Cour d’appel de Riom, le 9 septembre 2025, n°23/01296
La Cour d’appel de [Localité 14], première chambre civile, a statué le 9 septembre 2025 sur un litige né d’une vente d’un appartement ancien issu d’une division. Après l’acte authentique, l’acquéreur a découvert l’absence d’un compteur électrique individuel et un branchement d’eau non individualisé. Une expertise privée, puis une expertise judiciaire, ont confirmé l’impossibilité d’un raccordement individualisé immédiat sans lourds travaux dans les parties communes. Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Cusset a annulé la vente pour dol et a alloué diverses restitutions et indemnités.
Les vendeurs ont interjeté appel en contestant toute dissimulation fautive et en soutenant que l’acquéreur avait mesuré l’état du bien. L’intimé a sollicité la confirmation, avec rehaussement du poste de jouissance. La Cour confirme la nullité pour dol, les restitutions et l’évaluation du préjudice de jouissance. Elle souligne que « L’absence d’alimentation électrique du logement litigieux était donc effective lors de sa vente », ce qui emporte une appréciation déterminante de l’information due.
La question posée portait sur la qualification de dol par réticence, lorsque les vendeurs omettent d’informer sur une impossibilité technique de raccordement individualisé, consécutive à une division antérieure non conforme aux exigences d’accès aux réseaux. À l’appui, le texte de référence précise que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement […]. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances » et que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant ». L’arrêt retient le caractère essentiel de l’information manquante et confirme l’annulation, tout en bornant l’indemnisation de jouissance à une base mensuelle raisonnable.
I – Le dol par rétention d’information essentielle lors d’une vente immobilière
A – L’élément matériel et l’insuffisance des diagnostics
La Cour constate une absence d’alimentation individualisée antérieure à la vente, confirmée par l’expert judiciaire. Elle relève expressément que « Le logement litigieux possède une installation électrique mais est effectivement dépourvu d’alimentation en électricité depuis un compteur dédié ». La preuve de la situation matérielle résulte de constatations techniques circonstanciées et non contestées de manière utile par les appelants.
L’arrêt précise la portée des diagnostics obligatoires. Il souligne que « Le contrôle de la conformité des installations électriques est limité réglementairement à celles du logement concerné. Pas à son alimentation à l’intérieur des parties communes. » Cette précision exclut que la remise des diagnostics suffise à informer sur l’alimentation et la colonne montante. La documentation annexée à l’acte comportait de nombreuses anomalies internes, mais « Or, ce listage qui apparaît exhaustif sur les points saillants ne fait même pas mention du point pourtant essentiel que constitue l’absence de compteur individuel dans cet appartement au moment de cette vente. » L’omission porte donc sur un élément extérieur à l’installation interne, mais déterminant pour l’usage normal du bien.
B – Le caractère déterminant du silence au regard du projet et des contraintes techniques
La Cour rattache le silence à la définition légale du dol par réticence, en relevant la connaissance des contraintes techniques par les vendeurs au regard de la division antérieure. La faisabilité du raccordement était subordonnée à une mise en conformité des parties communes, coûteuse et aléatoire, que l’expertise a détaillée. L’arrêt retient encore que « la conception d’une colonne électrique adaptée aux dispositions particulières de ce bâtiment ancien est limitée en capacité à 6 entités. »
Le caractère déterminant se déduit du coût et de l’incertitude affectant l’individualisation de l’alimentation, disproportionnés au prix d’acquisition et au projet locatif. L’arrêt affirme que « L’absence d’alimentation électrique du logement litigieux était donc effective lors de sa vente », si bien que l’acquéreur n’a pu mesurer l’impossibilité structurelle sans information loyale. La réticence a altéré le consentement au sens des articles 1130 et 1137, justifiant la nullité relative et les restitutions corrélatives.
II – Portée et appréciation de la solution
A – Articulation avec l’obligation de délivrance et les exigences d’accès aux réseaux
La décision distingue utilement le terrain du consentement vicié et celui de la délivrance conforme. L’annulation prononcée rend sans objet l’examen subsidiaire de la résolution pour inexécution, mais offre un enseignement sur l’obligation d’information lors des ventes post-division. La Cour rappelle que l’accès individualisé aux réseaux conditionne la destination d’habitation et la viabilité du lot. La précision selon laquelle le diagnostic ne couvre pas la colonne des parties communes n’exonère pas l’obligation d’éclairer sur l’alimentation effective.
La solution s’inscrit dans le sillage des exigences gouvernant les divisions d’immeubles, qui imposent l’individualisation des branchements essentiels. Lorsque la structure de l’immeuble ou la capacité de la colonne l’interdit, l’information doit être complète, explicite et adaptée au projet annoncé. À défaut, le silence constitue une dissimulation d’une information « dont [le vendeur] sait le caractère déterminant » et emporte la sanction du dol.
B – Conséquences pratiques pour les ventes d’appartements issus d’une division
L’arrêt fixe un standard d’information renforcé pour les ventes de lots issus d’une division récente ou atypique. L’énumération des anomalies internes ne suffit pas si l’alimentation individuelle est absente ou impossible. En présence d’une colonne saturée, la charge d’investigation et d’information précontractuelle pèse sur le vendeur, particulièrement lorsqu’il a initié la division.
La portée indemnitaire demeure mesurée. La Cour confirme une valeur locative prudente et rejette une surévaluation non étayée du préjudice de jouissance. La cohérence de l’ensemble se lit dans la gradation des remèdes: la nullité pour dol, les restitutions intégrales et la réparation d’un trouble d’usage démontré. L’équilibre final promeut une information loyale et désamorce la tentation de transférer sur l’acheteur un aléa structurel dissimulé, inhérent à l’alimentation en réseaux.
