Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°25/00925
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 juin 2025, ce jugement statue sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété et de leurs accessoires. La juridiction était saisie après une assignation délivrée en janvier 2025, l’occupant défaillant n’ayant pas comparu. Le syndicat produisait le règlement de copropriété, les appels de fonds, la mise en demeure du 28 novembre 2024, les procès-verbaux d’assemblée, ainsi que le contrat de syndic.
Le syndicat sollicitait la condamnation au paiement du principal arrêté au premier trimestre 2025, des intérêts à compter de la mise en demeure pour une fraction de la créance, l’anatocisme, des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965, des dommages-intérêts distincts, et une indemnité de procédure. La question posée portait sur l’étendue des sommes exigibles, la délimitation des « frais nécessaires » récupérables, la capitalisation des intérêts et l’autonomie du préjudice distinct du retard. La juridiction a jugé la créance « certaine, liquide et exigible » à hauteur de 3 242,55 euros, a ordonné les intérêts selon les deux points de départ demandés, a limité les frais nécessaires à 180 euros, a admis la capitalisation, et a alloué 600 euros de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
I. Le bien-fondé du recouvrement des charges et de leurs accessoires
A. L’obligation de contribuer et l’établissement du principal exigible Le jugement rappelle d’abord la règle cardinale de la copropriété. Citant l’article 10 de la loi de 1965, il affirme que « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] ». La juridiction s’appuie sur les pièces justificatives versées pour retenir l’existence d’un solde débiteur, puis constate que la créance est « certaine, liquide et exigible » à hauteur de 3 242,55 euros. La solution s’inscrit dans la logique du texte, qui combine utilité et répartition selon les quotes-parts fixées au règlement.
Le raisonnement demeure sobre. Les pièces comptables, les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fonds suffisent, en l’absence de contestation, à établir l’obligation. La référence précise au trimestre d’arrêté et aux valeurs issues du règlement assure la traçabilité de la somme. La décision entérine ainsi une méthode probatoire classique, cohérente avec la finalité de prévisibilité recherchée par la loi de 1965.
B. Les intérêts moratoires et leur capitalisation La juridiction distingue les deux points de départ. Elle fait courir les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2024 sur 2 793,59 euros, et de l’assignation pour le surplus. Elle précise en outre, au visa de l’article 1343-2, que « les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent intérêt », puis énonce qu’« En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ». La solution respecte la hiérarchie des accessoires et prévient toute confusion avec l’indemnisation autonome.
Cette articulation renforce la lisibilité de la dette, en dissociant le traitement des fractions selon leur exigibilité. La capitalisation est accordée dans le cadre fixé par le code civil, sans surplomb. L’économie de moyens adoptée par le tribunal sert la sécurité juridique des décomptes futurs et la clarté de l’exécution.
II. La stricte délimitation des frais nécessaires et l’autonomie du préjudice distinct
A. Le périmètre des frais récupérables au titre de l’article 10-1 Le cœur de l’arrêt réside dans la délimitation des « frais nécessaires ». La juridiction expose une grille de lecture exigeante. Elle énonce que « Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. » Puis elle précise, de manière détaillée, que « Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement […] mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier […] les honoraires particuliers du syndic […] ni les honoraires d’avocat […] ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens. » Enfin, elle conclut que « L’article 10-1 […] vise expressément les frais de mise en demeure et de relance », et retient 180 euros justifiés.
La motivation concilie l’objectif d’efficacité du recouvrement et la protection contre la double imputation. En excluant les honoraires particuliers du syndic et ceux de l’avocat, elle évite le chevauchement avec l’article 700 du code de procédure civile. Cette frontière opérationnelle favorise l’anticipation des coûts et incite à une gestion processuelle proportionnée.
B. La reconnaissance d’un préjudice distinct de retard La juridiction retient l’existence d’un dommage autonome. Elle relève que « La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires […] préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires. » Elle alloue 600 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. La solution distingue nettement l’intérêt moratoire, mécanisme temporel, et l’atteinte à la trésorerie commune, effet substantiel.
Cette appréciation correspond aux contraintes de la vie collective de l’immeuble. Le retard désorganise les flux et reporte des avances sur les autres copropriétaires. La réparation forfaitaire demeure mesurée et évite un cumul abusif avec les intérêts et l’article 700. L’équilibre retenu est pragmatique, et confirme une tendance jurisprudentielle à objectiver ce chef de préjudice dans les contentieux de recouvrement.
