Tribunal judiciaire de Paris, le 19 juin 2025, n°24/00030
Le contentieux de l’expropriation pour cause d’utilité publique constitue un domaine où le droit de propriété, consacré tant par les textes internes que supranationaux, se trouve confronté aux nécessités de l’intérêt général. Le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris le 19 juin 2025 illustre cette confrontation à travers la fixation de l’indemnité due à un propriétaire exproprié.
En l’espèce, une commune avait engagé une procédure d’expropriation portant sur un box constituant un lot de copropriété situé dans un immeuble parisien. L’opération s’inscrivait dans le cadre de la réalisation d’un équipement culturel polyvalent, déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral du 26 août 2019. Le propriétaire exproprié, placé sous curatelle, était assisté de sa curatrice tout au long de la procédure.
Par mémoire du 30 août 2024, l’autorité expropriante avait saisi le juge de l’expropriation afin de faire fixer l’indemnité. Elle proposait une somme de 25.200 euros. Le Commissaire du gouvernement, dans ses conclusions du 4 février 2025, retenait une indemnité totale de 28.500 euros. L’exproprié, quant à lui, sollicitait par mémoire récapitulatif du 18 mars 2025 une indemnité principale de 30.000 euros, outre une indemnité de remploi de 4.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Un transport sur les lieux avait été organisé le 12 février 2025. Le procès-verbal mentionnait que l’accès à l’intérieur du box avait été impossible faute de clés, mais décrivait un environnement urbain favorable, proche des transports en commun et des commerces.
La question posée au juge était celle de la détermination de la juste indemnité d’expropriation, laquelle devait couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par la privation du droit de propriété.
Le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité totale à la somme de 30.150 euros, comprenant une indemnité principale de 26.500 euros et une indemnité de remploi de 3.650 euros. Il a condamné l’autorité expropriante aux dépens ainsi qu’au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision mérite d’être étudiée tant au regard de la méthode d’évaluation retenue pour fixer l’indemnité principale (I) qu’au regard de l’appréciation des éléments de valorisation propres au bien exproprié (II).
I. L’application rigoureuse de la méthode comparative pour l’évaluation du bien exproprié
Le juge a fondé son évaluation sur la méthode par comparaison, seule admise par les parties (A), puis a procédé à une sélection méthodique des termes de référence pertinents (B).
A. Le choix consensuel de la méthode par comparaison
Le jugement relève que « les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison ». Cette précision revêt une importance particulière. La méthode comparative consiste à déterminer la valeur d’un bien en le rapprochant de transactions portant sur des biens similaires. Elle suppose l’existence de termes de référence suffisamment nombreux et pertinents.
Le principe de réparation intégrale, consacré par l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, impose que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La méthode comparative répond à cette exigence en ancrant l’évaluation dans la réalité du marché immobilier local. Le juge ne crée pas une valeur abstraite mais constate une valeur existante, déduite des transactions effectivement conclues.
L’accord des parties sur la méthode témoigne de la reconnaissance par l’ensemble des acteurs du caractère approprié de cette approche pour l’évaluation d’un box de stationnement. Ce type de bien, standardisé dans sa configuration, se prête particulièrement à la comparaison avec des biens semblables. Le juge se trouve ainsi conforté dans son analyse par le consensus procédural.
B. La sélection des termes de référence comme exercice de qualification
La richesse du jugement réside dans l’examen détaillé des termes de référence proposés par chaque partie. L’autorité expropriante avait produit un tableau mentionnant des ventes intervenues dans le même immeuble entre 2020 et 2022, pour des prix compris entre 20.000 et 22.000 euros. Le juge écarte les termes antérieurs à 2009 comme « trop anciens pour être pris en compte ». Cette appréciation traduit l’exigence d’actualité des références, condition de leur pertinence.
Le magistrat retient comme particulièrement significative « l’acquisition portant sur le lot n°1 du même immeuble en date du 08 juillet 2022 pour le prix de 20.000 euros » car elle concerne un lot « correspondant à une quote-part identique à celle du présent box (184/10.000ème des parties communes générales), doté d’une surface manifestement similaire ». La similitude des tantièmes de copropriété et des surfaces constitue un critère objectif de comparabilité.
Le Commissaire du gouvernement avait enrichi l’analyse par des termes extérieurs à l’immeuble mais situés dans le même arrondissement, faisant état de prix compris entre 18.000 et 30.000 euros. Le juge retient ces références complémentaires, élargissant ainsi le spectre de comparaison au-delà du seul immeuble concerné. Cette démarche permet de dégager une fourchette de valeurs au sein de laquelle situer le bien exproprié.
II. L’appréciation individualisée des caractéristiques du bien exproprié
Au-delà de la comparaison brute, le juge procède à une valorisation tenant compte des spécificités du bien (A), avant de calculer l’indemnité de remploi selon un barème établi (B).
