Cour d’appel de Rennes, le 10 septembre 2025, n°22/02969
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendu par la Cour d’appel de Rennes le 10 septembre 2025, l’arrêt tranche un litige locatif consécutif à l’acquisition d’une clause résolutoire. La reprise des lieux en cours d’exécution provisoire et la fixation de la dette locative constituent les questions décisives soumises aux juges d’appel.
Une locataire bénéficiait d’un bail d’habitation, garanti par un cautionnement de type Visale. Après des impayés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 3 mars 2021, de sorte que la clause s’est trouvée acquise au 3 mai 2021. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a, par jugement du 6 avril 2022, constaté la résolution du bail, ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement d’arriérés et d’une indemnité d’occupation.
La locataire a interjeté appel pour solliciter son maintien dans les lieux et des délais de paiement, invoquant sa bonne foi et des circonstances exceptionnelles. La caution, se prévalant de la reprise matérielle des lieux le 30 août 2022 dans le cadre de l’exécution provisoire, a demandé confirmation de l’expulsion, réévaluation de la dette à 10 892,15 euros et allocation au titre de l’article 700.
La question posée était double. D’une part, déterminer si les prétentions relatives à l’expulsion et aux délais subsistaient après la reprise effective des lieux sous l’empire de l’exécution provisoire. D’autre part, préciser les exigences probatoires permettant de fixer le quantum de la dette locative jusqu’à la date de reprise. Les juges d’appel confirment les effets attachés à la clause résolutoire et déclarent sans objet les demandes postérieures, tout en réformant le montant dû sur la foi d’un décompte produit par la caution.
Les motifs retiennent que « Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’expulsion », et, s’agissant du quantum, que « Le jugement sera infirmé sur ce point ». La solution est complétée par l’énoncé suivant, qui consacre la stabilité des autres chefs: « Confirme le jugement pour le surplus. » Enfin, au titre des chefs initialement non discutés, la cour indique: « Ces dispositions seront confirmées. »
I. La solution de l’espèce: extinction de l’objet du litige et preuve du quantum
A. Reprise des lieux et neutralisation des demandes d’expulsion et de délais
La cour fait prévaloir la situation de fait née de l’exécution provisoire, caractérisée par la reprise des lieux, pour écarter les prétentions devenues sans objet. Le procès-verbal établit que le logement était vide de meubles et d’effets, ce qui prive d’utilité les demandes de maintien, d’expulsion inverse ou de délais. L’arrêt cristallise ce constat en décidant que « Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’expulsion », la mesure ayant produit tous ses effets au jour où la cour statue.
Cette approche s’inscrit dans la logique de l’exécution provisoire de droit en matière de résiliation pour impayés, laquelle assure l’effectivité des décisions tout en évitant des injonctions contradictoires. Le contrôle opéré se borne à vérifier, sur pièces, la réalité de la reprise, sans rouvrir des débats sur l’opportunité de délais, désormais privés d’objet au regard de la restitution effective.
B. Fixation de la créance sur décompte probant jusqu’à la reprise
La cour opère un recalcule du passif en se fondant sur un décompte détaillé couvrant loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la date de reprise. À défaut de contestation utile et de pièces contraires, la preuve de la dette est tenue pour rapportée par l’organisme subrogé. Elle en tire la conséquence de réformer le quantum, énonçant que « Le jugement sera infirmé sur ce point », et arrêtant la somme à 10 892,15 euros, bornée à juillet 2022 inclus.
Le critère déterminant réside donc dans la cohérence temporelle du décompte avec l’extinction de la jouissance. Cette méthode respecte la frontière entre loyers antérieurs et indemnités d’occupation postérieures à la résolution, tout en assignant au débiteur la charge d’une contradiction chiffrée, qui n’a pas été produite en l’espèce.
II. Portée et appréciation: rigueur de l’exécution provisoire et sécurité des créanciers
A. L’affirmation des effets attachés à la clause résolutoire exécutée
L’arrêt confirme une ligne jurisprudentielle qui privilégie l’ordre public de bonne administration de la justice et la cohérence des situations juridiques. Une demande de délais devient irrecevable en pratique lorsqu’elle n’a plus d’objet après la reprise effective des lieux. En consacrant cette conséquence, la cour prévient l’inflation contentieuse et stabilise les effets de la résolution, sans préjudice des aides au relogement déjà prévues par le jugement de première instance.
Cette rigueur, proportionnée au manquement locatif constaté et à la chronologie des actes, préserve la sécurité juridique sans fermer la voie à d’éventuels aménagements amiables. Elle réaffirme que l’instance d’appel ne reconstitue pas artificiellement une jouissance disparue, mais statue en adéquation avec la réalité matérielle.
B. La clarification probatoire au bénéfice des cautions subrogées
En matière de recouvrement, l’arrêt éclaire la suffisance probatoire d’un décompte précis, borné par la date de reprise, lorsque le débiteur ne le contredit pas par des justificatifs. Cette orientation favorise l’efficacité des régimes de garantie locative, en encadrant le quantum par des pièces comptables traçables et des bornes temporelles claires. Elle conforte l’articulation entre loyers échus, indemnités d’occupation et restitution des lieux.
La portée pratique est double. D’un côté, les bailleurs et cautions disposent d’un cadre probatoire sécurisé, à condition de produire des décomptes complets et datés. De l’autre, les locataires sont invités à une contestation utile et documentée, à défaut de quoi la cour retiendra le solde tel quel. La stabilité d’ensemble est exprimée par la formule « Confirme le jugement pour le surplus », qui parachève l’économie de l’arrêt.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendu par la Cour d’appel de Rennes le 10 septembre 2025, l’arrêt tranche un litige locatif consécutif à l’acquisition d’une clause résolutoire. La reprise des lieux en cours d’exécution provisoire et la fixation de la dette locative constituent les questions décisives soumises aux juges d’appel.