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 juin 2025, ce jugement statue sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété et de leurs accessoires. La juridiction était saisie après une assignation délivrée en janvier 2025, l’occupant défaillant n’ayant pas comparu. Le syndicat produisait le règlement de copropriété, les appels de fonds, la mise en demeure du 28 novembre 2024, les procès-verbaux d’assemblée, ainsi que le contrat de syndic.
Le syndicat sollicitait la condamnation au paiement du principal arrêté au premier trimestre 2025, des intérêts à compter de la mise en demeure pour une fraction de la créance, l’anatocisme, des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965, des dommages-intérêts distincts, et une indemnité de procédure. La question posée portait sur l’étendue des sommes exigibles, la délimitation des « frais nécessaires » récupérables, la capitalisation des intérêts et l’autonomie du préjudice distinct du retard. La juridiction a jugé la créance « certaine, liquide et exigible » à hauteur de 3 242,55 euros, a ordonné les intérêts selon les deux points de départ demandés, a limité les frais nécessaires à 180 euros, a admis la capitalisation, et a alloué 600 euros de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
I. Le bien-fondé du recouvrement des charges et de leurs accessoires
A. L’obligation de contribuer et l’établissement du principal exigible
Le jugement rappelle d’abord la règle cardinale de la copropriété. Citant l’article 10 de la loi de 1965, il affirme que « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] ». La juridiction s’appuie sur les pièces justificatives versées pour retenir l’existence d’un solde débiteur, puis constate que la créance est « certaine, liquide et exigible » à hauteur de 3 242,55 euros. La solution s’inscrit dans la logique du texte, qui combine utilité et répartition selon les quotes-parts fixées au règlement.
Le raisonnement demeure sobre. Les pièces comptables, les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fonds suffisent, en l’absence de contestation, à établir l’obligation. La référence précise au trimestre d’arrêté et aux valeurs issues du règlement assure la traçabilité de la somme. La décision entérine ainsi une méthode probatoire classique, cohérente avec la finalité de prévisibilité recherchée par la loi de 1965.
B. Les intérêts moratoires et leur capitalisation
La juridiction distingue les deux points de départ. Elle fait courir les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2024 sur 2 793,59 euros, et de l’assignation pour le surplus. Elle précise en outre, au visa de l’article 1343-2, que « les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent intérêt », puis énonce qu’« En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ». La solution respecte la hiérarchie des accessoires et prévient toute confusion avec l’indemnisation autonome.
Cette articulation renforce la lisibilité de la dette, en dissociant le traitement des fractions selon leur exigibilité. La capitalisation est accordée dans le cadre fixé par le code civil, sans surplomb. L’économie de moyens adoptée par le tribunal sert la sécurité juridique des décomptes futurs et la clarté de l’exécution.
II. La stricte délimitation des frais nécessaires et l’autonomie du préjudice distinct
A. Le périmètre des frais récupérables au titre de l’article 10-1
Le cœur de l’arrêt réside dans la délimitation des « frais nécessaires ». La juridiction expose une grille de lecture exigeante. Elle énonce que « Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. » Puis elle précise, de manière détaillée, que « Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement […] mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier […] les honoraires particuliers du syndic […] ni les honoraires d’avocat […] ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens. » Enfin, elle conclut que « L’article 10-1 […] vise expressément les frais de mise en demeure et de relance », et retient 180 euros justifiés.
La motivation concilie l’objectif d’efficacité du recouvrement et la protection contre la double imputation. En excluant les honoraires particuliers du syndic et ceux de l’avocat, elle évite le chevauchement avec l’article 700 du code de procédure civile. Cette frontière opérationnelle favorise l’anticipation des coûts et incite à une gestion processuelle proportionnée.
B. La reconnaissance d’un préjudice distinct de retard
La juridiction retient l’existence d’un dommage autonome. Elle relève que « La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires […] préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires. » Elle alloue 600 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. La solution distingue nettement l’intérêt moratoire, mécanisme temporel, et l’atteinte à la trésorerie commune, effet substantiel.
Cette appréciation correspond aux contraintes de la vie collective de l’immeuble. Le retard désorganise les flux et reporte des avances sur les autres copropriétaires. La réparation forfaitaire demeure mesurée et évite un cumul abusif avec les intérêts et l’article 700. L’équilibre retenu est pragmatique, et confirme une tendance jurisprudentielle à objectiver ce chef de préjudice dans les contentieux de recouvrement.