Par un arrêt rendu le 24 novembre 2025, la cour administrative d’appel de Marseille a précisé les conditions d’application du sursis à statuer en urbanisme. Un administré a sollicité un permis de construire pour un bâtiment artisanal après avoir obtenu un certificat d’urbanisme positif quelques mois auparavant. L’autorité municipale a toutefois opposé un sursis à statuer à cette demande en se fondant sur l’élaboration en cours du plan local d’urbanisme. Le tribunal administratif de Marseille a annulé cette décision le 13 décembre 2023, estimant que le motif de sursis n’était pas légalement justifié. La collectivité a alors interjeté appel devant la juridiction supérieure pour obtenir le rétablissement de la légalité de son arrêté de sursis. Le litige porte sur l’articulation entre les droits acquis par un certificat d’urbanisme et la faculté de l’administration de geler temporairement une demande. La juridiction d’appel confirme la solution des premiers juges en soulignant que l’état d’avancement du futur plan doit être suffisant à la date du certificat. L’examen de cette décision permet d’analyser la protection offerte par le certificat d’urbanisme avant d’étudier les exigences relatives à l’avancement du document d’urbanisme.
**I. La protection conférée par le certificat d’urbanisme face au sursis à statuer**
**A. La cristallisation des règles d’urbanisme par le certificat**
L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme garantit au pétitionnaire que sa demande sera examinée selon les dispositions applicables à la date de délivrance. La cour rappelle que « tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit ». Cette garantie interdit à l’administration de remettre en cause les règles en vigueur pendant un délai de dix-huit mois à compter de la délivrance. Le juge administratif veille ainsi à la sécurité juridique des projets immobiliers en limitant les changements impromptus de la réglementation locale d’urbanisme.
**B. L’exception encadrée de la possibilité de surseoir**
Toutefois, le bénéfice de cette cristallisation ne fait pas obstacle à l’application d’un sursis à statuer si cette possibilité était mentionnée dans le certificat. La juridiction précise que le projet est examiné au regard des règles applicables « y compris eu égard à la possibilité de lui opposer un sursis ». L’autorité municipale peut donc retarder sa réponse si le projet est de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme en préparation. Cette faculté demeure strictement subordonnée à l’existence de circonstances de fait et de droit remplies dès la date de délivrance de l’acte d’information.
**II. L’appréciation de l’état d’avancement du futur plan local d’urbanisme**
**A. L’insuffisance des seules orientations générales du projet d’aménagement**
Le code de l’urbanisme exige qu’un débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ait eu lieu avant tout sursis. Dans cette espèce, la cour relève que « la condition fixée par le dernier alinéa de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme était satisfaite ». Cependant, la simple tenue de ce débat ne suffit pas à caractériser un état d’avancement permettant d’identifier les futures zones de la commune. La réalité des modifications projetées doit être établie par des documents précis permettant de mesurer l’impact réel de la construction sur le futur plan.
**B. Le contrôle du caractère compromettant du projet de construction**
Le juge vérifie si le projet est de nature à rendre plus onéreuse ou à compromettre l’exécution des futures règles d’urbanisme de la collectivité municipale. La cour observe qu’aucun document ne permettait de déterminer la portée exacte des modifications au moment où le certificat d’urbanisme a été délivré. Elle souligne qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que « le plan local d’urbanisme en cours d’élaboration justifiait que soit opposé un sursis ». L’annulation de la décision de sursis est donc confirmée car l’administration n’apporte pas la preuve d’un projet de plan suffisamment défini et cohérent.