Cour d’appel de Amiens, le 3 juillet 2025, n°23/02464
La Cour d’appel d’Amiens, 3 juillet 2025, tranche un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé portant sur des locaux à usage mixte, laboratoires et bureaux. Le premier juge, tribunal judiciaire de Senlis, 2 mai 2023, avait retenu une valeur inférieure aux évaluations d’expertise, dans un contexte de rareté des comparables et de controverse sur la prise en compte de la taxe foncière. Le bail, conclu en 2003 et modifié par plusieurs avenants réduisant la surface, devait être renouvelé au 1er janvier 2019. Le preneur sollicitait une fixation à la valeur locative au regard d’une expertise judiciaire et la déduction de la taxe foncière. Le bailleur recherchait une expertise nouvelle et une valorisation nettement supérieure en s’appuyant sur des atouts techniques du site. La juridiction d’appel rejette l’expertise supplémentaire, affirme son pouvoir d’appréciation, redéfinit la méthode de comparaison, retient des valeurs unitaires différenciées selon les zones, confirme les surfaces utiles expertisées, puis déduit un pourcentage moyen de taxe foncière pour aboutir à un loyer annuel de 378.713,50 euros hors taxes et hors charges.
La question de droit tient à la détermination de la valeur locative statutaire de locaux spécifiquement mixtes en l’absence de références strictement équivalentes, à l’office du juge face à l’expertise, et à l’incidence des obligations contractuelles sur la valeur, spécialement la taxe foncière transférée au preneur. La solution éclaire la hiérarchie des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et consacre une adaptation méthodologique des comparables à la destination contractuelle. Elle réaffirme la liberté du juge du fond à l’égard des expertises et ordonne la déduction d’un taux moyen de taxe foncière, faute de preuve d’usages sectoriels contraires.
I. L’appréciation de la valeur locative des locaux mixtes
A. La pertinence des comparables au regard de la destination contractuelle
La cour refuse l’alignement automatique sur le seul marché des bureaux et élargit l’analyse aux exigences techniques d’un centre de recherche. Elle censure la méthode initiale en relevant que « La cour, à la différence du premier juge, estime que la référence au seul marché des bureaux et au surplus essentiellement de l’agglomération de [Localité 6], comme éléments de comparaison, n’est pas pertinente pour déterminer la valeur locative. » Cette affirmation s’inscrit dans le cadre des textes réglementaires relatifs aux prix pratiqués en l’absence d’équivalences parfaites, qui autorisent une correction par les différences constatées.
Le rappel des repères temporels demeure décisif, la juridiction réaffirmant que « Le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date du renouvellement. » Cette précision prévient toute dérive consistant à retenir des observations postérieures sans ajustement, tout en laissant place à des études de marché proches lorsque la date coïncide ou demeure immédiatement voisine et que la spécificité des lieux exige une vision plus large que le seul voisinage restreint.
B. La pondération par les caractéristiques et les facteurs de commercialité
La motivation prend soin d’objectiver les qualités intrinsèques, utiles à l’exploitation de laboratoires, pour calibrer l’écart de valeur unitaire avec de simples bureaux. La cour souligne ainsi que « Il ressort des pièces produites et notamment des éléments recueillis dans les rapports amiables et de l’expertise judiciaire que les locaux dont s’agit offrent un niveau élevé de modularité car l’ensemble des surfaces louées peut être transformé en laboratoires ou en bureaux selon les besoins du preneur. » Elle retient l’environnement sécurisé, l’accessibilité, la modularité et les combles techniques, tout en relativisant certains inconvénients régionaux.
L’issue méthodologique en découle logiquement, avec des tranches unitaires différenciées selon les zones fonctionnelles. La juridiction fixe des valeurs par segments, laboratoire, bureaux et atelier, puis applique ces prix aux surfaces utiles adoptées. Elle consolide ainsi une approche mixte, à la fois qualitative et quantitative, conforme à la destination stipulée et aux facteurs locaux de commercialité.
