Tribunal judiciaire de Paris, le 25 juin 2025, n°25/52052
Le Tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance de référé du 25 juin 2025, a ordonné la remise en état d’ouvrages réalisés sans autorisation sur des parties communes et a interdit tout usage privatif d’une courette commune. L’affaire pose la question de l’office du juge des référés face à des travaux non autorisés affectant des parties communes et l’aspect extérieur, et, corrélativement, de la qualification d’un accès technique revendiqué comme un usage privatif prohibé.
Les faits sont simples et décisifs. Une société civile immobilière a acquis plusieurs lots en rez-de-chaussée, attenants à une courette qualifiée partie commune sans droit de jouissance privatif. Elle a percé le mur extérieur de son lot en transformant une fenêtre en porte-fenêtre donnant sur la courette. L’assemblée générale a refusé a posteriori de ratifier ce percement.
La procédure a été engagée en référé à l’initiative du syndicat des copropriétaires. Celui-ci a requis la remise en état sous astreinte et l’interdiction de tout usage privatif de la courette. La défenderesse a sollicité le rejet, subsidiairement une médiation ou des délais, en invoquant l’absence d’atteinte à la solidité, un précédent autorisé au profit d’un autre copropriétaire, et un malentendu avec un maître d’œuvre.
La question de droit tient à la caractérisation d’un « trouble manifestement illicite » en cas de travaux non autorisés affectant des parties communes ou l’aspect extérieur, et à la portée de la faculté de ratification a posteriori. S’y ajoute l’appréciation d’un accès dit « d’entretien » au regard de l’interdiction d’appropriation ou d’usage privatif des parties communes.
La juridiction retient que « la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux ». Elle relève encore que « les copropriétaires, qui ont la possibilité de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, ne sont pas tenus de le faire », et juge que le projet d’accès pour entretien « caractérise toutefois un usage privatif d’une partie commune ». La remise en état est ordonnée sous astreinte, l’usage privatif interdit, l’exécution provisoire rappelée de droit.
I. La qualification de trouble manifestement illicite en copropriété
A. L’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur comme critère déterminant Le juge des référés se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile et l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il énonce que « le président du tribunal judiciaire peut toujours (…) prescrire (…) des mesures (…) de remise en état (…) pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et qu’entrent dans ce champ les travaux non autorisés portant sur les parties communes ou l’aspect extérieur. L’espèce illustre une application rigoureuse de ce cadre, la courette étant une partie commune non accessible et affectée au rôle de puits de lumière.
La formule centrale, claire et pédagogique, mérite d’être citée: « En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux. » Elle concentre la règle opératoire utile au référé et neutralise d’emblée les griefs étrangers à l’illicéité.
B. L’indifférence des arguments de fait étrangers à l’illicéité La juridiction écarte l’argument tiré de l’absence d’atteinte à la solidité. Elle précise que ces travaux « affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble », ce qui suffit à caractériser le trouble. Sont également jugées sans incidence les circonstances invoquées quant à un précédent autorisé ou à un malentendu avec un professionnel.
Le considérant selon lequel « la circonstance que l’assemblée générale (…) ait autorisé (…) des travaux d’aménagement du même type (…) est sans incidence » confirme que la comparaison avec d’autres espèces ne purifie pas l’illicéité actuelle. Le rappel, enfin, que tout éventuel recours contre un maître d’œuvre est extérieur à l’office du juge des référés, ordonne la logique contentieuse.
II. Les effets procéduraux et matériels de la solution retenue
A. La remise en état, les astreintes et le contrôle technique La remise en état est ordonnée sous astreinte graduée, après un délai d’exécution destiné à favoriser la réalisation effective des travaux. Le contrôle par un architecte de l’immeuble est prévu, ses frais étant supportés par l’auteur des travaux. Ce calibrage sert la finalité conservatoire du référé et assure la traçabilité technique de la remise en conformité.
Cette architecture de mesures respecte le cadre probatoire sommaire du référé et s’accorde avec l’exigence de cessation rapide du trouble. L’astreinte, proportionnée et limitée dans le temps, soutient l’effectivité sans présumer du fond. L’articulation avec la compétence de l’assemblée générale demeure intacte pour l’avenir.
B. La ratification facultative, l’interdiction d’usage privatif et l’exécution provisoire La décision ferme toute ambiguïté sur la ratification: « les copropriétaires (…) ne sont pas tenus de le faire ». L’auteur des travaux, qui n’a pas soumis de résolution complète aux assemblées postérieures, ne peut utilement invoquer un « abus de majorité ». Le référé se borne à constater le défaut d’autorisation préalable et ses effets juridiques immédiats.
La qualification d’un accès d’entretien comme « usage privatif d’une partie commune » entraîne son interdiction sous astreinte par infraction. La solution protège la destination de la courette, simple puits de lumière, et prévient tout glissement d’usage. Enfin, la juridiction rappelle que « l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé », ce qui garantit l’effectivité rapide des mesures prononcées, conforme à l’économie du contentieux conservatoire.
