Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 4 septembre 2025, n°23/08665
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, confirme le rejet de la demande d’annulation d’une résolution adoptée le 31 juillet 2020 par l’assemblée d’une copropriété. La délibération autorisait la cession d’un lot avec division corrélative, exécution de travaux au bénéfice de la copropriété et répartition ultérieure des tantièmes par un géomètre. Les copropriétaires contestataires invoquaient l’insuffisance des documents annexés, l’imprécision du libellé, l’absence d’avant-contrat et la nécessité d’une majorité aggravée, voire de l’unanimité.
La procédure s’est ouverte devant le tribunal judiciaire de Toulon, qui a débouté les demandeurs et alloué une indemnité au titre des frais irrépétibles. Les appelants ont soutenu, devant la juridiction du second degré, l’irrégularité de la convocation au regard de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’impossibilité de voter en connaissance de cause, et la mauvaise application des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a demandé la confirmation intégrale, en insistant sur l’ampleur des pièces transmises, l’ancrage ancien du dossier dans la vie de la copropriété et la qualification privative du lot.
La question tranchée tenait, d’une part, à l’étendue de l’obligation d’information pesant sur le syndic pour permettre un vote éclairé, et, d’autre part, à la majorité requise pour une cession portant sur un lot appartenant au syndicat. La cour répond que l’information fournie était suffisante au regard du décret de 1967 et que la double majorité issue des articles 26 et 26-1 avait été régulièrement atteinte, l’unanimité n’étant pas exigible en présence d’un lot privatif. Elle affirme ainsi que « la résolution soumise au vote est extrêmement détaillée », puis que « les copropriétaires étaient en possession de tous les éléments utiles concernant les conditions essentielles et l’évaluation du bien , objet de la vente projetée, pour leur permettre de prendre une position éclairée dans le cadre du vote de la résolution n°15 ». Constatant, en outre, que « un vote à l’unanimité n’était pas nécessaire », la cour confirme le jugement.
I. Le sens de la décision: information préalable suffisante et contrôle mesuré du contenu
A. Les exigences de l’article 11 du décret de 1967, appliquées au cas d’espèce
La cour rappelle le cadre normatif de la convocation, en détaillant les éléments à notifier et la distinction entre pièces nécessaires à la validité et à l’information. Elle constate l’annexion d’un ensemble significatif de documents: simulation d’affectation du prix, désignation de l’assiette, description du projet, calendrier, conditions générales et prix. Cette accumulation permet, selon elle, un vote en connaissance. Le cœur du raisonnement est condensé dans la formule: « il est inexact de prétendre que la formulation de la question serait litigieuse ». La juridiction souligne l’historique du dossier, marqué par de multiples consultations antérieures, jusqu’au questionnaire à choix multiples; elle en déduit une maturation collective du projet, en ces termes: « il est par conséquent indéniable que le devenir du lot 297 a fait l’objet de nombreuses discussions et consultations ayant permis d’aboutir à la résolution n°15 ». L’absence d’avant-contrat ne vicie pas la délibération, la cour précisant que « la résolution n°15 n’est pas un avant-contrat mais une proposition de projet sur laquelle doivent se positionner les différents copropriétaires ».
La solution s’inscrit dans une lecture finaliste de l’article 11: l’exigence porte sur la capacité effective des copropriétaires à se prononcer, non sur la présence de l’intégralité des pièces d’un montage déjà figé. L’assemblée peut valablement délibérer sur un projet suffisamment circonscrit sans géomètre définitif à ce stade, dès lors que la division prévue et la méthode de répartition des tantièmes sont expressément annoncées.
B. Appréciation du prix et temporalité des évaluations, portée de l’argumentation économique
Les appelants mettaient en avant une estimation postérieure plus élevée. La cour retient, avec pragmatisme, la contemporanéité des évaluations produites lors de la convocation et leur cohérence avec le prix proposé. Elle relève que la valorisation ultérieure invoquée intervient « à une époque où le marché immobilier n’a plus rien à voir » avec le contexte de 2020, ce qui déprécie sa force probante quant à la régularité du vote. Cette position préserve la stabilité des décisions d’assemblée en se fondant sur les données disponibles lors de la délibération.