II. L’office du juge et l’incidence des charges sur la valeur
A. Le contrôle de l’expertise et le refus d’une mesure nouvelle
La juridiction d’appel écarte la demande d’une expertise supplémentaire, retenant l’existence d’éléments suffisants pour statuer et l’absence de grief d’annulation du rapport. Elle rappelle fermement son pouvoir souverain d’appréciation en énonçant que « la cour estime qu’elle dispose d’éléments suffisants de comparaison pour statuer, étant rappelé que le juge du fond n’est pas lié par l’avis de l’expert. » Cette clause rappelle l’économie probatoire des loyers commerciaux, où l’expertise informe la décision sans la contraindre.
Le refus d’une prorogation de l’instruction technique s’explique par l’ancienneté du litige et par la pluralité des analyses versées, judiciaires et amiables. La cour privilégie la célérité et la cohérence méthodologique, tout en travaillant les critiques adressées aux comparables initiaux par un recalibrage substantiel plutôt qu’un recommencement de la mesure probatoire.
B. La déduction de la taxe foncière et la détermination finale
La cour opère ensuite l’ajustement central lié aux obligations respectives, en l’absence de preuve d’usages locaux contraires ou de clauses comparables dans les baux de référence. Elle statue en ces termes: « Aussi la cour, comme le premier juge décide qu’il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière du montant du loyer renouvelé, en l’absence de justification du montant exact de cette taxe et qu’il convient de retenir une valeur moyenne de 7,5% du montant de la valeur locative, soit la somme de 30.706,50 euros. » Cette solution s’accorde avec l’idée que le transfert d’une charge normalement due par le bailleur influe en diminution sur la valeur statutaire.
La séquence chiffrée combine la méthode par segments, les surfaces utiles retenues et la déduction forfaitaire de taxe. Il en résulte un loyer annuel de 378.713,50 euros hors taxes et hors charges, inférieur au loyer antérieur, ce qui implique la restitution de trop-versés avec intérêts au taux légal et anatocisme. L’économie de la décision encourage des écritures de charges mieux documentées et des comparables assortis de clauses, afin d’éviter une correction moyenne et d’ancrer la valeur au plus près des usages effectivement pratiqués.
La Cour d’appel d’Amiens, 3 juillet 2025, tranche un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé portant sur des locaux à usage mixte, laboratoires et bureaux. Le premier juge, tribunal judiciaire de Senlis, 2 mai 2023, avait retenu une valeur inférieure aux évaluations d’expertise, dans un contexte de rareté des comparables et de controverse sur la prise en compte de la taxe foncière. Le bail, conclu en 2003 et modifié par plusieurs avenants réduisant la surface, devait être renouvelé au 1er janvier 2019. Le preneur sollicitait une fixation à la valeur locative au regard d’une expertise judiciaire et la déduction de la taxe foncière. Le bailleur recherchait une expertise nouvelle et une valorisation nettement supérieure en s’appuyant sur des atouts techniques du site. La juridiction d’appel rejette l’expertise supplémentaire, affirme son pouvoir d’appréciation, redéfinit la méthode de comparaison, retient des valeurs unitaires différenciées selon les zones, confirme les surfaces utiles expertisées, puis déduit un pourcentage moyen de taxe foncière pour aboutir à un loyer annuel de 378.713,50 euros hors taxes et hors charges.
La question de droit tient à la détermination de la valeur locative statutaire de locaux spécifiquement mixtes en l’absence de références strictement équivalentes, à l’office du juge face à l’expertise, et à l’incidence des obligations contractuelles sur la valeur, spécialement la taxe foncière transférée au preneur. La solution éclaire la hiérarchie des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et consacre une adaptation méthodologique des comparables à la destination contractuelle. Elle réaffirme la liberté du juge du fond à l’égard des expertises et ordonne la déduction d’un taux moyen de taxe foncière, faute de preuve d’usages sectoriels contraires.