Le Tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance de référé du 25 juin 2025, a ordonné la remise en état d’ouvrages réalisés sans autorisation sur des parties communes et a interdit tout usage privatif d’une courette commune. L’affaire pose la question de l’office du juge des référés face à des travaux non autorisés affectant des parties communes et l’aspect extérieur, et, corrélativement, de la qualification d’un accès technique revendiqué comme un usage privatif prohibé.
Les faits sont simples et décisifs. Une société civile immobilière a acquis plusieurs lots en rez-de-chaussée, attenants à une courette qualifiée partie commune sans droit de jouissance privatif. Elle a percé le mur extérieur de son lot en transformant une fenêtre en porte-fenêtre donnant sur la courette. L’assemblée générale a refusé a posteriori de ratifier ce percement.
La procédure a été engagée en référé à l’initiative du syndicat des copropriétaires. Celui-ci a requis la remise en état sous astreinte et l’interdiction de tout usage privatif de la courette. La défenderesse a sollicité le rejet, subsidiairement une médiation ou des délais, en invoquant l’absence d’atteinte à la solidité, un précédent autorisé au profit d’un autre copropriétaire, et un malentendu avec un maître d’œuvre.
La question de droit tient à la caractérisation d’un « trouble manifestement illicite » en cas de travaux non autorisés affectant des parties communes ou l’aspect extérieur, et à la portée de la faculté de ratification a posteriori. S’y ajoute l’appréciation d’un accès dit « d’entretien » au regard de l’interdiction d’appropriation ou d’usage privatif des parties communes.
La juridiction retient que « la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux ». Elle relève encore que « les copropriétaires, qui ont la possibilité de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, ne sont pas tenus de le faire », et juge que le projet d’accès pour entretien « caractérise toutefois un usage privatif d’une partie commune ». La remise en état est ordonnée sous astreinte, l’usage privatif interdit, l’exécution provisoire rappelée de droit.
I. La qualification de trouble manifestement illicite en copropriété
A. L’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur comme critère déterminant
Le juge des référés se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile et l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il énonce que « le président du tribunal judiciaire peut toujours (…) prescrire (…) des mesures (…) de remise en état (…) pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et qu’entrent dans ce champ les travaux non autorisés portant sur les parties communes ou l’aspect extérieur. L’espèce illustre une application rigoureuse de ce cadre, la courette étant une partie commune non accessible et affectée au rôle de puits de lumière.
La formule centrale, claire et pédagogique, mérite d’être citée: « En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux. » Elle concentre la règle opératoire utile au référé et neutralise d’emblée les griefs étrangers à l’illicéité.
B. L’indifférence des arguments de fait étrangers à l’illicéité
La juridiction écarte l’argument tiré de l’absence d’atteinte à la solidité. Elle précise que ces travaux « affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble », ce qui suffit à caractériser le trouble. Sont également jugées sans incidence les circonstances invoquées quant à un précédent autorisé ou à un malentendu avec un professionnel.
Le considérant selon lequel « la circonstance que l’assemblée générale (…) ait autorisé (…) des travaux d’aménagement du même type (…) est sans incidence » confirme que la comparaison avec d’autres espèces ne purifie pas l’illicéité actuelle. Le rappel, enfin, que tout éventuel recours contre un maître d’œuvre est extérieur à l’office du juge des référés, ordonne la logique contentieuse.
II. Les effets procéduraux et matériels de la solution retenue
A. La remise en état, les astreintes et le contrôle technique
La remise en état est ordonnée sous astreinte graduée, après un délai d’exécution destiné à favoriser la réalisation effective des travaux. Le contrôle par un architecte de l’immeuble est prévu, ses frais étant supportés par l’auteur des travaux. Ce calibrage sert la finalité conservatoire du référé et assure la traçabilité technique de la remise en conformité.
Cette architecture de mesures respecte le cadre probatoire sommaire du référé et s’accorde avec l’exigence de cessation rapide du trouble. L’astreinte, proportionnée et limitée dans le temps, soutient l’effectivité sans présumer du fond. L’articulation avec la compétence de l’assemblée générale demeure intacte pour l’avenir.
B. La ratification facultative, l’interdiction d’usage privatif et l’exécution provisoire
La décision ferme toute ambiguïté sur la ratification: « les copropriétaires (…) ne sont pas tenus de le faire ». L’auteur des travaux, qui n’a pas soumis de résolution complète aux assemblées postérieures, ne peut utilement invoquer un « abus de majorité ». Le référé se borne à constater le défaut d’autorisation préalable et ses effets juridiques immédiats.
La qualification d’un accès d’entretien comme « usage privatif d’une partie commune » entraîne son interdiction sous astreinte par infraction. La solution protège la destination de la courette, simple puits de lumière, et prévient tout glissement d’usage. Enfin, la juridiction rappelle que « l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé », ce qui garantit l’effectivité rapide des mesures prononcées, conforme à l’économie du contentieux conservatoire.