Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°25/51849
Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025, l’ordonnance de référé statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire prévue à un bail commercial, à la suite d’impayés réitérés. Un bail de neuf années avait été conclu en 2021 pour un local, avec loyer annuel payable trimestriellement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 janvier 2025. Faute de règlement dans le mois, les bailleurs ont assigné en référé le 11 mars 2025, sollicitant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement provisionnel d’arriérés, une clause pénale et une indemnité d’occupation. La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. L’audience s’est tenue le 23 mai 2025 et la décision a été rendue le 13 juin 2025.
La question posée est double. D’une part, le juge des référés peut‑il constater l’acquisition d’une clause résolutoire de bail commercial sans caractériser l’urgence, dès lors qu’un commandement régulier est resté infructueux un mois, et à quelles conditions exactes ce constat peut‑il intervenir. D’autre part, quelle est l’étendue des pouvoirs du juge des référés quant aux demandes pécuniaires accessoires, notamment provision au titre d’arriérés, intérêts et indemnité d’occupation, et quant à une clause pénale alléguée manifestement excessive.
Pour y répondre, la juridiction rappelle d’abord que « L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Elle précise aussitôt un principe d’office du juge des référés en matière de baux commerciaux: « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. » Elle vise ensuite « l’article L. 145-41 du code de commerce » selon lequel la résiliation de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », à peine de nullité si le délai n’est pas mentionné. Reprenant une grille jurisprudentielle classique, la décision souligne que le juge des référés peut constater la résiliation si le non‑paiement est manifestement fautif, si le bailleur agit de bonne foi et si la clause « est dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ». Constatant un commandement régulier et l’absence de paiement dans le délai, l’ordonnance déclare que « Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail », ordonnant l’expulsion à défaut de restitution volontaire, sans astreinte. Elle fixe une provision égale aux arriérés non sérieusement contestables, assortie d’intérêts et de capitalisation. Enfin, elle refuse la clause pénale en relevant que « le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif », rappelant que « Les pouvoirs du juge des référés […] sont limités par le caractère non sérieusement contestable » de cette stipulation.
I. Le constat de la clause résolutoire en référé: régime et conditions
A. L’absence d’exigence d’urgence et la compétence du juge des référés La décision affirme clairement que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence » pour prononcer le constat d’acquisition. Ce rappel s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne, distinguant les mesures de pur constat ou remise en état des mesures d’urgence. Le contrôle du juge se concentre sur l’absence de contestation sérieuse et sur la stricte vérification des conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause.
L’ordonnance articule l’article 834 du code de procédure civile avec l’article L. 145‑41 du code de commerce. Elle combine la faculté de trancher l’évidence en référé et la règle spéciale du bail commercial imposant un commandement resté infructueux un mois. La solution consacre la spécificité du contentieux locatif commercial, où le référé constitue un instrument adapté lorsque le manquement ne prête pas à discussion sérieuse.
B. Le triptyque de contrôle: faute manifeste, bonne foi et clause non équivoque Le juge retient une grille d’analyse éprouvée: manquement de paiement « manifestement fautif », invocation « de bonne foi » par le bailleur et stipulation « dénuée d’ambiguïté ». Cette exigence traduit l’interprétation stricte des clauses résolutoires, régulièrement rappelée. Elle évite qu’un différend interprétatif soit tranché en référé, préservant la compétence du juge du fond lorsque des débats sérieux subsistent.
En l’espèce, le commandement reproduisait l’article L. 145‑41, détaillait les sommes dues, et le délai d’un mois avait expiré sans règlement. La matérialité des impayés, leur exigibilité et la clarté de la clause emportent l’évidence requise. Le constat d’acquisition de la clause et la résiliation de plein droit s’en déduisent, assortis d’une expulsion à défaut de restitution volontaire, mesure de remise en état consécutive à la résiliation.
