Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00214
Rendue par le tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un contentieux locatif commercial portant sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Un bail commercial conclu en 2019 prévoyait un loyer trimestriel indexé et une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés après commandement resté infructueux pendant un mois. Un commandement de payer fut délivré le 27 novembre 2024 pour un arriéré limité, puis une assignation en référé suivit le 7 mars 2025. Le preneur a constitué avocat mais n’a pas été représenté à l’audience, tandis que le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions au titre des loyers et charges, une indemnité d’occupation, l’application de la clause pénale, ainsi que les dépens et une indemnité de procédure.
La juridiction rappelle d’abord l’office du juge des référés. Elle énonce que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Elle vise l’article L. 145-41 du code de commerce, qui fait produire effet à la clause un mois après un commandement demeuré infructueux, et l’article 1353 du code civil sur la charge de la preuve. Le preneur, défaillant à l’audience, n’établissant pas le paiement, la juridiction constate l’acquisition de la clause au 27 décembre 2024. Le maintien sans droit ni titre caractérise ensuite un trouble manifestement illicite, selon la formule reprise et nette: « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». L’expulsion est donc ordonnée, avec les délais et modalités d’exécution de droit commun.
La question de droit tient ainsi à la possibilité, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial sans caractériser l’urgence, puis d’ordonner l’expulsion et des mesures pécuniaires accessoires. La solution admet cette voie, sous réserve d’un commandement régulier et d’une absence de contestation sérieuse sur la dette, en articulant provisoirement provisions, indemnité d’occupation et clause pénale, tout en écartant l’astreinte.
I. L’office du juge des référés et la clause résolutoire
A. L’absence d’exigence d’urgence pour constater la résiliation de plein droit
L’ordonnance précise que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette affirmation, cohérente avec l’économie de l’article L. 145-41 du code de commerce, distingue la mesure de constat d’une résiliation de droit d’une mesure d’anticipation soumise à l’urgence. Le juge se borne à vérifier le commandement, son contenu, l’écoulement du délai d’un mois et l’absence de cause libératoire prouvée par le preneur.
La charge probatoire est traitée avec sobriété par renvoi à l’article 1353 du code civil. Le preneur devait « justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Sa défaillance prive le débat de contestation sérieuse, ce qui autorise le constat de la résiliation et fige la date d’acquisition au terme légal. La solution protège la prévisibilité de la clause, sans préjuger du fond au-delà de l’évidence documentaire.
B. Le trouble manifestement illicite et les mesures de remise en état
La décision retient que « le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre » après la résiliation constitue un trouble manifestement illicite, ouvrant la voie aux mesures de remise en état prévues à l’article 835 du code de procédure civile. L’expulsion est ordonnée, avec un délai d’un mois après signification, conformément aux textes d’exécution invoqués.
L’ordonnance refuse d’assortir la mesure d’une astreinte, ce qui confirme la nature immédiatement exécutoire de l’expulsion une fois expiré le délai. Le cadre du référé est ainsi respecté: cessation d’un trouble évident et rétablissement de la situation conforme au droit, sans aller au-delà de ce qui s’impose de manière provisoire et nécessaire.
II. Les conséquences financières de la résiliation et leur portée
A. Provisions, indemnité d’occupation et clause pénale: articulation retenue
Le juge accorde une provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation, en s’appuyant sur les pièces comptables. Il relève que « le décompte produit ne reprend que partiellement les sommes visées dans l’assignation », de sorte que seules les sommes établies sont retenues. Cette prudence satisfait à l’exigence d’absence de contestation sérieuse.
Le bailleur obtient, pour l’occupation postérieure, une indemnité « fixée à un montant égal à celui du loyer en principal en vigueur à la date de la dite résiliation outre tous les accessoires du loyer ». La clause pénale est, à titre provisionnel, appliquée au taux contractuel, la décision précisant: « En application de l’article 2.9 intitulée “clause pénale” du bail, la somme de 3 353,90 € sera majorée de 10% […] et portera intérêts au taux légal majoré d’un point ». L’ensemble demeure cantonné au provisoire, dans la limite du matériellement justifié.
B. Appréciation critique: sécurité contractuelle et équilibre des intérêts
L’ordonnance renforce la sécurité des baux commerciaux en rappelant la fonction automatique de la clause résolutoire, dès lors que le commandement est régulier et que la preuve libératoire fait défaut. Elle offre au bailleur des instruments efficaces et calibrés: expulsion différée, provision circonscrite, indemnité d’occupation alignée sur le loyer, clause pénale plafonnée par la demande.
L’économie générale préserve aussi l’équilibre. L’absence d’astreinte évite une pression supplémentaire tandis que le cantonnement aux sommes justifiées limite le risque de préjuger le fond. La décision, ferme sur le trouble manifeste, demeure mesurée sur l’évaluation financière, ce qui en conforte la portée pratique pour les contentieux d’impayés récurrents en matière de baux commerciaux avec clause de résiliation de plein droit.
