La Cour administrative d’appel de Marseille a rendu, le 24 avril 2025, une décision relative à la cotisation foncière des entreprises d’un exploitant de port. Une société exploitant un port a sollicité la décharge de son imposition de l’année 2018 après un rejet partiel de sa réclamation initiale. Le tribunal administratif de Marseille a rejeté cette demande par un jugement du 23 juin 2023, provoquant un appel devant la juridiction supérieure. La requérante soutenait que la valeur locative devait être calculée globalement et contestait le classement catégoriel retenu par l’administration pour ses installations. La question posée consistait à savoir si les composantes d’un port de plaisance constituent des fractions de propriété distinctes nécessitant une évaluation fiscale séparée. La juridiction d’appel confirme le jugement attaqué en validant la ventilation de l’assiette fiscale selon l’utilisation réelle constatée pour chaque local. L’étude de cette décision impose d’analyser d’abord la division des fractions de propriété avant d’examiner le rejet des classifications dérogatoires.
I. L’affirmation de l’autonomie d’évaluation des fractions de propriété
A. L’identification des unités foncières distinctes au sein du port
L’article 1494 du code général des impôts dispose que la valeur locative des biens est déterminée pour chaque fraction de propriété destinée à une utilisation distincte. Pour l’application de ces dispositions, le juge relève que l’administration a distingué le terrain de stockage, les hangars, la capitainerie et une partie d’hôtel. Les magistrats considèrent que « ces locaux, compte tenu de leurs natures, sont normalement destinés à des utilisations distinctes », justifiant ainsi une évaluation foncière séparée par le service. Cette approche privilégie la configuration physique et l’agencement des biens immobiliers sur la simple appartenance à un même ensemble topographique exploité par un occupant unique.
B. La primauté de la destination matérielle sur l’unicité d’exploitation
La société requérante tentait de faire prévaloir la notion d’exploitation économique globale pour obtenir une évaluation unitaire de l’ensemble des installations nécessaires à son activité. Cependant, la Cour précise que l’évaluation distincte s’impose « alors même qu’ils sont utilisés pour l’exploitation d’une seule et même activité économique » au sein du périmètre. L’agencement spécifique de chaque bâtiment dicte sa qualification fiscale, indépendamment du lien fonctionnel unissant les hangars de dépôt à la capitainerie ou au terrain de stockage. La solution retenue sécurise la méthode de l’administration consistant à ventiler les bases d’imposition selon la destination matérielle propre à chaque élément immobilier.
II. Le rejet des modalités dérogatoires de classement et de pondération
A. L’inadéquation du classement dans la catégorie des établissements sportifs
Le litige portait également sur le classement des locaux dans les sous-groupes définis par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. L’exploitant revendiquait l’inclusion de l’intégralité du site dans la catégorie des établissements réservés à la pratique d’un sport ou à usage de spectacles sportifs. Le juge rejette cette prétention en soulignant que « les locaux en cause ne relèvent d’aucune des catégories de ce sous-groupe » prévues par la réglementation. La capitainerie demeure classée comme un magasin et les terrains de stockage comme des parcs de stationnement à ciel ouvert conformément à leur usage.
B. L’exigence de justification probante pour l’application des coefficients
Enfin, la requérante sollicitait l’application de coefficients de pondération spécifiques de 0,2 pour le port à sec et de 0,5 pour les autres bâtiments techniques. Elle se bornait à invoquer la notice d’aide au remplissage des déclarations professionnelles sans apporter de justifications factuelles précises à l’appui de sa demande. Le juge administratif écarte ce moyen au motif que la société « n’assortit pas son moyen de précisions permettant de statuer sur son bien-fondé » devant lui. L’absence de démonstration probante conduit au rejet de la requête et à la confirmation intégrale du jugement rendu en première instance par les magistrats.