Tribunal judiciaire de Paris, le 1 juillet 2025, n°25/53090
Le Tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 1er juillet 2025, une ordonnance de référé relative à l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial. L’affaire concernait des impayés persistants malgré un commandement visant ladite clause, et soulevait la question de l’office du juge des référés en matière de résiliation de plein droit, d’expulsion et de provision.
Les faits tiennent à un bail commercial conclu à la fin des années 1990, renouvelé à plusieurs reprises, puis à une cession de fonds au profit d’un nouveau preneur. Des loyers et charges des derniers trimestres 2024 et début 2025 sont demeurés impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 janvier 2025 pour 40 430,51 euros, dénoncé à la caution. Aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois.
La procédure a été engagée par assignation en référé du 20 mars 2025 aux fins de constater la résiliation de plein droit, d’ordonner l’expulsion, de condamner le locataire au paiement d’une provision de 49 432,33 euros, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation majorée, des dépens et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur s’est désisté de ses demandes à l’encontre de la caution. Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il a été statué par décision réputée contradictoire.
La question de droit portait sur la possibilité, pour le juge des référés, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion pour trouble manifestement illicite, d’allouer une provision en l’absence de contestation sérieuse et de fixer l’indemnité d’occupation, tout en précisant les limites de son office face aux clauses de majoration qualifiables de pénales. La juridiction retient l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 février 2025, ordonne l’expulsion à défaut de restitution volontaire, alloue une provision correspondant à la dette non sérieusement contestable avec intérêts légaux, et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, sans majoration.
I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. L’office du juge des référés et l’exigence d’absence de contestation sérieuse
La juridiction rappelle sa compétence à statuer en référé sans exiger l’urgence pour la constatation de la clause résolutoire. Elle affirme que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire […] ». Le contrôle porte sur la preuve de la créance, la régularité du commandement, l’absence de contestation sérieuse et l’absence d’ambiguïté de la clause.
Le raisonnement est construit autour des exigences de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le tribunal relève que le commandement mentionnait le délai d’un mois, reproduisait le texte légal, et précisait le montant exact, son détail et ses causes. Il énonce que « le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées ». L’absence de règlement dans le délai légal permet logiquement de constater la résiliation de plein droit.
B. La démonstration matérielle de la dette locative et l’absence d’ambiguïté de la clause
L’ordonnance insiste sur la nécessité d’une clause dépourvue d’ambiguïté et d’une créance certaine. Elle souligne que « la clause résolutoire [doit être] dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ». Elle constate que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois, et en déduit que « dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ».
La motivation s’accorde avec la finalité du mécanisme résolutoire en matière commerciale. La charge probatoire repose sur le bailleur, ce qui a été satisfait par la production de factures, de décomptes et de justificatifs. L’office du juge est restreint à une vérification externe des pièces et à l’exclusion des débats complexes, ce qui renforce la cohérence de la solution retenue.
II. Les effets de la résiliation et l’étendue des pouvoirs en référé
A. Expulsion pour trouble manifestement illicite et indemnité d’occupation
La juridiction fait application de l’article 835 du code de procédure civile pour caractériser le trouble. Elle énonce que « le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». En conséquence, l’expulsion est ordonnée à défaut de restitution volontaire dans le mois de la signification, avec rappel du régime des meubles.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, le juge précise la nature de la dette. Il rappelle que « le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation ». Il la fixe « à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ». Il écarte la majoration de 50 % stipulée au bail, en la qualifiant de clause pénale dont l’éventuelle modulation relève du juge du fond, et non du juge des référés.
B. Provision, intérêts légaux et bornes de l’office en matière pécuniaire
Sur la provision, l’ordonnance mobilise l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Elle rappelle que « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ». Elle alloue, au vu des pièces, une somme de 49 432,33 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
L’office est fermement borné par l’absence de demande de délai de grâce. Le juge relève que l’octroi de délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ne peut être accordé d’office, et qu’il relève d’un pouvoir discrétionnaire lorsqu’il est sollicité. En l’espèce, aucune demande n’ayant été formée par le preneur défaillant, aucune suspension des effets résolutoires n’a été envisagée, ce qui renforce la cohérence procédurale de la décision.