I. L’appréciation de la valeur locative des locaux mixtes
A. La pertinence des comparables au regard de la destination contractuelle
La cour refuse l’alignement automatique sur le seul marché des bureaux et élargit l’analyse aux exigences techniques d’un centre de recherche. Elle censure la méthode initiale en relevant que « La cour, à la différence du premier juge, estime que la référence au seul marché des bureaux et au surplus essentiellement de l’agglomération de [Localité 6], comme éléments de comparaison, n’est pas pertinente pour déterminer la valeur locative. » Cette affirmation s’inscrit dans le cadre des textes réglementaires relatifs aux prix pratiqués en l’absence d’équivalences parfaites, qui autorisent une correction par les différences constatées.
Le rappel des repères temporels demeure décisif, la juridiction réaffirmant que « Le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date du renouvellement. » Cette précision prévient toute dérive consistant à retenir des observations postérieures sans ajustement, tout en laissant place à des études de marché proches lorsque la date coïncide ou demeure immédiatement voisine et que la spécificité des lieux exige une vision plus large que le seul voisinage restreint.
B. La pondération par les caractéristiques et les facteurs de commercialité
La motivation prend soin d’objectiver les qualités intrinsèques, utiles à l’exploitation de laboratoires, pour calibrer l’écart de valeur unitaire avec de simples bureaux. La cour souligne ainsi que « Il ressort des pièces produites et notamment des éléments recueillis dans les rapports amiables et de l’expertise judiciaire que les locaux dont s’agit offrent un niveau élevé de modularité car l’ensemble des surfaces louées peut être transformé en laboratoires ou en bureaux selon les besoins du preneur. » Elle retient l’environnement sécurisé, l’accessibilité, la modularité et les combles techniques, tout en relativisant certains inconvénients régionaux.
L’issue méthodologique en découle logiquement, avec des tranches unitaires différenciées selon les zones fonctionnelles. La juridiction fixe des valeurs par segments, laboratoire, bureaux et atelier, puis applique ces prix aux surfaces utiles adoptées. Elle consolide ainsi une approche mixte, à la fois qualitative et quantitative, conforme à la destination stipulée et aux facteurs locaux de commercialité.
II. L’office du juge et l’incidence des charges sur la valeur
A. Le contrôle de l’expertise et le refus d’une mesure nouvelle
La juridiction d’appel écarte la demande d’une expertise supplémentaire, retenant l’existence d’éléments suffisants pour statuer et l’absence de grief d’annulation du rapport. Elle rappelle fermement son pouvoir souverain d’appréciation en énonçant que « la cour estime qu’elle dispose d’éléments suffisants de comparaison pour statuer, étant rappelé que le juge du fond n’est pas lié par l’avis de l’expert. » Cette clause rappelle l’économie probatoire des loyers commerciaux, où l’expertise informe la décision sans la contraindre.
Le refus d’une prorogation de l’instruction technique s’explique par l’ancienneté du litige et par la pluralité des analyses versées, judiciaires et amiables. La cour privilégie la célérité et la cohérence méthodologique, tout en travaillant les critiques adressées aux comparables initiaux par un recalibrage substantiel plutôt qu’un recommencement de la mesure probatoire.
B. La déduction de la taxe foncière et la détermination finale
La cour opère ensuite l’ajustement central lié aux obligations respectives, en l’absence de preuve d’usages locaux contraires ou de clauses comparables dans les baux de référence. Elle statue en ces termes: « Aussi la cour, comme le premier juge décide qu’il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière du montant du loyer renouvelé, en l’absence de justification du montant exact de cette taxe et qu’il convient de retenir une valeur moyenne de 7,5% du montant de la valeur locative, soit la somme de 30.706,50 euros. » Cette solution s’accorde avec l’idée que le transfert d’une charge normalement due par le bailleur influe en diminution sur la valeur statutaire.
La séquence chiffrée combine la méthode par segments, les surfaces utiles retenues et la déduction forfaitaire de taxe. Il en résulte un loyer annuel de 378.713,50 euros hors taxes et hors charges, inférieur au loyer antérieur, ce qui implique la restitution de trop-versés avec intérêts au taux légal et anatocisme. L’économie de la décision encourage des écritures de charges mieux documentées et des comparables assortis de clauses, afin d’éviter une correction moyenne et d’ancrer la valeur au plus près des usages effectivement pratiqués.