Tribunal judiciaire de Pontoise, le 1 juillet 2025, n°25/00245
Le tribunal judiciaire de [Localité 6], par ordonnance de référé du 1er juillet 2025, tranche un litige de bail commercial relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le juge, saisi après un commandement visant l’article L. 145-41 du code de commerce resté infructueux, constate la résiliation de plein droit du bail, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et accorde une provision sur loyers impayés.
Les faits utiles tiennent à un bail commercial consenti en 2010, suivi de cessions successives du fonds et de défaillances de paiement. Un plan d’apurement a été conclu le 6 novembre 2024, puis un nouveau commandement de payer, délivré le 4 février 2025, a exigé le règlement des loyers et charges. Les causes n’ayant pas été acquittées dans le mois, le bailleur a assigné en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion et des condamnations provisionnelles.
La procédure révèle une assignation du 12 mars 2025, des conclusions du 7 mai 2025 et l’absence de comparution du locataire. Le juge des référés examine la régularité du commandement et l’office du juge en présence d’une obligation non sérieusement contestable, s’agissant notamment des loyers, de l’indemnité d’occupation et des accessoires du bail.
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial, au regard de l’article L. 145-41, et sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion et statuer à titre provisionnel. La solution retient que « Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ». Elle en déduit que « L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée », et précise encore que « L’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux […] est fixée à titre provisionnel au montant contractuel du loyer et charges », tandis que « La demande au titre de la clause pénale n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée ».
I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. La régularité du commandement et l’écoulement du délai légal Le juge rappelle les exigences de l’article L. 145-41, qui impose un commandement visant la clause résolutoire et la reproduction du texte légal. Le commandement du 4 février 2025 satisfaisait à ces conditions, en indiquant un arriéré précis et le délai d’un mois. Le dépassement du délai sans paiement rend opérante la clause, de sorte que « la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ». L’antériorité d’un plan d’apurement n’y fait pas obstacle lorsque la défaillance persiste, la résiliation de plein droit jouant par l’effet combiné du texte et de l’inexécution constatée, sous réserve d’un éventuel pouvoir de suspension qui n’a pas été sollicité.
B. Les conséquences procédurales: résiliation de plein droit et mesures d’éviction La résiliation entraîne la restitution des lieux, que le juge des référés organise par des mesures d’expulsion adaptées et proportionnées. L’ordonnance énonce ainsi que « L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée », en fixant des modalités d’exécution et de garde des meubles conformes aux textes d’exécution. La contrepartie de l’occupation post-résiliation est également déterminée puisque « L’indemnité mensuelle d’occupation […] est fixée à titre provisionnel au montant contractuel du loyer et charges », solution cohérente avec l’économie du bail et le caractère provisoire de la décision de référé. La résiliation emporte en outre, au plan contractuel, les effets prévus par les stipulations, notamment quant au sort du dépôt de garantie, ce que confirme la mention selon laquelle « le dépôt de garantie restera acquis à la demanderesse ».
II. Les pouvoirs du juge des référés et la portée pratique de la décision
A. La provision fondée sur l’obligation non sérieusement contestable Le juge apprécie l’existence d’une créance de loyers, charges et accessoires au regard des pièces produites et du décompte. L’absence de contestation utile et la clarté des chiffres caractérisent l’obligation non sérieusement contestable, condition du référé-provision. Cette appréciation, circonscrite à l’évidence, justifie l’allocation d’une somme provisionnelle correspondant aux loyers exigibles, sans trancher définitivement le fond. La cohérence de l’ensemble se mesure à la complémentarité des mesures: résiliation constatée, expulsion ordonnée et provision accordée pour l’arriéré dû, tandis que l’indemnité d’occupation couvre l’occupation postérieure.
B. L’office du juge face aux demandes accessoires: clause pénale, dépôt de garantie et indemnité d’occupation Le juge contrôle la recevabilité et le chiffrage des prétentions accessoires avec rigueur. Il rejette à bon droit la pénalité contractuelle faute d’évaluation précise, la motivation étant claire: « La demande au titre de la clause pénale n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée ». La décision traite également des effets contractuels subsistants en retenant que « le dépôt de garantie restera acquis à la demanderesse », conformément à la clause applicable et à la logique indemnitaire attachée à la faute locative. Enfin, l’ordonnance sécurise la période transitoire par l’« indemnité mensuelle d’occupation […] fixée à titre provisionnel au montant contractuel du loyer et charges », en prévoyant que « La défenderesse sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation provisionnelles à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux », ce qui assure une compensation équitable jusqu’à la restitution effective.
L’ensemble atteste d’une mise en œuvre maîtrisée de l’article L. 145-41 et de l’office du juge des référés. Les extraits précités, d’une sobre précision, structurent l’économie de la solution et renforcent sa lisibilité au regard du droit positif.