La Cour d’appel de [Localité 14], première chambre civile, a statué le 9 septembre 2025 sur un litige né d’une vente d’un appartement ancien issu d’une division. Après l’acte authentique, l’acquéreur a découvert l’absence d’un compteur électrique individuel et un branchement d’eau non individualisé. Une expertise privée, puis une expertise judiciaire, ont confirmé l’impossibilité d’un raccordement individualisé immédiat sans lourds travaux dans les parties communes. Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Cusset a annulé la vente pour dol et a alloué diverses restitutions et indemnités.
Les vendeurs ont interjeté appel en contestant toute dissimulation fautive et en soutenant que l’acquéreur avait mesuré l’état du bien. L’intimé a sollicité la confirmation, avec rehaussement du poste de jouissance. La Cour confirme la nullité pour dol, les restitutions et l’évaluation du préjudice de jouissance. Elle souligne que « L’absence d’alimentation électrique du logement litigieux était donc effective lors de sa vente », ce qui emporte une appréciation déterminante de l’information due.
La question posée portait sur la qualification de dol par réticence, lorsque les vendeurs omettent d’informer sur une impossibilité technique de raccordement individualisé, consécutive à une division antérieure non conforme aux exigences d’accès aux réseaux. À l’appui, le texte de référence précise que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement […]. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances » et que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant ». L’arrêt retient le caractère essentiel de l’information manquante et confirme l’annulation, tout en bornant l’indemnisation de jouissance à une base mensuelle raisonnable.
I – Le dol par rétention d’information essentielle lors d’une vente immobilière
A – L’élément matériel et l’insuffisance des diagnostics
La Cour constate une absence d’alimentation individualisée antérieure à la vente, confirmée par l’expert judiciaire. Elle relève expressément que « Le logement litigieux possède une installation électrique mais est effectivement dépourvu d’alimentation en électricité depuis un compteur dédié ». La preuve de la situation matérielle résulte de constatations techniques circonstanciées et non contestées de manière utile par les appelants.
L’arrêt précise la portée des diagnostics obligatoires. Il souligne que « Le contrôle de la conformité des installations électriques est limité réglementairement à celles du logement concerné. Pas à son alimentation à l’intérieur des parties communes. » Cette précision exclut que la remise des diagnostics suffise à informer sur l’alimentation et la colonne montante. La documentation annexée à l’acte comportait de nombreuses anomalies internes, mais « Or, ce listage qui apparaît exhaustif sur les points saillants ne fait même pas mention du point pourtant essentiel que constitue l’absence de compteur individuel dans cet appartement au moment de cette vente. » L’omission porte donc sur un élément extérieur à l’installation interne, mais déterminant pour l’usage normal du bien.
B – Le caractère déterminant du silence au regard du projet et des contraintes techniques
La Cour rattache le silence à la définition légale du dol par réticence, en relevant la connaissance des contraintes techniques par les vendeurs au regard de la division antérieure. La faisabilité du raccordement était subordonnée à une mise en conformité des parties communes, coûteuse et aléatoire, que l’expertise a détaillée. L’arrêt retient encore que « la conception d’une colonne électrique adaptée aux dispositions particulières de ce bâtiment ancien est limitée en capacité à 6 entités. »
Le caractère déterminant se déduit du coût et de l’incertitude affectant l’individualisation de l’alimentation, disproportionnés au prix d’acquisition et au projet locatif. L’arrêt affirme que « L’absence d’alimentation électrique du logement litigieux était donc effective lors de sa vente », si bien que l’acquéreur n’a pu mesurer l’impossibilité structurelle sans information loyale. La réticence a altéré le consentement au sens des articles 1130 et 1137, justifiant la nullité relative et les restitutions corrélatives.
II – Portée et appréciation de la solution
A – Articulation avec l’obligation de délivrance et les exigences d’accès aux réseaux
La décision distingue utilement le terrain du consentement vicié et celui de la délivrance conforme. L’annulation prononcée rend sans objet l’examen subsidiaire de la résolution pour inexécution, mais offre un enseignement sur l’obligation d’information lors des ventes post-division. La Cour rappelle que l’accès individualisé aux réseaux conditionne la destination d’habitation et la viabilité du lot. La précision selon laquelle le diagnostic ne couvre pas la colonne des parties communes n’exonère pas l’obligation d’éclairer sur l’alimentation effective.
La solution s’inscrit dans le sillage des exigences gouvernant les divisions d’immeubles, qui imposent l’individualisation des branchements essentiels. Lorsque la structure de l’immeuble ou la capacité de la colonne l’interdit, l’information doit être complète, explicite et adaptée au projet annoncé. À défaut, le silence constitue une dissimulation d’une information « dont [le vendeur] sait le caractère déterminant » et emporte la sanction du dol.
B – Conséquences pratiques pour les ventes d’appartements issus d’une division
L’arrêt fixe un standard d’information renforcé pour les ventes de lots issus d’une division récente ou atypique. L’énumération des anomalies internes ne suffit pas si l’alimentation individuelle est absente ou impossible. En présence d’une colonne saturée, la charge d’investigation et d’information précontractuelle pèse sur le vendeur, particulièrement lorsqu’il a initié la division.
La portée indemnitaire demeure mesurée. La Cour confirme une valeur locative prudente et rejette une surévaluation non étayée du préjudice de jouissance. La cohérence de l’ensemble se lit dans la gradation des remèdes: la nullité pour dol, les restitutions intégrales et la réparation d’un trouble d’usage démontré. L’équilibre final promeut une information loyale et désamorce la tentation de transférer sur l’acheteur un aléa structurel dissimulé, inhérent à l’alimentation en réseaux.