Par un arrêt rendu le 6 novembre 2025, la Cour administrative d’appel de Toulouse précise les conditions de preuve permettant de majorer le prix d’acquisition d’un immeuble cédé. Des contribuables ont vendu un bien immobilier pour un montant de 875 000 euros alors qu’ils l’avaient initialement acquis pour la somme de 299 000 euros. Estimant que le coût des travaux réalisés compensait l’écart entre le prix d’achat et le prix de revente, les intéressés n’ont déclaré aucune plus-value imposable. L’administration fiscale a remis en cause ces déductions lors d’un contrôle sur pièces et a appliqué une majoration de 40 % pour manquement délibéré. Le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande de décharge le 18 septembre 2023, conduisant les requérants à saisir la juridiction d’appel. Le litige porte sur la validité des pièces produites pour établir la réalité des dépenses de construction ou d’amélioration supportées par les vendeurs. La juridiction administrative devait déterminer si des factures irrégulières ou établies au nom d’une société tierce permettent néanmoins de majorer le prix d’acquisition du bien. La cour décide que seules les dépenses étayées par des documents probants et personnels au cédant sont admises, tout en confirmant la légitimité des pénalités appliquées.
I. L’exigence de justificatifs probants pour la détermination de la plus-value
A. La rigueur formelle des pièces justificatives admises
Le code général des impôts dispose que le prix d’acquisition est, « sur justificatifs, majoré » des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ces frais doivent être supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. La cour rappelle qu’il appartient au cédant de produire les éléments nécessaires pour justifier les dépenses d’amélioration prises en compte pour le calcul de la taxe. L’administration fiscale a légitimement écarté les factures de sous-traitance comportant de « nombreuses irrégularités au regard des conditions de forme » prévues par la réglementation en vigueur. Ces documents ne sont pas considérés comme suffisamment probants pour établir la réalité des dépenses alléguées par les contribuables au titre des travaux réalisés. En revanche, un devis signé pour la réalisation de réseaux est admis dès lors que l’administration reconnaît la réalité des montants effectivement exposés par le couple. L’existence d’une déclaration de travaux en mairie permet également de valider la facture relative à la construction d’une seconde piscine sur la propriété vendue.
B. L’exclusion des factures étrangères à la personne du cédant
Le bénéfice de la majoration du prix d’acquisition suppose que les dépenses de travaux aient été personnellement supportées par les vendeurs lors de la détention du bien. En l’espèce, plusieurs factures produites par les requérants avaient été établies au nom d’une société tierce dont l’un des époux était pourtant le gérant. La cour administrative d’appel juge que de tels documents ne peuvent pas être pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition du bien cédé personnellement. Cette solution s’explique par l’étanchéité nécessaire entre le patrimoine professionnel d’une société et le patrimoine privé des particuliers, fussent-ils dirigeants de ladite structure. Les magistrats relèvent au demeurant que les mentions portées sur ces factures font apparaître des montants différant des dépenses prétendument exposées par les membres du foyer fiscal. L’absence de factures pour d’autres postes de travaux, comme la rénovation de fenêtres ou l’installation d’une antenne, interdit toute majoration forfaitaire ou réelle du prix. La preuve de la dépense doit être directe et ne peut résulter de la seule affirmation du contribuable ou de la mention globale d’un acte notarié.
II. La sanction de la dissimulation manifeste du profit immobilier
A. La qualification du manquement délibéré par l’omission volontaire
L’administration fiscale applique une majoration de 40 % lorsque les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration procèdent d’un manquement délibéré du contribuable assujetti. Les requérants contestaient cette pénalité en invoquant leur qualité de résidents étrangers ne maîtrisant pas les subtilités du système fiscal français pour leurs opérations immobilières. La cour rejette cette argumentation en soulignant que les intéressés ont « sciemment déclaré n’avoir réalisé aucune plus-value immobilière » malgré l’importance manifeste du profit réalisé. Les juges administratifs considèrent que le recours à des factures non conformes ou établies au nom de tiers caractérise une volonté d’éluder l’impôt normalement dû. L’omission totale de déclaration de la plus-value brute ne peut être regardée comme une simple erreur d’appréciation compte tenu de l’ampleur des travaux non justifiés. La circonstance que le notaire n’ait pas relevé d’insuffisances lors de la vente n’exonère pas les vendeurs de leur obligation de sincérité envers le fisc. La responsabilité déclarative pèse sur le contribuable qui doit s’assurer de la validité des éléments qu’il fournit pour la liquidation de son imposition.
B. La prise en compte de la qualité de professionnel du contribuable
La cour administrative d’appel de Toulouse fonde son appréciation de l’intentionnalité sur les fonctions exercées par le requérant au sein du secteur de la construction. Ce dernier était le gérant d’une société intervenant directement dans le domaine immobilier, ce qui lui conférait une connaissance particulière des règles de facturation. Sa compétence professionnelle rendait peu crédible l’argument fondé sur une méconnaissance involontaire des exigences formelles relatives aux justificatifs de travaux déductibles du prix. La juridiction estime que le montant particulièrement élevé de la plus-value effectivement réalisée aurait dû conduire un gestionnaire avisé à davantage de vigilance déclarative. L’utilisation de documents comptables émanant de sa propre entreprise pour justifier des dépenses privées démontre une confusion intentionnelle visant à minorer l’assiette de l’impôt. Le caractère délibéré du manquement est ainsi conforté par la réunion d’éléments matériels précis et par le profil technique du contribuable concerné par le redressement. La décharge des impositions n’est finalement accordée qu’à hauteur des rares sommes dont la réalité a pu être établie par des pièces probantes concordantes.