Le Conseil d’État, par une décision rendue le 13 novembre 2025, précise les conditions de délivrance des permis modificatifs et les critères de la péremption.
Le maire d’une commune a accordé à une société un permis de construire pour un ensemble immobilier le 29 novembre 2016. Deux permis modificatifs ont ensuite été délivrés le 16 mai 2018 puis le 11 octobre 2022 pour des changements de façades. Des particuliers ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise afin d’obtenir l’annulation de l’arrêté modificatif du 11 octobre 2022. Par un jugement du 21 juin 2024, les premiers juges ont fait droit à cette demande d’annulation en retenant deux motifs distincts. Ils ont d’abord estimé que l’achèvement de la construction faisait obstacle à l’application du régime des travaux sur constructions existantes. Ils ont ensuite jugé que le permis initial était périmé en raison d’une interruption des travaux pendant plus d’une année. La société pétitionnaire a alors formé un pourvoi en cassation contre cette décision devant la plus haute juridiction administrative.
La question posée est de savoir si l’achèvement d’une construction exclut le régime des travaux sur constructions existantes et comment caractériser l’interruption du chantier. La haute juridiction annule le jugement attaqué en relevant deux erreurs de droit commises par les magistrats du tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Le Conseil d’État rappelle les distinctions fondamentales entre le permis modificatif et les autorisations relatives aux bâtiments déjà édifiés.
I. L’articulation temporelle des régimes d’autorisation d’urbanisme
A. La transition entre le permis modificatif et les travaux sur existant
Le Conseil d’État définit précisément le champ d’application du permis modificatif par rapport à l’avancement des travaux autorisés initialement. Tant que la construction n’est pas achevée, le pétitionnaire peut solliciter une modification sans que celle-ci ne bouleverse la nature même du projet. « Lorsqu’un permis de construire n’est plus valide ou que la construction qu’il autorise est achevée », les travaux relèvent alors d’un autre régime. Ils entrent dans le cadre des travaux réalisés sur des constructions existantes prévu par les articles L. 421-1 et R. 421-13 du code de l’urbanisme. Cette distinction assure une continuité juridique entre la phase de construction neuve et la gestion ultérieure du bâtiment. Elle permet d’adapter l’autorisation d’urbanisme à l’état réel du chantier tout en respectant la légalité des ouvrages déjà édifiés.
B. L’indifférence de l’achèvement pour le régime des constructions existantes
Le tribunal administratif avait jugé que l’achèvement de l’ensemble immobilier empêchait les travaux de relever du régime des constructions existantes. Le Conseil d’État censure ce raisonnement car il repose sur une interprétation erronée des textes en vigueur. Pour bénéficier de ce régime, la construction doit seulement être suffisamment avancée et avoir été édifiée conformément à l’autorisation d’urbanisme requise. L’achèvement effectif du bâtiment ne constitue donc pas une barrière légale mais confirme au contraire l’existence d’une structure pérenne. Les travaux ne doivent cependant pas être « d’une importance telle qu’ils aboutissent à sa reconstruction » intégrale sous couvert de modification. Cette solution protège la stabilité des autorisations d’urbanisme en évitant des vides juridiques après la fin théorique du chantier de construction.
II. La protection de la validité du permis contre la péremption
A. La censure du critère matériel de l’importance des travaux
La péremption d’un permis de construire intervient si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année selon le code. Les premiers juges avaient retenu la caducité du titre au motif que les interventions réalisées après juin 2021 étaient de faible importance. Le Conseil d’État rejette fermement cette approche qui s’attache uniquement à la nature matérielle ou au volume des travaux entrepris. Le juge administratif ne peut pas se substituer à l’administration pour apprécier l’opportunité ou l’envergure des actes de construction. « En statuant ainsi », le tribunal a ajouté une condition de consistance minimale que la réglementation nationale ne prévoit aucunement. Cette position préserve les droits des constructeurs face à une appréciation subjective de l’activité réelle déployée sur le terrain.
B. La recherche exclusive de la volonté de faire obstacle à la caducité
Pour caractériser la péremption, le juge doit uniquement rechercher si les travaux ont eu « pour seul objet de faire obstacle à la caducité ». Cette exigence impose de démontrer une intention frauduleuse de la part du bénéficiaire du permis de construire initial. Seule une manœuvre visant à simuler une activité de chantier pour prolonger artificiellement la validité du titre peut être sanctionnée. La faible importance des travaux peut constituer un indice mais ne suffit jamais à elle seule pour constater une interruption effective. En l’absence de preuve d’une volonté de contourner la règle de péremption, le permis doit être regardé comme toujours valide. Le Conseil d’État renvoie ainsi l’affaire devant le tribunal administratif pour qu’il procède à une nouvelle analyse conforme à ces principes.