II. Les pouvoirs accessoires du juge des référés: provisions, indemnités et clause pénale
A. Provision, intérêts et indemnité d’occupation: l’exigence du non sérieusement contestable Au titre de l’article 835, alinéa 1er, « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire […] les mesures conservatoires ou de remise en état », et, surtout, accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La décision constate que l’obligation du preneur « n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6.354,86 euros », et accorde une provision, avec intérêts au taux légal, courant « à compter du commandement de payer » pour la fraction déjà exigible, puis de l’assignation pour le solde, outre « capitalisation des intérêts » sur le fondement de l’article 1343‑2 du code civil.
L’indemnité d’occupation est fixée « à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires », à compter de l’acquisition de la clause jusqu’à la remise des clés. Cette fixation respecte l’économie du bail résilié, rétribue l’occupation postérieure et préserve les intérêts du bailleur sans préjuger d’un éventuel débat au fond sur le quantum.
B. La clause pénale devant le juge des référés: contrôle limité et refus en cas d’excès manifeste La juridiction rappelle que « Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle‑ci. » Il s’ensuit qu’en présence d’un doute sur la proportionnalité, la provision doit être refusée, la modulation relevant du juge du fond. Constatant ici que « le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif », l’ordonnance dit « n’y avoir lieu à référé » sur ce chef.
Cette retenue s’accorde avec le principe de proportionnalité issu de l’article 1231‑5 du code civil, qui autorise la réduction judiciaire des pénalités manifestement excessives, mission qui excède l’office du juge des référés en cas de contestation non triviale. La solution garantit un équilibre: célérité pour les créances certaines, prudence pour les stipulations nécessitant une appréciation approfondie de l’adéquation du montant au préjudice.
Ainsi, la décision ordonne les mesures consécutives à l’acquisition de la clause résolutoire, dans le strict cadre du référé, en ménageant la voie du fond pour les points discutables. Elle condamne au paiement provisionnel des arriérés, fixe l’indemnité d’occupation, refuse la clause pénale et statue sur les accessoires procéduraux classiques, conformément aux textes rappelés et à la jurisprudence constante.
Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025, l’ordonnance de référé statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire prévue à un bail commercial, à la suite d’impayés réitérés. Un bail de neuf années avait été conclu en 2021 pour un local, avec loyer annuel payable trimestriellement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 janvier 2025. Faute de règlement dans le mois, les bailleurs ont assigné en référé le 11 mars 2025, sollicitant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement provisionnel d’arriérés, une clause pénale et une indemnité d’occupation. La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. L’audience s’est tenue le 23 mai 2025 et la décision a été rendue le 13 juin 2025.
La question posée est double. D’une part, le juge des référés peut‑il constater l’acquisition d’une clause résolutoire de bail commercial sans caractériser l’urgence, dès lors qu’un commandement régulier est resté infructueux un mois, et à quelles conditions exactes ce constat peut‑il intervenir. D’autre part, quelle est l’étendue des pouvoirs du juge des référés quant aux demandes pécuniaires accessoires, notamment provision au titre d’arriérés, intérêts et indemnité d’occupation, et quant à une clause pénale alléguée manifestement excessive.
Pour y répondre, la juridiction rappelle d’abord que « L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Elle précise aussitôt un principe d’office du juge des référés en matière de baux commerciaux: « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. » Elle vise ensuite « l’article L. 145-41 du code de commerce » selon lequel la résiliation de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », à peine de nullité si le délai n’est pas mentionné. Reprenant une grille jurisprudentielle classique, la décision souligne que le juge des référés peut constater la résiliation si le non‑paiement est manifestement fautif, si le bailleur agit de bonne foi et si la clause « est dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ». Constatant un commandement régulier et l’absence de paiement dans le délai, l’ordonnance déclare que « Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail », ordonnant l’expulsion à défaut de restitution volontaire, sans astreinte. Elle fixe une provision égale aux arriérés non sérieusement contestables, assortie d’intérêts et de capitalisation. Enfin, elle refuse la clause pénale en relevant que « le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif », rappelant que « Les pouvoirs du juge des référés […] sont limités par le caractère non sérieusement contestable » de cette stipulation.
