Tribunal judiciaire de Pontoise, le 13 juin 2025, n°25/00354
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Le tribunal judiciaire de [Localité 4], par ordonnance de référé du 13 juin 2025, statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et sur des demandes accessoires. Le litige naît d’un contrat conclu le 27 avril 2020, portant sur des bureaux, pour neuf ans à compter du 1er mai 2020, moyennant un loyer annuel de 9 400 euros hors taxes et une provision de charges. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 19 septembre 2024 pour un arriéré de loyers et de charges.
La bailleresse a assigné en référé le 9 avril 2025, sollicitant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, l’application d’une clause pénale, la conservation du dépôt de garantie, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le preneur n’a pas comparu, de sorte que le juge rappelle qu’« lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
La question posée tient à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article L 145-41 du code de commerce, d’ordonner l’expulsion, et d’allouer des provisions lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Le juge retient que « la résolution de plein droit [est] acquise à la date du 19 octobre 2024 à 24h », accueille la demande d’expulsion, fixe une indemnité d’occupation « égale au montant du loyer, majoré des charges », et accorde diverses sommes à titre provisionnel, intérêts et clause pénale compris. La décision conduit d’abord à expliciter le régime de la clause résolutoire en référé, puis à apprécier l’octroi des provisions et accessoires de la dette locative.
I. Le sens de la décision: la clause résolutoire et l’office du juge des référés
A. Les exigences de l’article L 145-41 du code de commerce
Le juge rappelle le texte selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai ». La motivation vérifie la présence d’une clause résolutoire stipulée au bail et l’accomplissement d’un commandement régulier, resté sans effet dans le délai légal. L’ordonnance se fonde sur la matérialité de l’impayé, la persistance du défaut de paiement, et l’indication, dans le commandement, du délai d’un mois.
En l’espèce, le preneur n’a pas apuré l’arriéré dans le délai, ce qui autorise la constatation de l’effet automatique de la clause. Le juge précise, de manière classique et attendue, la date d’acquisition, en retenant que « la résolution de plein droit [est] acquise à la date du 19 octobre 2024 à 24h ». La solution est conforme à la lettre du texte, et à la logique d’une condition résolutoire stipulée au contrat.
B. Les effets de la résiliation: expulsion et indemnité d’occupation
Une fois la clause résolutoire acquise, « l’obligation du locataire de quitter les lieux n’étant dès lors ni contestable ni contestée, la demande d’expulsion est accueillie ». Le juge refuse toutefois l’astreinte, estimant inutile d’ajouter une contrainte financière alors que l’assistance de la force publique peut être mobilisée. La mesure d’éviction est ainsi ordonnée avec un délai après signification, afin d’assurer une exécution pratique et sécurisée.
La résiliation emporte le passage à un régime d’occupation sans titre, justifiant une indemnité d’occupation. L’ordonnance retient qu’« il convient également de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer, majoré des charges », solution qui s’aligne sur la valeur locative telle qu’elle résulterait de la poursuite du contrat. Cette fixation provisionnelle ménage l’office du juge des référés, sans préjuger d’une éventuelle discussion au fond.
II. La valeur et la portée: provision, clause pénale et accessoires
A. L’obligation non sérieusement contestable et l’allocation de provisions
Le juge des référés peut, « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, […] accorder une provision au créancier ». L’ordonnance applique ce critère aux loyers, charges et indemnité d’occupation, en s’appuyant sur le bail, l’option de soumission à la TVA, et un décompte arrêté. L’absence de comparution du preneur n’emporte pas condamnation automatique, mais elle laisse intacte la force probante des pièces non contredites.
Sur cette base, une somme de 20 396,42 euros TTC est allouée à titre provisionnel, sans « contestation sérieuse ». Le juge assortit la créance d’intérêts au taux légal, en distinguant le point de départ pour la fraction commandée et pour le surplus. L’ordonnance accorde également une pénalité forfaitaire de 2 036,94 euros à titre provisionnel au titre de la clause pénale, puis admet la conservation du dépôt de garantie comme premiers dommages et intérêts, tout en respectant les limites de l’office de l’urgence.
B. Portée pratique et équilibre des intérêts en matière de bail commercial
La décision illustre une trajectoire jurisprudentielle constante: contrôle formel du commandement, constat mécanique de l’acquisition, et éviction lorsque le défaut de paiement persiste. Elle rappelle au bailleur l’exigence de précision documentaire et au preneur la nécessité d’apurer ou de contester utilement, faute de quoi l’obligation devient « non sérieusement contestable » au sens de l’article 835. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité du recouvrement et de l’éviction.