A. La prise en compte des éléments de plus-value liés à la situation du bien
Le jugement opère une distinction entre les arguments recevables et ceux qui ne le sont pas. L’exproprié avait invoqué le rattachement du box à une copropriété ne générant pas de charges. Le juge écarte cet argument au motif que l’intéressé « ne précise pas le montant de ces charges et n’en fait aucune comparaison chiffrée avec d’autres copropriétés ». L’absence de démonstration concrète prive l’argument de toute portée.
En revanche, le magistrat retient les éléments objectifs de valorisation tenant à la situation géographique. Il relève « l’emplacement très favorable de l’ensemble immobilier, situé face à la station de métro, en rez-de-chaussée, directement accessible par la rue (et non en parking souterrain), desservant un axe routier important à double sens de circulation facilement accessible, proche de nombreux commerces et des transports en commun ». Cette énumération détaillée justifie une revalorisation à la hausse.
Le juge fixe finalement l’indemnité principale à 26.500 euros, soit un montant proche de la valeur unitaire moyenne identifiée par le Commissaire du gouvernement. Cette solution médiane traduit une appréciation équilibrée, ni favorable à l’autorité expropriante qui proposait 25.200 euros, ni entièrement satisfaisante pour l’exproprié qui réclamait 30.000 euros. Le principe de juste indemnisation trouve ici une application concrète.
B. Le calcul mécanique de l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi vise à compenser les frais que l’exproprié devra exposer pour acquérir un bien de remplacement. Le jugement applique un barème dégressif sur lequel « les parties s’accordent » : 20% sur la première tranche de 5.000 euros, 15% sur la tranche de 5.000 à 15.000 euros, puis 10% au-delà.
Le calcul aboutit à une indemnité de remploi de 3.650 euros. Cette somme, ajoutée à l’indemnité principale de 26.500 euros, porte l’indemnité totale à 30.150 euros. Le caractère mécanique de ce calcul ne laisse guère de place à l’appréciation souveraine du juge. La seule variable demeure l’assiette de calcul, c’est-à-dire l’indemnité principale préalablement fixée.
La décision alloue en outre une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, inférieure à la demande de 4.000 euros formulée par l’exproprié. Cette modération témoigne de l’exercice par le juge de son pouvoir d’appréciation en équité, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.
La portée de ce jugement demeure celle d’une décision d’espèce, dont la solution s’explique pour l’essentiel par les caractéristiques propres du bien exproprié et par les termes de référence disponibles. Elle illustre néanmoins la méthode rigoureuse que doit suivre le juge de l’expropriation pour garantir le respect du droit de propriété tout en permettant la réalisation des opérations d’utilité publique.
Le contentieux de l’expropriation pour cause d’utilité publique constitue un domaine où le droit de propriété, consacré tant par les textes internes que supranationaux, se trouve confronté aux nécessités de l’intérêt général. Le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris le 19 juin 2025 illustre cette confrontation à travers la fixation de l’indemnité due à un propriétaire exproprié.
En l’espèce, une commune avait engagé une procédure d’expropriation portant sur un box constituant un lot de copropriété situé dans un immeuble parisien. L’opération s’inscrivait dans le cadre de la réalisation d’un équipement culturel polyvalent, déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral du 26 août 2019. Le propriétaire exproprié, placé sous curatelle, était assisté de sa curatrice tout au long de la procédure.
Par mémoire du 30 août 2024, l’autorité expropriante avait saisi le juge de l’expropriation afin de faire fixer l’indemnité. Elle proposait une somme de 25.200 euros. Le Commissaire du gouvernement, dans ses conclusions du 4 février 2025, retenait une indemnité totale de 28.500 euros. L’exproprié, quant à lui, sollicitait par mémoire récapitulatif du 18 mars 2025 une indemnité principale de 30.000 euros, outre une indemnité de remploi de 4.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Un transport sur les lieux avait été organisé le 12 février 2025. Le procès-verbal mentionnait que l’accès à l’intérieur du box avait été impossible faute de clés, mais décrivait un environnement urbain favorable, proche des transports en commun et des commerces.
La question posée au juge était celle de la détermination de la juste indemnité d’expropriation, laquelle devait couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par la privation du droit de propriété.
Le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité totale à la somme de 30.150 euros, comprenant une indemnité principale de 26.500 euros et une indemnité de remploi de 3.650 euros. Il a condamné l’autorité expropriante aux dépens ainsi qu’au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision mérite d’être étudiée tant au regard de la méthode d’évaluation retenue pour fixer l’indemnité principale (I) qu’au regard de l’appréciation des éléments de valorisation propres au bien exproprié (II).
I. L’application rigoureuse de la méthode comparative pour l’évaluation du bien exproprié
Le juge a fondé son évaluation sur la méthode par comparaison, seule admise par les parties (A), puis a procédé à une sélection méthodique des termes de référence pertinents (B).
A. Le choix consensuel de la méthode par comparaison
Le jugement relève que « les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison ». Cette précision revêt une importance particulière. La méthode comparative consiste à déterminer la valeur d’un bien en le rapprochant de transactions portant sur des biens similaires. Elle suppose l’existence de termes de référence suffisamment nombreux et pertinents.