Le tribunal judiciaire de [Localité 6], par ordonnance de référé du 1er juillet 2025, tranche un litige de bail commercial relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le juge, saisi après un commandement visant l’article L. 145-41 du code de commerce resté infructueux, constate la résiliation de plein droit du bail, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et accorde une provision sur loyers impayés.
Les faits utiles tiennent à un bail commercial consenti en 2010, suivi de cessions successives du fonds et de défaillances de paiement. Un plan d’apurement a été conclu le 6 novembre 2024, puis un nouveau commandement de payer, délivré le 4 février 2025, a exigé le règlement des loyers et charges. Les causes n’ayant pas été acquittées dans le mois, le bailleur a assigné en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion et des condamnations provisionnelles.
La procédure révèle une assignation du 12 mars 2025, des conclusions du 7 mai 2025 et l’absence de comparution du locataire. Le juge des référés examine la régularité du commandement et l’office du juge en présence d’une obligation non sérieusement contestable, s’agissant notamment des loyers, de l’indemnité d’occupation et des accessoires du bail.
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial, au regard de l’article L. 145-41, et sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion et statuer à titre provisionnel. La solution retient que « Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ». Elle en déduit que « L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée », et précise encore que « L’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux […] est fixée à titre provisionnel au montant contractuel du loyer et charges », tandis que « La demande au titre de la clause pénale n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée ».
I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. La régularité du commandement et l’écoulement du délai légal
Le juge rappelle les exigences de l’article L. 145-41, qui impose un commandement visant la clause résolutoire et la reproduction du texte légal. Le commandement du 4 février 2025 satisfaisait à ces conditions, en indiquant un arriéré précis et le délai d’un mois. Le dépassement du délai sans paiement rend opérante la clause, de sorte que « la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ». L’antériorité d’un plan d’apurement n’y fait pas obstacle lorsque la défaillance persiste, la résiliation de plein droit jouant par l’effet combiné du texte et de l’inexécution constatée, sous réserve d’un éventuel pouvoir de suspension qui n’a pas été sollicité.
B. Les conséquences procédurales: résiliation de plein droit et mesures d’éviction
La résiliation entraîne la restitution des lieux, que le juge des référés organise par des mesures d’expulsion adaptées et proportionnées. L’ordonnance énonce ainsi que « L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée », en fixant des modalités d’exécution et de garde des meubles conformes aux textes d’exécution. La contrepartie de l’occupation post-résiliation est également déterminée puisque « L’indemnité mensuelle d’occupation […] est fixée à titre provisionnel au montant contractuel du loyer et charges », solution cohérente avec l’économie du bail et le caractère provisoire de la décision de référé. La résiliation emporte en outre, au plan contractuel, les effets prévus par les stipulations, notamment quant au sort du dépôt de garantie, ce que confirme la mention selon laquelle « le dépôt de garantie restera acquis à la demanderesse ».
II. Les pouvoirs du juge des référés et la portée pratique de la décision
A. La provision fondée sur l’obligation non sérieusement contestable
Le juge apprécie l’existence d’une créance de loyers, charges et accessoires au regard des pièces produites et du décompte. L’absence de contestation utile et la clarté des chiffres caractérisent l’obligation non sérieusement contestable, condition du référé-provision. Cette appréciation, circonscrite à l’évidence, justifie l’allocation d’une somme provisionnelle correspondant aux loyers exigibles, sans trancher définitivement le fond. La cohérence de l’ensemble se mesure à la complémentarité des mesures: résiliation constatée, expulsion ordonnée et provision accordée pour l’arriéré dû, tandis que l’indemnité d’occupation couvre l’occupation postérieure.
B. L’office du juge face aux demandes accessoires: clause pénale, dépôt de garantie et indemnité d’occupation
Le juge contrôle la recevabilité et le chiffrage des prétentions accessoires avec rigueur. Il rejette à bon droit la pénalité contractuelle faute d’évaluation précise, la motivation étant claire: « La demande au titre de la clause pénale n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée ». La décision traite également des effets contractuels subsistants en retenant que « le dépôt de garantie restera acquis à la demanderesse », conformément à la clause applicable et à la logique indemnitaire attachée à la faute locative. Enfin, l’ordonnance sécurise la période transitoire par l’« indemnité mensuelle d’occupation […] fixée à titre provisionnel au montant contractuel du loyer et charges », en prévoyant que « La défenderesse sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation provisionnelles à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux », ce qui assure une compensation équitable jusqu’à la restitution effective.
L’ensemble atteste d’une mise en œuvre maîtrisée de l’article L. 145-41 et de l’office du juge des référés. Les extraits précités, d’une sobre précision, structurent l’économie de la solution et renforcent sa lisibilité au regard du droit positif.