La fixation de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer, majoré des charges, offre un repère simple, souvent retenu pour refléter la valeur d’usage. Elle maintient l’équilibre contractuel tout en évitant une surévaluation hâtive en référé. L’allocation provisionnelle de la clause pénale s’inscrit dans cette logique, sans préjuger d’un pouvoir éventuel de modération au fond. L’ensemble fournit un cadre clair et prévisible pour les baux commerciaux confrontés à des impayés persistants.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Le tribunal judiciaire de [Localité 4], par ordonnance de référé du 13 juin 2025, statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et sur des demandes accessoires. Le litige naît d’un contrat conclu le 27 avril 2020, portant sur des bureaux, pour neuf ans à compter du 1er mai 2020, moyennant un loyer annuel de 9 400 euros hors taxes et une provision de charges. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 19 septembre 2024 pour un arriéré de loyers et de charges.
La bailleresse a assigné en référé le 9 avril 2025, sollicitant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, l’application d’une clause pénale, la conservation du dépôt de garantie, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le preneur n’a pas comparu, de sorte que le juge rappelle qu’« lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
La question posée tient à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article L 145-41 du code de commerce, d’ordonner l’expulsion, et d’allouer des provisions lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Le juge retient que « la résolution de plein droit [est] acquise à la date du 19 octobre 2024 à 24h », accueille la demande d’expulsion, fixe une indemnité d’occupation « égale au montant du loyer, majoré des charges », et accorde diverses sommes à titre provisionnel, intérêts et clause pénale compris. La décision conduit d’abord à expliciter le régime de la clause résolutoire en référé, puis à apprécier l’octroi des provisions et accessoires de la dette locative.
I. Le sens de la décision: la clause résolutoire et l’office du juge des référés
A. Les exigences de l’article L 145-41 du code de commerce
Le juge rappelle le texte selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai ». La motivation vérifie la présence d’une clause résolutoire stipulée au bail et l’accomplissement d’un commandement régulier, resté sans effet dans le délai légal. L’ordonnance se fonde sur la matérialité de l’impayé, la persistance du défaut de paiement, et l’indication, dans le commandement, du délai d’un mois.
En l’espèce, le preneur n’a pas apuré l’arriéré dans le délai, ce qui autorise la constatation de l’effet automatique de la clause. Le juge précise, de manière classique et attendue, la date d’acquisition, en retenant que « la résolution de plein droit [est] acquise à la date du 19 octobre 2024 à 24h ». La solution est conforme à la lettre du texte, et à la logique d’une condition résolutoire stipulée au contrat.
B. Les effets de la résiliation: expulsion et indemnité d’occupation
Une fois la clause résolutoire acquise, « l’obligation du locataire de quitter les lieux n’étant dès lors ni contestable ni contestée, la demande d’expulsion est accueillie ». Le juge refuse toutefois l’astreinte, estimant inutile d’ajouter une contrainte financière alors que l’assistance de la force publique peut être mobilisée. La mesure d’éviction est ainsi ordonnée avec un délai après signification, afin d’assurer une exécution pratique et sécurisée.
La résiliation emporte le passage à un régime d’occupation sans titre, justifiant une indemnité d’occupation. L’ordonnance retient qu’« il convient également de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer, majoré des charges », solution qui s’aligne sur la valeur locative telle qu’elle résulterait de la poursuite du contrat. Cette fixation provisionnelle ménage l’office du juge des référés, sans préjuger d’une éventuelle discussion au fond.
II. La valeur et la portée: provision, clause pénale et accessoires
A. L’obligation non sérieusement contestable et l’allocation de provisions
Le juge des référés peut, « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, […] accorder une provision au créancier ». L’ordonnance applique ce critère aux loyers, charges et indemnité d’occupation, en s’appuyant sur le bail, l’option de soumission à la TVA, et un décompte arrêté. L’absence de comparution du preneur n’emporte pas condamnation automatique, mais elle laisse intacte la force probante des pièces non contredites.
Sur cette base, une somme de 20 396,42 euros TTC est allouée à titre provisionnel, sans « contestation sérieuse ». Le juge assortit la créance d’intérêts au taux légal, en distinguant le point de départ pour la fraction commandée et pour le surplus. L’ordonnance accorde également une pénalité forfaitaire de 2 036,94 euros à titre provisionnel au titre de la clause pénale, puis admet la conservation du dépôt de garantie comme premiers dommages et intérêts, tout en respectant les limites de l’office de l’urgence.
B. Portée pratique et équilibre des intérêts en matière de bail commercial
La décision illustre une trajectoire jurisprudentielle constante: contrôle formel du commandement, constat mécanique de l’acquisition, et éviction lorsque le défaut de paiement persiste. Elle rappelle au bailleur l’exigence de précision documentaire et au preneur la nécessité d’apurer ou de contester utilement, faute de quoi l’obligation devient « non sérieusement contestable » au sens de l’article 835. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité du recouvrement et de l’éviction.
La fixation de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer, majoré des charges, offre un repère simple, souvent retenu pour refléter la valeur d’usage. Elle maintient l’équilibre contractuel tout en évitant une surévaluation hâtive en référé. L’allocation provisionnelle de la clause pénale s’inscrit dans cette logique, sans préjuger d’un pouvoir éventuel de modération au fond. L’ensemble fournit un cadre clair et prévisible pour les baux commerciaux confrontés à des impayés persistants.