Cour d’appel de Colmar, le 21 juillet 2025, n°24/03304
Rendue par la Cour d’appel de Colmar le 21 juillet 2025, la décision commente l’articulation entre la clause résolutoire d’un bail d’habitation et le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement. La question posée tient à la portée de la suspension légale prévue par l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’à ses effets sur la dette locative et l’exécution du bail.
Les faits sont simples et classiques. Un bail d’habitation conclu en 2018 a donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire en avril 2023. Saisie, la juridiction de première instance a constaté l’acquisition de la clause au mois de juin 2023, a ordonné l’expulsion et a refusé des délais de paiement. En appel, le locataire invoquait une décision du 14 octobre 2024 imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l’effacement total de ses dettes, afin d’obtenir la suspension des effets de la clause et l’aménagement de sa situation.
Le débat procédural opposait, d’un côté, la thèse d’une suspension légale et temporaire des effets de la clause, conditionnée à la reprise immédiate du paiement du loyer et des charges. De l’autre, une lecture stricte du caractère acquis de la clause, l’absence de capacité de paiement, et la limitation des délais judiciaires. La cour confirme l’acquisition de la clause au 12 juin 2023, mais « SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit pour une durée de deux années à compter du 14 octobre 2024 », et rejette la demande en paiement des arriérés antérieurs en raison de l’effacement prononcé. Elle « RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».
I. Le régime légal de la suspension fondée sur le rétablissement personnel
A. Les conditions et la nature de la suspension spéciale
La cour fonde sa solution sur l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’interprété de manière littérale et téléologique. Elle relève que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans ». Cette suspension est attachée à la décision de la commission et court à compter de sa date, ici le 14 octobre 2024.
Le caractère spécial et exclusif du mécanisme ressort avec netteté. L’arrêt énonce que « Il résulte de ces dispositions que le locataire bénéficiaire d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire doit reprendre le paiement des loyers et des charges à compter de la décision de la commission de surendettement et ne peut bénéficier d’autre délai de paiement que celui visé à l’alinéa VIII de l’article 24 ». La suspension est donc automatique dans son principe, mais conditionnelle dans ses effets, ce qui la distingue des délais judiciaires ordinaires.
B. Les effets sur la clause résolutoire acquise et l’exécution du bail
La solution préserve l’économie du contrat. La cour précise que la suspension « ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ». Elle exclut toute confusion avec un moratoire total. Le locataire doit payer à bonne date dès la décision de la commission, faute de quoi la clause reprend effet.
L’arrêt opère une conciliation entre résolution acquise et reversibilité conditionnelle. Il juge que, si les loyers et charges sont réglés pendant deux ans, « la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, le premier manquement fait renaître l’effet résolutoire et autorise l’expulsion selon les modalités fixées. Le juge du fond ne dispose donc plus d’un pouvoir d’appréciation large sur des délais parallèles, la loi imposant un cadre précis et exhaustif.
II. Valeur et portée de la solution rendue
A. Un équilibre renouvelé entre prévention des expulsions et sécurité contractuelle
La décision renforce une logique de protection ciblée sans déstabiliser le bail. En suspendant les effets de la clause pendant deux ans, elle ménage une chance de maintien dans les lieux, tout en exigeant une reprise rigoureuse des paiements. L’extrait « SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit pour une durée de deux années à compter du 14 octobre 2024 » formalise ce temps d’épreuve contractuelle.
Cette construction préserve l’intérêt du bailleur, qui conserve une garantie forte. La clause n’est pas anéantie en tant que telle, mais mise en sommeil conditionnel. Le moindre impayé nouveau fait immédiatement tomber la protection, avec réactivation de la résiliation et indemnité d’occupation. La solution incite le débiteur à la discipline budgétaire tout en empêchant l’accumulation de dettes postérieures.
B. Conséquences sur la dette locative et la pratique contentieuse
La cour précise la portée de l’effacement des dettes antérieures. En lien avec le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, elle infirme la condamnation aux arriérés jusqu’à la décision de la commission, et « REJETTE la demande en paiement des loyers et charges impayés au 22 mai 2024 ». Le créancier ne peut plus recouvrer ces sommes, ce qui conforte l’effectivité du dispositif de traitement du surendettement.
La décision clarifie la frontière temporelle des obligations. Les dettes effacées ne ressuscitent pas, mais les créances nées après la décision restent exigibles, strictement. La pratique contentieuse s’en trouve guidée: priorité aux pièces attestant de la reprise des paiements, vigilance sur les indexations, et paramétrage clair de l’indemnité d’occupation en cas d’échec. L’arrêt, par son articulation didactique, sécurise les acteurs et consolide un standard d’office pour les juridictions du fond.
Au total, l’arrêt explique et ordonne un régime précis, à la fois protecteur et exigeant. « RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges » résume la philosophie du texte. Cet équilibre, lisible et opérationnel, devrait utilement guider la mise en œuvre du traitement des situations de surendettement en matière locative.