Le principe de réparation intégrale, consacré par l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, impose que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La méthode comparative répond à cette exigence en ancrant l’évaluation dans la réalité du marché immobilier local. Le juge ne crée pas une valeur abstraite mais constate une valeur existante, déduite des transactions effectivement conclues.
L’accord des parties sur la méthode témoigne de la reconnaissance par l’ensemble des acteurs du caractère approprié de cette approche pour l’évaluation d’un box de stationnement. Ce type de bien, standardisé dans sa configuration, se prête particulièrement à la comparaison avec des biens semblables. Le juge se trouve ainsi conforté dans son analyse par le consensus procédural.
B. La sélection des termes de référence comme exercice de qualification
La richesse du jugement réside dans l’examen détaillé des termes de référence proposés par chaque partie. L’autorité expropriante avait produit un tableau mentionnant des ventes intervenues dans le même immeuble entre 2020 et 2022, pour des prix compris entre 20.000 et 22.000 euros. Le juge écarte les termes antérieurs à 2009 comme « trop anciens pour être pris en compte ». Cette appréciation traduit l’exigence d’actualité des références, condition de leur pertinence.
Le magistrat retient comme particulièrement significative « l’acquisition portant sur le lot n°1 du même immeuble en date du 08 juillet 2022 pour le prix de 20.000 euros » car elle concerne un lot « correspondant à une quote-part identique à celle du présent box (184/10.000ème des parties communes générales), doté d’une surface manifestement similaire ». La similitude des tantièmes de copropriété et des surfaces constitue un critère objectif de comparabilité.
Le Commissaire du gouvernement avait enrichi l’analyse par des termes extérieurs à l’immeuble mais situés dans le même arrondissement, faisant état de prix compris entre 18.000 et 30.000 euros. Le juge retient ces références complémentaires, élargissant ainsi le spectre de comparaison au-delà du seul immeuble concerné. Cette démarche permet de dégager une fourchette de valeurs au sein de laquelle situer le bien exproprié.
II. L’appréciation individualisée des caractéristiques du bien exproprié
Au-delà de la comparaison brute, le juge procède à une valorisation tenant compte des spécificités du bien (A), avant de calculer l’indemnité de remploi selon un barème établi (B).
A. La prise en compte des éléments de plus-value liés à la situation du bien
Le jugement opère une distinction entre les arguments recevables et ceux qui ne le sont pas. L’exproprié avait invoqué le rattachement du box à une copropriété ne générant pas de charges. Le juge écarte cet argument au motif que l’intéressé « ne précise pas le montant de ces charges et n’en fait aucune comparaison chiffrée avec d’autres copropriétés ». L’absence de démonstration concrète prive l’argument de toute portée.
En revanche, le magistrat retient les éléments objectifs de valorisation tenant à la situation géographique. Il relève « l’emplacement très favorable de l’ensemble immobilier, situé face à la station de métro, en rez-de-chaussée, directement accessible par la rue (et non en parking souterrain), desservant un axe routier important à double sens de circulation facilement accessible, proche de nombreux commerces et des transports en commun ». Cette énumération détaillée justifie une revalorisation à la hausse.
Le juge fixe finalement l’indemnité principale à 26.500 euros, soit un montant proche de la valeur unitaire moyenne identifiée par le Commissaire du gouvernement. Cette solution médiane traduit une appréciation équilibrée, ni favorable à l’autorité expropriante qui proposait 25.200 euros, ni entièrement satisfaisante pour l’exproprié qui réclamait 30.000 euros. Le principe de juste indemnisation trouve ici une application concrète.
B. Le calcul mécanique de l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi vise à compenser les frais que l’exproprié devra exposer pour acquérir un bien de remplacement. Le jugement applique un barème dégressif sur lequel « les parties s’accordent » : 20% sur la première tranche de 5.000 euros, 15% sur la tranche de 5.000 à 15.000 euros, puis 10% au-delà.
Le calcul aboutit à une indemnité de remploi de 3.650 euros. Cette somme, ajoutée à l’indemnité principale de 26.500 euros, porte l’indemnité totale à 30.150 euros. Le caractère mécanique de ce calcul ne laisse guère de place à l’appréciation souveraine du juge. La seule variable demeure l’assiette de calcul, c’est-à-dire l’indemnité principale préalablement fixée.
La décision alloue en outre une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, inférieure à la demande de 4.000 euros formulée par l’exproprié. Cette modération témoigne de l’exercice par le juge de son pouvoir d’appréciation en équité, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.
La portée de ce jugement demeure celle d’une décision d’espèce, dont la solution s’explique pour l’essentiel par les caractéristiques propres du bien exproprié et par les termes de référence disponibles. Elle illustre néanmoins la méthode rigoureuse que doit suivre le juge de l’expropriation pour garantir le respect du droit de propriété tout en permettant la réalisation des opérations d’utilité publique.