Le Conseil constitutionnel a rendu le 20 mars 2014 une décision majeure relative à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Ce texte modifie en profondeur les relations locatives et l’encadrement du marché immobilier sur l’ensemble du territoire national. Des parlementaires ont saisi la juridiction pour contester plusieurs articles touchant au droit de propriété ainsi qu’à la liberté contractuelle. Les requérants soutiennent que les nouveaux dispositifs imposent des contraintes excessives aux bailleurs sans justification suffisante par l’intérêt général. La question centrale porte sur l’équilibre entre la protection sociale des locataires et le respect des droits constitutionnels des propriétaires. Le juge valide l’essentiel de la réforme tout en censurant certaines dispositions jugées disproportionnées ou contraires au principe d’égalité. L’examen portera d’abord sur la régulation du marché locatif puis sur la protection des libertés individuelles face aux pouvoirs collectifs.
I. La recherche d’un équilibre dans la régulation du marché locatif
A. La légitimation de l’interventionnisme législatif au nom de l’intérêt général
Le Conseil constitutionnel reconnaît que le législateur peut limiter le droit de propriété pour répondre à des exigences sociales impérieuses. La lutte contre les difficultés d’accès au logement dans les zones urbaines tendues justifie pleinement la mise en place d’un encadrement. Les juges affirment qu’en instaurant un tel mécanisme, le législateur a « poursuivi un but d’intérêt général » lié au déséquilibre local. La loi ne méconnaît pas la liberté contractuelle dès lors que les modalités retenues ne sont pas manifestement inappropriées à l’objectif. L’encadrement reste limité géographiquement aux agglomérations caractérisées par une pénurie marquée de logements et des niveaux de loyers élevés. Cette validation consacre la possibilité d’une régulation administrative des prix dans un secteur jugé critique pour la cohésion nationale.
B. La censure des restrictions excessives à la liberté de fixation des loyers
La juridiction censure toutefois le caractère trop restrictif du complément de loyer qui ne pouvait s’appliquer qu’à des situations exceptionnelles. Elle estime qu’en réservant cette faculté à des caractéristiques « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur », le législateur a outrepassé ses droits. Cette rédaction empêchait de prendre en compte des éléments déterminants pour la valeur du bien non inclus dans les catégories de référence. Une telle limitation constitue « une atteinte disproportionnée à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle » au regard de l’objectif. Le juge annule également le critère de dispersion des niveaux de loyers pour fixer les marges de manœuvre du représentant de l’État. Cette disposition méconnaissait le principe d’égalité en faisant varier la liberté contractuelle selon des données statistiques indépendantes de l’immeuble.
II. La protection de la cohérence juridique et des libertés individuelles
A. La condamnation de l’arbitraire collectif au sein des copropriétés
L’article 19 de la loi permettait à l’assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son accord préalable tout changement d’usage temporaire. Le Conseil constitutionnel juge cette mesure contraire à la protection constitutionnelle du droit de propriété garantie par la Déclaration de 1789. Il relève que le législateur a permis aux copropriétaires de « porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » sans critères. Cette décision protège l’autonomie du propriétaire individuel contre un pouvoir collectif susceptible de s’exercer de manière totalement discrétionnaire ou abusive. La lutte contre la pénurie de logements ne saurait justifier qu’une entité privée dispose d’un droit de veto sur l’usage personnel d’un bien. Le respect des droits réels impose que les restrictions à l’usage des locaux soient strictement définies par la puissance publique.
B. La sanction des ruptures d’égalité et des irrégularités procédurales
Le juge constitutionnel censure l’extension de la protection des locataires âgés lorsqu’ils ont à leur charge une personne remplissant les mêmes critères. Il souligne qu’une telle protection s’appliquait sans égard pour les ressources propres du locataire principal ou le cumul des revenus. Cette omission fait que « le propriétaire supporte une charge disproportionnée à l’objectif poursuivi », violant ainsi l’égalité devant les charges publiques. Enfin, l’article 153 relatif aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières est déclaré contraire à la Constitution pour des motifs externes. Introduit par voie d’amendement en première lecture, cet article ne présentait « pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial ». Cette censure pour motif de cavalier législatif assure le respect de la clarté et de la sincérité des débats parlementaires.