Rendue par la Cour d’appel de Colmar le 21 juillet 2025, la décision commente l’articulation entre la clause résolutoire d’un bail d’habitation et le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement. La question posée tient à la portée de la suspension légale prévue par l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’à ses effets sur la dette locative et l’exécution du bail.
Les faits sont simples et classiques. Un bail d’habitation conclu en 2018 a donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire en avril 2023. Saisie, la juridiction de première instance a constaté l’acquisition de la clause au mois de juin 2023, a ordonné l’expulsion et a refusé des délais de paiement. En appel, le locataire invoquait une décision du 14 octobre 2024 imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l’effacement total de ses dettes, afin d’obtenir la suspension des effets de la clause et l’aménagement de sa situation.
Le débat procédural opposait, d’un côté, la thèse d’une suspension légale et temporaire des effets de la clause, conditionnée à la reprise immédiate du paiement du loyer et des charges. De l’autre, une lecture stricte du caractère acquis de la clause, l’absence de capacité de paiement, et la limitation des délais judiciaires. La cour confirme l’acquisition de la clause au 12 juin 2023, mais « SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit pour une durée de deux années à compter du 14 octobre 2024 », et rejette la demande en paiement des arriérés antérieurs en raison de l’effacement prononcé. Elle « RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».
I. Le régime légal de la suspension fondée sur le rétablissement personnel
A. Les conditions et la nature de la suspension spéciale
La cour fonde sa solution sur l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’interprété de manière littérale et téléologique. Elle relève que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans ». Cette suspension est attachée à la décision de la commission et court à compter de sa date, ici le 14 octobre 2024.
Le caractère spécial et exclusif du mécanisme ressort avec netteté. L’arrêt énonce que « Il résulte de ces dispositions que le locataire bénéficiaire d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire doit reprendre le paiement des loyers et des charges à compter de la décision de la commission de surendettement et ne peut bénéficier d’autre délai de paiement que celui visé à l’alinéa VIII de l’article 24 ». La suspension est donc automatique dans son principe, mais conditionnelle dans ses effets, ce qui la distingue des délais judiciaires ordinaires.
B. Les effets sur la clause résolutoire acquise et l’exécution du bail
La solution préserve l’économie du contrat. La cour précise que la suspension « ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ». Elle exclut toute confusion avec un moratoire total. Le locataire doit payer à bonne date dès la décision de la commission, faute de quoi la clause reprend effet.
L’arrêt opère une conciliation entre résolution acquise et reversibilité conditionnelle. Il juge que, si les loyers et charges sont réglés pendant deux ans, « la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, le premier manquement fait renaître l’effet résolutoire et autorise l’expulsion selon les modalités fixées. Le juge du fond ne dispose donc plus d’un pouvoir d’appréciation large sur des délais parallèles, la loi imposant un cadre précis et exhaustif.
II. Valeur et portée de la solution rendue
A. Un équilibre renouvelé entre prévention des expulsions et sécurité contractuelle
La décision renforce une logique de protection ciblée sans déstabiliser le bail. En suspendant les effets de la clause pendant deux ans, elle ménage une chance de maintien dans les lieux, tout en exigeant une reprise rigoureuse des paiements. L’extrait « SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit pour une durée de deux années à compter du 14 octobre 2024 » formalise ce temps d’épreuve contractuelle.
Cette construction préserve l’intérêt du bailleur, qui conserve une garantie forte. La clause n’est pas anéantie en tant que telle, mais mise en sommeil conditionnel. Le moindre impayé nouveau fait immédiatement tomber la protection, avec réactivation de la résiliation et indemnité d’occupation. La solution incite le débiteur à la discipline budgétaire tout en empêchant l’accumulation de dettes postérieures.
B. Conséquences sur la dette locative et la pratique contentieuse
La cour précise la portée de l’effacement des dettes antérieures. En lien avec le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, elle infirme la condamnation aux arriérés jusqu’à la décision de la commission, et « REJETTE la demande en paiement des loyers et charges impayés au 22 mai 2024 ». Le créancier ne peut plus recouvrer ces sommes, ce qui conforte l’effectivité du dispositif de traitement du surendettement.
La décision clarifie la frontière temporelle des obligations. Les dettes effacées ne ressuscitent pas, mais les créances nées après la décision restent exigibles, strictement. La pratique contentieuse s’en trouve guidée: priorité aux pièces attestant de la reprise des paiements, vigilance sur les indexations, et paramétrage clair de l’indemnité d’occupation en cas d’échec. L’arrêt, par son articulation didactique, sécurise les acteurs et consolide un standard d’office pour les juridictions du fond.
Au total, l’arrêt explique et ordonne un régime précis, à la fois protecteur et exigeant. « RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges » résume la philosophie du texte. Cet équilibre, lisible et opérationnel, devrait utilement guider la mise en œuvre du traitement des situations de surendettement en matière locative.