense pas d’une preuve individualisée et réconciliée avec l’historique de compte. L’instruction ordonnée, avec deux éditions de compte à des jalons précis et l’« actualisation » de la créance, fixe une méthode de régularisation transparente. Elle devrait, à court terme, réduire les contestations sérieux-fondées et, à moyen terme, améliorer les pratiques de tenue des comptes chez les syndics.
La solution concilie donc l’ouverture de l’instance malgré l’exception de procédure et l’exigence probatoire la plus stricte sur le fond. En posant des critères lisibles et des injonctions ciblées, la juridiction offre un cadre clair pour la reprise des débats, dans le respect du contradictoire et des standards de preuve applicables aux charges de copropriété.
Rendu par le tribunal judiciaire de Montbéliard le 30 juin 2025, le jugement ordonne la réouverture des débats dans un litige de charges de copropriété. Le syndic demande le paiement de charges postérieures à une précédente condamnation, ainsi que des sommes accessoires, tandis que le copropriétaire oppose l’irrecevabilité pour absence de tentative amiable préalable au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile. La juridiction rejette la fin de non-recevoir, déclare les demandes recevables, puis exige des précisions comptables exhaustives pour vérifier l’imputation des règlements et la consistance réelle de la créance.
Les faits tiennent à un arriéré de charges et à l’existence d’un titre exécutoire antérieur, auquel se superposent de nouveaux appels de fonds. La procédure révèle une succession de mises en demeure, un contentieux antérieur tranché, puis une nouvelle instance avec demandes actualisées et résistance sur le terrain de la recevabilité. Le syndic prétend à une créance certaine, liquide et exigible, et soutient l’inapplicabilité du dispositif de règlement amiable préalable. Le copropriétaire invoque son changement d’adresse, conteste l’existence d’un préjudice autonome et reproche l’insuffisance des preuves comptables. La question de droit porte d’abord sur le critère d’application de l’article 750-1 lorsque plusieurs prétentions connexes sont cumulées, puis sur le niveau d’exigence probatoire pour établir la dette de charges en présence d’un titre exécutoire antérieur. La solution retient que « la demande en justice […] comporte deux demandes connexes dont le cumul excède 5000 euros », de sorte que la fin de non-recevoir est écartée, et que les pièces produites ne permettent pas de vérifier la créance, « sans des reconstitutions potentielles et multiples qu’il n’appartient pas au juge d’opérer ».
I. Le sens de la décision
A. Le rejet de l’irrecevabilité fondée sur l’article 750-1 du code de procédure civile
La juridiction rappelle le texte selon lequel, « à peine d’irrecevabilité […] la demande en justice est précédée […] d’une tentative de conciliation […] lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ». Elle enchaîne avec l’article 35, qui commande, en cas de prétentions connexes, de retenir la valeur totale des prétentions. L’application combinée de ces dispositions conduit à juger que « la demande en justice […] comporte deux demandes connexes dont le cumul excède 5000 euros ». La conséquence réside dans l’inapplicabilité de l’exigence de tentative amiable, sans contrôle du bien-fondé des demandes « au stade de la recevabilité ».
L’économie de la motivation demeure sobre et entièrement axée sur la connexité et la méthode de détermination du taux du ressort. Le raisonnement est linéaire et s’en tient à la lettre des textes. Il s’achève par une solution nette, qui « rejette la fin de non-recevoir […] tirée de la tentative préalable amiable », puis « déclare recevable les demandes » du syndic.
B. L’exigence probatoire renforcée en matière de charges et la dissociation d’un titre exécutoire antérieur
La juridiction rappelle que « chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque » et que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation [doit] la prouver ». S’agissant des charges, la preuve résulte d’« états détaillés » permettant de vérifier la répartition, avec « régularisations annuelles », « appels de fonds », « historique de compte » et « état récapitulatif détaillé ». Toutefois, l’approbation des comptes, si elle rend la créance « certaine, liquide et exigible » pour les quotes-parts, « ne vaut pas une approbation du compte individuel ».
Le jugement constate plusieurs anomalies majeures. D’abord, « l’édition de relevé de compte copropriétaire n’apparaît pas concordante avec le décompte », notamment sur les règlements. Ensuite, « il est ainsi impossible de vérifier les fonds affectés à l’exécution de la décision [antérieure] et ceux destinés aux charges courantes ». Surtout, il précise que « les sommes dues en exécution d’un titre exécutoire ne caractérisent pas des charges impayées, mais des condamnations à recouvrer ». Enfin, l’exigence de traçabilité culmine avec l’énoncé selon lequel « il doit être précisé pour chaque règlement la ventilation d’imputation ». La mesure ordonnée en découle logiquement, avec l’injonction de produire deux éditions de compte à des dates charnières, et d’« actualiser sa créance […] et de joindre tous justificatifs afférents ».
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une interprétation rigoureuse et pragmatique de l’article 750-1, cohérente avec l’article 35
La solution sur la recevabilité s’inscrit dans une lecture littérale et finaliste de l’articulation 750-1 et 35. L’examen de la valeur totale des prétentions connexes, excédant 5000 euros, rend inutile la tentative amiable préalable. Le choix de raisonner sur la connexité, et non sur le seul quantum de la prétention principale, prévient les contournements mécaniques des seuils par une fragmentation artificielle des demandes. La motivation, qui indique qu’« il n’appartient pas au juge de se prononcer sur le bien-fondé des demandes au stade de la recevabilité », protège la clarté des étapes procédurales.
Cette orientation comporte néanmoins un risque opérationnel limité mais réel. L’ajout systématique d’une demande indemnitaire accessoire pourrait, en pratique, neutraliser l’obligation de tentative amiable. La présente décision neutralise ce risque par l’exigence de connexité et le rappel méthodique du cadre de l’article 35. Le contrôle de l’abus demeure reporté au fond, ce qui respecte la distribution des temps du litige tout en assurant un accès au juge proportionné.
B. Une pédagogie probatoire salutaire pour la gestion comptable des copropriétés
La décision apporte une clarification utile sur la dissociation des flux liés au titre antérieur et des charges courantes. L’affirmation selon laquelle « les sommes dues en exécution d’un titre exécutoire ne caractérisent pas des charges impayées » est décisive. Elle impose une séparation stricte des écritures, afin d’éviter l’agrégation de postes hétérogènes qui altère la lisibilité de la dette. La demande de « ventilation d’imputation » pour chaque règlement propose un standard opérationnel concret, de nature à pacifier la preuve et à fluidifier le recouvrement.
La portée se mesure également dans le rappel des limites de l’approbation des comptes. La formule selon laquelle elle « ne vaut pas une approbation du compte individuel » rappelle que l’exigibilité globale ne dispense pas d’une preuve individualisée et réconciliée avec l’historique de compte. L’instruction ordonnée, avec deux éditions de compte à des jalons précis et l’« actualisation » de la créance, fixe une méthode de régularisation transparente. Elle devrait, à court terme, réduire les contestations sérieux-fondées et, à moyen terme, améliorer les pratiques de tenue des comptes chez les syndics.
La solution concilie donc l’ouverture de l’instance malgré l’exception de procédure et l’exigence probatoire la plus stricte sur le fond. En posant des critères lisibles et des injonctions ciblées, la juridiction offre un cadre clair pour la reprise des débats, dans le respect du contradictoire et des standards de preuve applicables aux charges de copropriété.