Tribunal judiciaire de Nanterre, le 16 juin 2025, n°24/00058
Rendue par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre, le 16 juin 2025, la décision fixe les indemnités dues à la suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique portant sur un local commercial, deux logements et une cave au sein d’un ensemble frappé d’insalubrité irrémédiable. Le transfert de propriété était acquis par ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022, postérieure à la déclaration d’utilité publique du 15 juin 2022. L’autorité expropriante sollicitait 102 648 euros, le commissaire du gouvernement proposait 165 120 euros, et les expropriés réclamaient 195 810 euros.
La procédure a conduit à un transport sur les lieux, révélant un état général très dégradé des parties communes et des bâtiments, corroboré par un arrêté d’insalubrité irrémédiable et une interdiction d’habiter anciens, ainsi qu’un arrêté de danger imminent. Le débat a porté sur la méthode de valorisation des composantes du bien, les expropriés défendant la comparaison, l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement soutenant la récupération foncière pour les logements. La question posée tenait à la méthode pertinente, sous le contrôle des dates légales de référence et d’estimation, pour assurer la « juste et préalable indemnité » en présence de constructions impropres à l’habitation.
Le juge rappelle le standard d’indemnisation, « l’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état », puis distingue les composantes: comparaison pour le commerce, récupération foncière pour les logements insalubres, et valorisation forfaitaire de la cave. Il écarte des termes de comparaison hétérogènes ou anciens, retient un prix moyen au mètre carré pour le commerce corrigé d’un abattement contextualisé, applique un prix unitaire de 500 euros/m² de terrain pour les logements via la quote-part, et fixe un forfait de 2 000 euros pour la cave. L’indemnité principale atteint 115 025 euros, l’indemnité de remploi 12 502 euros, portant l’allocation globale à 127 527 euros, les dépens étant supportés par l’expropriant et une somme allouée au titre de l’article 700.
I. Le cadre normatif et méthodologique retenu
A. Les bornes temporelles de l’évaluation et leur articulation Le juge rappelle d’abord les dates gouvernantes: la consistance s’apprécie à l’ordonnance d’expropriation et « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ». Il fixe la date de référence d’urbanisme au 22 décembre 2017, au regard du plan local d’urbanisme rendu opposable. Cette clarification exclut les améliorations opportunistes, « les améliorations de toute nature […] ne donnent lieu à aucune indemnité » lorsqu’elles visent à majorer artificiellement la valeur. La consistance au 12 septembre 2022 est donc déterminante, tandis que l’estimation monétaire est renvoyée au 16 juin 2025, ce qui ancre l’évaluation dans le marché contemporain de la décision.
Cette articulation méthodique encadre l’office du juge, qui apprécie les preuves de valeur par des références publiées, contemporaines et comparables. Elle permet d’écarter des mutations anciennes ou grevées de conditions atypiques, dont l’inclusion déformerait le niveau de prix pertinent, surtout dans un marché local très évolutif.
B. Le pouvoir d’adaptation méthodologique du juge et son exercice Le juge affirme ensuite, de manière nette, son pouvoir d’adapter l’outil d’évaluation: « le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée ». Il précise que « la circonstance selon laquelle l’expropriation a été conduite selon la procédure de droit commun […] est sans incidence » sur ce choix. L’état de l’immeuble guide la méthode: « Lorsqu’un immeuble bâti se trouve dans un tel état de ruine, qu’il n’est pas utilisable en l’état, sa valeur marchande est celle de la récupération du terrain », diminuée des frais de démolition.
Cette orientation conduit à retenir la comparaison pour le local commercial, où des termes publiés existent et peuvent être ajustés, et la récupération foncière pour des logements impropres à l’habitation, faute de comparables intrinsèquement similaires. Le juge constate l’absence de transactions vraiment équivalentes pour ces logements, et en déduit logiquement l’application de la méthode de terrain: « Dans ces conditions, […] la méthode de la récupération foncière sera appliquée aux logements. »
II. Application concrète et portée de la solution
A. Sélection des comparables, ajustements et hiérarchie des preuves Pour la partie commerciale, le raisonnement s’appuie sur des ventes publiées, contemporaines et proches. Le juge rappelle un principe opératoire, « Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues », puis renchérit sur l’exigence d’homogénéité: « la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires ». Les termes trop anciens sont écartés, et un abattement de 10 % est appliqué à un comparable à la façade plus favorable que l’exproprié.
Ce calibrage prudent confirme l’importance d’une analyse qualitative des comparables, au-delà des mètres carrés et de la distance. Le juge favorise des références internes au périmètre concerné par l’opération, publiées et ventilées par composantes, assurant une transparence probatoire supérieure et une meilleure traçabilité des ajustements.
B. Conséquences pour les immeubles insalubres et l’équilibre indemnitaire S’agissant des logements, le choix de la récupération foncière répond à la situation d’impropriété durable et avérée à l’habitation. Les références produites par les expropriés, consistant en ventes d’appartements ordinaires, sont logiquement écartées comme hétérogènes. Le juge retient un prix unitaire de 500 euros/m² de terrain, issu de cessions publiées dans la même copropriété affectée, puis l’applique à la superficie totale et à la quote-part, afin de refléter la valeur du sol. Cette base foncière protège la cohérence du marché et évite une surindemnisation fondée sur des biens non comparables.
Enfin, la cave reçoit une valorisation forfaitaire, cohérente avec les références internes au dossier et avec l’état des lieux, ce qui confirme un pragmatisme probatoire. L’équilibre global de l’indemnité, complété par l’indemnité de remploi, apparaît conforme au but de l’expropriation, « se retrouver en même et semblable état », sans ignorer les contraintes propres aux immeubles dégradés ni la variabilité des marchés segmentés au sein d’un même périmètre urbain.
