Le Conseil d’État, par une décision du 12 novembre 2025, précise les modalités de qualification fiscale des espaces de travail partagé dits de coworking. Le litige oppose un propriétaire à l’administration fiscale au sujet de la taxe annuelle sur les locaux de bureaux perçue en région Ile-de-France. L’immeuble en cause, situé à Paris, accueille une activité de mise à disposition d’espaces assortis de prestations de conciergerie et de bien-être variées. Le Tribunal administratif de Paris, le 29 novembre 2022, prononce d’abord la décharge des cotisations de taxe acquittées par la société requérante pour trois années. La Cour administrative d’appel de Paris annule ce jugement le 15 mars 2024 en jugeant que les surfaces constituent des bureaux et non des commerces. La question posée au juge est de savoir si l’offre de services commerciaux modifie la qualification fiscale de locaux utilisés comme espaces de travail effectifs. La haute juridiction écarte le pourvoi en retenant que seule l’utilisation concrète des lieux par les utilisateurs finaux définit la nature imposable de l’immeuble. L’examen de cette solution conduit à analyser la primauté de l’utilisation effective avant d’envisager l’étanchéité de la catégorie des bureaux face aux services nouveaux.
I. Le critère matériel de l’utilisation effective des locaux
A. L’irrélevance de la nature juridique de l’activité prestataire
L’article 231 ter du code général des impôts prévoit que la taxe s’applique aux bureaux proprement dits destinés à l’exercice d’une activité quelconque. Le Conseil d’État souligne que seule doit être prise en compte « l’utilisation effective des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition » concernée. La circonstance que l’exploitant des locaux exerce une activité commerciale de prestation de services n’exerce aucune influence sur la qualification juridique des surfaces. Le juge refuse d’adopter une approche fondée sur l’objet social de l’entreprise qui loue le bâtiment pour y installer ses clients professionnels finaux.
B. La prévalence de la fonction de bureau pour l’occupant final
Le rejet de l’analyse organique au profit de l’usage matériel conduit logiquement à se focaliser sur l’activité réelle exercée au sein du bâtiment. Les locaux litigieux sont munis de tous les équipements nécessaires à leur utilisation immédiate par les clients qui les occupent pour leur travail. Le juge administratif relève que ces occupants utilisent effectivement les lieux comme des bureaux malgré la présence de services annexes au contrat initial. L’arrêt attaqué n’a donc pas commis d’erreur de droit en maintenant l’imposition litigieuse sur le fondement d’une analyse concrète de l’usage des lieux.
II. Une qualification imperméable à la diversification des services proposés
A. Le caractère accessoire des prestations complémentaires au travail
L’affirmation du critère de l’utilisation effective permet ensuite de mesurer l’impact des prestations annexes sur la définition fiscale des locaux de bureaux modernes. La mise à disposition d’espaces de cuisine, de convivialité ou de bien-être constitue une offre complémentaire qui ne dénature pas la fonction principale immobilière. Ces prestations de services à caractère commercial restent surabondantes par rapport à la finalité de travail intellectuel ou administratif poursuivie par les utilisateurs. Le Conseil d’État valide le raisonnement des juges du fond qui considèrent ces services comme des éléments de confort secondaires au sein des bureaux.
B. La sécurisation de l’assiette de la taxe annuelle régionale
L’accessoirité des services commerciaux confirme ainsi la volonté du juge de maintenir la stabilité des principes régissant la fiscalité immobilière en région parisienne. Cette décision sécurise l’assiette de la taxe annuelle régionale en empêchant des stratégies d’évitement fondées sur une modification artificielle de la qualification juridique. La solution garantit une prévisibilité pour les propriétaires de parcs immobiliers tertiaires tout en assurant le rendement de cette taxe spécifique à l’Ile-de-France. Les évolutions contemporaines des modes de travail ne permettent pas d’échapper aux catégories classiques définies par le législateur dans le code fiscal.