I. Le constat de la clause résolutoire en référé: régime et conditions
A. L’absence d’exigence d’urgence et la compétence du juge des référés
La décision affirme clairement que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence » pour prononcer le constat d’acquisition. Ce rappel s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne, distinguant les mesures de pur constat ou remise en état des mesures d’urgence. Le contrôle du juge se concentre sur l’absence de contestation sérieuse et sur la stricte vérification des conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause.
L’ordonnance articule l’article 834 du code de procédure civile avec l’article L. 145‑41 du code de commerce. Elle combine la faculté de trancher l’évidence en référé et la règle spéciale du bail commercial imposant un commandement resté infructueux un mois. La solution consacre la spécificité du contentieux locatif commercial, où le référé constitue un instrument adapté lorsque le manquement ne prête pas à discussion sérieuse.
B. Le triptyque de contrôle: faute manifeste, bonne foi et clause non équivoque
Le juge retient une grille d’analyse éprouvée: manquement de paiement « manifestement fautif », invocation « de bonne foi » par le bailleur et stipulation « dénuée d’ambiguïté ». Cette exigence traduit l’interprétation stricte des clauses résolutoires, régulièrement rappelée. Elle évite qu’un différend interprétatif soit tranché en référé, préservant la compétence du juge du fond lorsque des débats sérieux subsistent.
En l’espèce, le commandement reproduisait l’article L. 145‑41, détaillait les sommes dues, et le délai d’un mois avait expiré sans règlement. La matérialité des impayés, leur exigibilité et la clarté de la clause emportent l’évidence requise. Le constat d’acquisition de la clause et la résiliation de plein droit s’en déduisent, assortis d’une expulsion à défaut de restitution volontaire, mesure de remise en état consécutive à la résiliation.
II. Les pouvoirs accessoires du juge des référés: provisions, indemnités et clause pénale
A. Provision, intérêts et indemnité d’occupation: l’exigence du non sérieusement contestable
Au titre de l’article 835, alinéa 1er, « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire […] les mesures conservatoires ou de remise en état », et, surtout, accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La décision constate que l’obligation du preneur « n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6.354,86 euros », et accorde une provision, avec intérêts au taux légal, courant « à compter du commandement de payer » pour la fraction déjà exigible, puis de l’assignation pour le solde, outre « capitalisation des intérêts » sur le fondement de l’article 1343‑2 du code civil.
L’indemnité d’occupation est fixée « à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires », à compter de l’acquisition de la clause jusqu’à la remise des clés. Cette fixation respecte l’économie du bail résilié, rétribue l’occupation postérieure et préserve les intérêts du bailleur sans préjuger d’un éventuel débat au fond sur le quantum.
B. La clause pénale devant le juge des référés: contrôle limité et refus en cas d’excès manifeste
La juridiction rappelle que « Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle‑ci. » Il s’ensuit qu’en présence d’un doute sur la proportionnalité, la provision doit être refusée, la modulation relevant du juge du fond. Constatant ici que « le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif », l’ordonnance dit « n’y avoir lieu à référé » sur ce chef.
Cette retenue s’accorde avec le principe de proportionnalité issu de l’article 1231‑5 du code civil, qui autorise la réduction judiciaire des pénalités manifestement excessives, mission qui excède l’office du juge des référés en cas de contestation non triviale. La solution garantit un équilibre: célérité pour les créances certaines, prudence pour les stipulations nécessitant une appréciation approfondie de l’adéquation du montant au préjudice.
Ainsi, la décision ordonne les mesures consécutives à l’acquisition de la clause résolutoire, dans le strict cadre du référé, en ménageant la voie du fond pour les points discutables. Elle condamne au paiement provisionnel des arriérés, fixe l’indemnité d’occupation, refuse la clause pénale et statue sur les accessoires procéduraux classiques, conformément aux textes rappelés et à la jurisprudence constante.