Rendue par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre, le 16 juin 2025, la décision fixe les indemnités dues à la suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique portant sur un local commercial, deux logements et une cave au sein d’un ensemble frappé d’insalubrité irrémédiable. Le transfert de propriété était acquis par ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022, postérieure à la déclaration d’utilité publique du 15 juin 2022. L’autorité expropriante sollicitait 102 648 euros, le commissaire du gouvernement proposait 165 120 euros, et les expropriés réclamaient 195 810 euros.
La procédure a conduit à un transport sur les lieux, révélant un état général très dégradé des parties communes et des bâtiments, corroboré par un arrêté d’insalubrité irrémédiable et une interdiction d’habiter anciens, ainsi qu’un arrêté de danger imminent. Le débat a porté sur la méthode de valorisation des composantes du bien, les expropriés défendant la comparaison, l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement soutenant la récupération foncière pour les logements. La question posée tenait à la méthode pertinente, sous le contrôle des dates légales de référence et d’estimation, pour assurer la « juste et préalable indemnité » en présence de constructions impropres à l’habitation.
Le juge rappelle le standard d’indemnisation, « l’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état », puis distingue les composantes: comparaison pour le commerce, récupération foncière pour les logements insalubres, et valorisation forfaitaire de la cave. Il écarte des termes de comparaison hétérogènes ou anciens, retient un prix moyen au mètre carré pour le commerce corrigé d’un abattement contextualisé, applique un prix unitaire de 500 euros/m² de terrain pour les logements via la quote-part, et fixe un forfait de 2 000 euros pour la cave. L’indemnité principale atteint 115 025 euros, l’indemnité de remploi 12 502 euros, portant l’allocation globale à 127 527 euros, les dépens étant supportés par l’expropriant et une somme allouée au titre de l’article 700.
I. Le cadre normatif et méthodologique retenu
A. Les bornes temporelles de l’évaluation et leur articulation
Le juge rappelle d’abord les dates gouvernantes: la consistance s’apprécie à l’ordonnance d’expropriation et « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ». Il fixe la date de référence d’urbanisme au 22 décembre 2017, au regard du plan local d’urbanisme rendu opposable. Cette clarification exclut les améliorations opportunistes, « les améliorations de toute nature […] ne donnent lieu à aucune indemnité » lorsqu’elles visent à majorer artificiellement la valeur. La consistance au 12 septembre 2022 est donc déterminante, tandis que l’estimation monétaire est renvoyée au 16 juin 2025, ce qui ancre l’évaluation dans le marché contemporain de la décision.
Cette articulation méthodique encadre l’office du juge, qui apprécie les preuves de valeur par des références publiées, contemporaines et comparables. Elle permet d’écarter des mutations anciennes ou grevées de conditions atypiques, dont l’inclusion déformerait le niveau de prix pertinent, surtout dans un marché local très évolutif.
B. Le pouvoir d’adaptation méthodologique du juge et son exercice
Le juge affirme ensuite, de manière nette, son pouvoir d’adapter l’outil d’évaluation: « le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée ». Il précise que « la circonstance selon laquelle l’expropriation a été conduite selon la procédure de droit commun […] est sans incidence » sur ce choix. L’état de l’immeuble guide la méthode: « Lorsqu’un immeuble bâti se trouve dans un tel état de ruine, qu’il n’est pas utilisable en l’état, sa valeur marchande est celle de la récupération du terrain », diminuée des frais de démolition.
Cette orientation conduit à retenir la comparaison pour le local commercial, où des termes publiés existent et peuvent être ajustés, et la récupération foncière pour des logements impropres à l’habitation, faute de comparables intrinsèquement similaires. Le juge constate l’absence de transactions vraiment équivalentes pour ces logements, et en déduit logiquement l’application de la méthode de terrain: « Dans ces conditions, […] la méthode de la récupération foncière sera appliquée aux logements. »
II. Application concrète et portée de la solution
A. Sélection des comparables, ajustements et hiérarchie des preuves
Pour la partie commerciale, le raisonnement s’appuie sur des ventes publiées, contemporaines et proches. Le juge rappelle un principe opératoire, « Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues », puis renchérit sur l’exigence d’homogénéité: « la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires ». Les termes trop anciens sont écartés, et un abattement de 10 % est appliqué à un comparable à la façade plus favorable que l’exproprié.
Ce calibrage prudent confirme l’importance d’une analyse qualitative des comparables, au-delà des mètres carrés et de la distance. Le juge favorise des références internes au périmètre concerné par l’opération, publiées et ventilées par composantes, assurant une transparence probatoire supérieure et une meilleure traçabilité des ajustements.
B. Conséquences pour les immeubles insalubres et l’équilibre indemnitaire
S’agissant des logements, le choix de la récupération foncière répond à la situation d’impropriété durable et avérée à l’habitation. Les références produites par les expropriés, consistant en ventes d’appartements ordinaires, sont logiquement écartées comme hétérogènes. Le juge retient un prix unitaire de 500 euros/m² de terrain, issu de cessions publiées dans la même copropriété affectée, puis l’applique à la superficie totale et à la quote-part, afin de refléter la valeur du sol. Cette base foncière protège la cohérence du marché et évite une surindemnisation fondée sur des biens non comparables.
Enfin, la cave reçoit une valorisation forfaitaire, cohérente avec les références internes au dossier et avec l’état des lieux, ce qui confirme un pragmatisme probatoire. L’équilibre global de l’indemnité, complété par l’indemnité de remploi, apparaît conforme au but de l’expropriation, « se retrouver en même et semblable état », sans ignorer les contraintes propres aux immeubles dégradés ni la variabilité des marchés segmentés au sein d’un même périmètre urbain.