Rendue par le tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un contentieux locatif commercial portant sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Un bail commercial conclu en 2019 prévoyait un loyer trimestriel indexé et une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés après commandement resté infructueux pendant un mois. Un commandement de payer fut délivré le 27 novembre 2024 pour un arriéré limité, puis une assignation en référé suivit le 7 mars 2025. Le preneur a constitué avocat mais n’a pas été représenté à l’audience, tandis que le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions au titre des loyers et charges, une indemnité d’occupation, l’application de la clause pénale, ainsi que les dépens et une indemnité de procédure.
La juridiction rappelle d’abord l’office du juge des référés. Elle énonce que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Elle vise l’article L. 145-41 du code de commerce, qui fait produire effet à la clause un mois après un commandement demeuré infructueux, et l’article 1353 du code civil sur la charge de la preuve. Le preneur, défaillant à l’audience, n’établissant pas le paiement, la juridiction constate l’acquisition de la clause au 27 décembre 2024. Le maintien sans droit ni titre caractérise ensuite un trouble manifestement illicite, selon la formule reprise et nette: « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». L’expulsion est donc ordonnée, avec les délais et modalités d’exécution de droit commun.
La question de droit tient ainsi à la possibilité, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial sans caractériser l’urgence, puis d’ordonner l’expulsion et des mesures pécuniaires accessoires. La solution admet cette voie, sous réserve d’un commandement régulier et d’une absence de contestation sérieuse sur la dette, en articulant provisoirement provisions, indemnité d’occupation et clause pénale, tout en écartant l’astreinte.
I. L’office du juge des référés et la clause résolutoire
A. L’absence d’exigence d’urgence pour constater la résiliation de plein droit
L’ordonnance précise que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette affirmation, cohérente avec l’économie de l’article L. 145-41 du code de commerce, distingue la mesure de constat d’une résiliation de droit d’une mesure d’anticipation soumise à l’urgence. Le juge se borne à vérifier le commandement, son contenu, l’écoulement du délai d’un mois et l’absence de cause libératoire prouvée par le preneur.
La charge probatoire est traitée avec sobriété par renvoi à l’article 1353 du code civil. Le preneur devait « justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Sa défaillance prive le débat de contestation sérieuse, ce qui autorise le constat de la résiliation et fige la date d’acquisition au terme légal. La solution protège la prévisibilité de la clause, sans préjuger du fond au-delà de l’évidence documentaire.
B. Le trouble manifestement illicite et les mesures de remise en état
La décision retient que « le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre » après la résiliation constitue un trouble manifestement illicite, ouvrant la voie aux mesures de remise en état prévues à l’article 835 du code de procédure civile. L’expulsion est ordonnée, avec un délai d’un mois après signification, conformément aux textes d’exécution invoqués.
L’ordonnance refuse d’assortir la mesure d’une astreinte, ce qui confirme la nature immédiatement exécutoire de l’expulsion une fois expiré le délai. Le cadre du référé est ainsi respecté: cessation d’un trouble évident et rétablissement de la situation conforme au droit, sans aller au-delà de ce qui s’impose de manière provisoire et nécessaire.
II. Les conséquences financières de la résiliation et leur portée
A. Provisions, indemnité d’occupation et clause pénale: articulation retenue
Le juge accorde une provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation, en s’appuyant sur les pièces comptables. Il relève que « le décompte produit ne reprend que partiellement les sommes visées dans l’assignation », de sorte que seules les sommes établies sont retenues. Cette prudence satisfait à l’exigence d’absence de contestation sérieuse.
Le bailleur obtient, pour l’occupation postérieure, une indemnité « fixée à un montant égal à celui du loyer en principal en vigueur à la date de la dite résiliation outre tous les accessoires du loyer ». La clause pénale est, à titre provisionnel, appliquée au taux contractuel, la décision précisant: « En application de l’article 2.9 intitulée “clause pénale” du bail, la somme de 3 353,90 € sera majorée de 10% […] et portera intérêts au taux légal majoré d’un point ». L’ensemble demeure cantonné au provisoire, dans la limite du matériellement justifié.
B. Appréciation critique: sécurité contractuelle et équilibre des intérêts
L’ordonnance renforce la sécurité des baux commerciaux en rappelant la fonction automatique de la clause résolutoire, dès lors que le commandement est régulier et que la preuve libératoire fait défaut. Elle offre au bailleur des instruments efficaces et calibrés: expulsion différée, provision circonscrite, indemnité d’occupation alignée sur le loyer, clause pénale plafonnée par la demande.
L’économie générale préserve aussi l’équilibre. L’absence d’astreinte évite une pression supplémentaire tandis que le cantonnement aux sommes justifiées limite le risque de préjuger le fond. La décision, ferme sur le trouble manifeste, demeure mesurée sur l’évaluation financière, ce qui en conforte la portée pratique pour les contentieux d’impayés récurrents en matière de baux commerciaux avec clause de résiliation de plein droit.