Une locataire bénéficiait d’un bail d’habitation, garanti par un cautionnement de type Visale. Après des impayés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 3 mars 2021, de sorte que la clause s’est trouvée acquise au 3 mai 2021. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a, par jugement du 6 avril 2022, constaté la résolution du bail, ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement d’arriérés et d’une indemnité d’occupation.
La locataire a interjeté appel pour solliciter son maintien dans les lieux et des délais de paiement, invoquant sa bonne foi et des circonstances exceptionnelles. La caution, se prévalant de la reprise matérielle des lieux le 30 août 2022 dans le cadre de l’exécution provisoire, a demandé confirmation de l’expulsion, réévaluation de la dette à 10 892,15 euros et allocation au titre de l’article 700.
La question posée était double. D’une part, déterminer si les prétentions relatives à l’expulsion et aux délais subsistaient après la reprise effective des lieux sous l’empire de l’exécution provisoire. D’autre part, préciser les exigences probatoires permettant de fixer le quantum de la dette locative jusqu’à la date de reprise. Les juges d’appel confirment les effets attachés à la clause résolutoire et déclarent sans objet les demandes postérieures, tout en réformant le montant dû sur la foi d’un décompte produit par la caution.
Les motifs retiennent que « Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’expulsion », et, s’agissant du quantum, que « Le jugement sera infirmé sur ce point ». La solution est complétée par l’énoncé suivant, qui consacre la stabilité des autres chefs: « Confirme le jugement pour le surplus. » Enfin, au titre des chefs initialement non discutés, la cour indique: « Ces dispositions seront confirmées. »
I. La solution de l’espèce: extinction de l’objet du litige et preuve du quantum
A. Reprise des lieux et neutralisation des demandes d’expulsion et de délais
La cour fait prévaloir la situation de fait née de l’exécution provisoire, caractérisée par la reprise des lieux, pour écarter les prétentions devenues sans objet. Le procès-verbal établit que le logement était vide de meubles et d’effets, ce qui prive d’utilité les demandes de maintien, d’expulsion inverse ou de délais. L’arrêt cristallise ce constat en décidant que « Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’expulsion », la mesure ayant produit tous ses effets au jour où la cour statue.
Cette approche s’inscrit dans la logique de l’exécution provisoire de droit en matière de résiliation pour impayés, laquelle assure l’effectivité des décisions tout en évitant des injonctions contradictoires. Le contrôle opéré se borne à vérifier, sur pièces, la réalité de la reprise, sans rouvrir des débats sur l’opportunité de délais, désormais privés d’objet au regard de la restitution effective.
B. Fixation de la créance sur décompte probant jusqu’à la reprise
La cour opère un recalcule du passif en se fondant sur un décompte détaillé couvrant loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la date de reprise. À défaut de contestation utile et de pièces contraires, la preuve de la dette est tenue pour rapportée par l’organisme subrogé. Elle en tire la conséquence de réformer le quantum, énonçant que « Le jugement sera infirmé sur ce point », et arrêtant la somme à 10 892,15 euros, bornée à juillet 2022 inclus.
Le critère déterminant réside donc dans la cohérence temporelle du décompte avec l’extinction de la jouissance. Cette méthode respecte la frontière entre loyers antérieurs et indemnités d’occupation postérieures à la résolution, tout en assignant au débiteur la charge d’une contradiction chiffrée, qui n’a pas été produite en l’espèce.
II. Portée et appréciation: rigueur de l’exécution provisoire et sécurité des créanciers
A. L’affirmation des effets attachés à la clause résolutoire exécutée
L’arrêt confirme une ligne jurisprudentielle qui privilégie l’ordre public de bonne administration de la justice et la cohérence des situations juridiques. Une demande de délais devient irrecevable en pratique lorsqu’elle n’a plus d’objet après la reprise effective des lieux. En consacrant cette conséquence, la cour prévient l’inflation contentieuse et stabilise les effets de la résolution, sans préjudice des aides au relogement déjà prévues par le jugement de première instance.
Cette rigueur, proportionnée au manquement locatif constaté et à la chronologie des actes, préserve la sécurité juridique sans fermer la voie à d’éventuels aménagements amiables. Elle réaffirme que l’instance d’appel ne reconstitue pas artificiellement une jouissance disparue, mais statue en adéquation avec la réalité matérielle.
B. La clarification probatoire au bénéfice des cautions subrogées
En matière de recouvrement, l’arrêt éclaire la suffisance probatoire d’un décompte précis, borné par la date de reprise, lorsque le débiteur ne le contredit pas par des justificatifs. Cette orientation favorise l’efficacité des régimes de garantie locative, en encadrant le quantum par des pièces comptables traçables et des bornes temporelles claires. Elle conforte l’articulation entre loyers échus, indemnités d’occupation et restitution des lieux.
La portée pratique est double. D’un côté, les bailleurs et cautions disposent d’un cadre probatoire sécurisé, à condition de produire des décomptes complets et datés. De l’autre, les locataires sont invités à une contestation utile et documentée, à défaut de quoi la cour retiendra le solde tel quel. La stabilité d’ensemble est exprimée par la formule « Confirme le jugement pour le surplus », qui parachève l’économie de l’arrêt.