Le Tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 1er juillet 2025, une ordonnance de référé relative à l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial. L’affaire concernait des impayés persistants malgré un commandement visant ladite clause, et soulevait la question de l’office du juge des référés en matière de résiliation de plein droit, d’expulsion et de provision.
Les faits tiennent à un bail commercial conclu à la fin des années 1990, renouvelé à plusieurs reprises, puis à une cession de fonds au profit d’un nouveau preneur. Des loyers et charges des derniers trimestres 2024 et début 2025 sont demeurés impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 janvier 2025 pour 40 430,51 euros, dénoncé à la caution. Aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois.
La procédure a été engagée par assignation en référé du 20 mars 2025 aux fins de constater la résiliation de plein droit, d’ordonner l’expulsion, de condamner le locataire au paiement d’une provision de 49 432,33 euros, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation majorée, des dépens et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur s’est désisté de ses demandes à l’encontre de la caution. Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il a été statué par décision réputée contradictoire.
La question de droit portait sur la possibilité, pour le juge des référés, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion pour trouble manifestement illicite, d’allouer une provision en l’absence de contestation sérieuse et de fixer l’indemnité d’occupation, tout en précisant les limites de son office face aux clauses de majoration qualifiables de pénales. La juridiction retient l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 février 2025, ordonne l’expulsion à défaut de restitution volontaire, alloue une provision correspondant à la dette non sérieusement contestable avec intérêts légaux, et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, sans majoration.
I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. L’office du juge des référés et l’exigence d’absence de contestation sérieuse
La juridiction rappelle sa compétence à statuer en référé sans exiger l’urgence pour la constatation de la clause résolutoire. Elle affirme que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire […] ». Le contrôle porte sur la preuve de la créance, la régularité du commandement, l’absence de contestation sérieuse et l’absence d’ambiguïté de la clause.
Le raisonnement est construit autour des exigences de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le tribunal relève que le commandement mentionnait le délai d’un mois, reproduisait le texte légal, et précisait le montant exact, son détail et ses causes. Il énonce que « le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées ». L’absence de règlement dans le délai légal permet logiquement de constater la résiliation de plein droit.
B. La démonstration matérielle de la dette locative et l’absence d’ambiguïté de la clause
L’ordonnance insiste sur la nécessité d’une clause dépourvue d’ambiguïté et d’une créance certaine. Elle souligne que « la clause résolutoire [doit être] dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ». Elle constate que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois, et en déduit que « dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ».
La motivation s’accorde avec la finalité du mécanisme résolutoire en matière commerciale. La charge probatoire repose sur le bailleur, ce qui a été satisfait par la production de factures, de décomptes et de justificatifs. L’office du juge est restreint à une vérification externe des pièces et à l’exclusion des débats complexes, ce qui renforce la cohérence de la solution retenue.
II. Les effets de la résiliation et l’étendue des pouvoirs en référé
A. Expulsion pour trouble manifestement illicite et indemnité d’occupation
La juridiction fait application de l’article 835 du code de procédure civile pour caractériser le trouble. Elle énonce que « le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». En conséquence, l’expulsion est ordonnée à défaut de restitution volontaire dans le mois de la signification, avec rappel du régime des meubles.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, le juge précise la nature de la dette. Il rappelle que « le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation ». Il la fixe « à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ». Il écarte la majoration de 50 % stipulée au bail, en la qualifiant de clause pénale dont l’éventuelle modulation relève du juge du fond, et non du juge des référés.
B. Provision, intérêts légaux et bornes de l’office en matière pécuniaire
Sur la provision, l’ordonnance mobilise l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Elle rappelle que « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ». Elle alloue, au vu des pièces, une somme de 49 432,33 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
L’office est fermement borné par l’absence de demande de délai de grâce. Le juge relève que l’octroi de délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ne peut être accordé d’office, et qu’il relève d’un pouvoir discrétionnaire lorsqu’il est sollicité. En l’espèce, aucune demande n’ayant été formée par le preneur défaillant, aucune suspension des effets résolutoires n’a été envisagée, ce qui renforce la cohérence procédurale de la décision.