La juridiction écarte enfin le grief relatif aux modalités électroniques, en jugeant qu’aucune obligation ne pesait sur le syndic d’organiser l’assemblée par ce moyen. Le contrôle demeure mesuré: l’office du juge se concentre sur la suffisance des informations, non sur l’optimisation économique absolue, ni sur l’opportunité du choix collectif. La formule de synthèse s’impose: « il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de ladite résolution ».
II. La valeur et la portée: régime des majorités et qualification du lot
A. L’articulation des articles 26 et 26-1 de la loi de 1965, et la double majorité
La cour cite le texte selon lequel « nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires […] la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ». Elle constate, à partir du procès-verbal, l’atteinte des seuils requis, tant en nombre de copropriétaires que de tantièmes. La motivation retient explicitement que « les 149 copropriétaires ayant voté totalisaient 7226 tantièmes au moment du vote respectant parfaitement la double majorité des articles 26 et 26-1 ». Le grief tenant à l’ordre prétendu des votes est implicitement neutralisé: l’important réside dans le respect du mécanisme de bascule et des seuils légaux, ce qui fut établi.
Cette lecture consolide la pratique des assemblées lorsqu’un projet significatif recueille une large adhésion sans atteindre la majorité de l’article 26 au premier tour. Elle sécurise, en outre, les résolutions complexes combinant cession, division et engagements de travaux lorsque la rédaction est précise et l’architecture du projet clairement explicitée dans la résolution.
B. Qualification privative du lot détenu par le syndicat et exclusion de l’unanimité
La question de l’unanimité était déterminante. La cour tranche par une qualification nette: le lot en cause est privatif et appartient au patrimoine du syndicat, à la suite d’une adjudication ancienne; il ne s’agit pas d’une partie commune. La conséquence est logique et exprimée sans ambiguïté: « dès lors, un vote à l’unanimité n’était pas nécessaire ». Ce rappel évite l’assimilation trop rapide entre détention collective et nature commune; la qualité de propriétaire, même dévolue au syndicat, ne transforme pas ipso facto le lot en partie commune.
La portée pratique est réelle. Les syndicats propriétaires de lots privatifs peuvent envisager des opérations de cession ou de valorisation sous le régime des articles 26 et 26-1, hors l’unanimité, à condition d’une rédaction rigoureuse de la résolution et d’une information substantielle. Un point d’attention demeure toutefois: lorsque la résolution implique, en parallèle, une réintégration au profit du syndicat de surfaces issues de la division, la rédaction doit éviter toute ambiguïté sur l’absence d’atteinte à une partie commune préexistante. La décision commentée illustre une voie de sécurisation par l’énonciation des étapes, la référence au futur état descriptif, et l’annonce de la méthode du géomètre.
Ainsi, la cour adopte une motivation pédagogique et prudente. Elle tient ensemble la liberté de la collectivité de copropriétaires, informée et majoritairement engagée, et l’exigence de précision dans la présentation d’opérations complexes. En confirmant que « les copropriétaires étaient en possession de tous les éléments utiles » et que le passage à la double majorité était régulier, elle conforte une pratique d’assemblée équilibrée, apte à conduire des projets structurants sans excès formalistes.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, confirme le rejet de la demande d’annulation d’une résolution adoptée le 31 juillet 2020 par l’assemblée d’une copropriété. La délibération autorisait la cession d’un lot avec division corrélative, exécution de travaux au bénéfice de la copropriété et répartition ultérieure des tantièmes par un géomètre. Les copropriétaires contestataires invoquaient l’insuffisance des documents annexés, l’imprécision du libellé, l’absence d’avant-contrat et la nécessité d’une majorité aggravée, voire de l’unanimité.
La procédure s’est ouverte devant le tribunal judiciaire de Toulon, qui a débouté les demandeurs et alloué une indemnité au titre des frais irrépétibles. Les appelants ont soutenu, devant la juridiction du second degré, l’irrégularité de la convocation au regard de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’impossibilité de voter en connaissance de cause, et la mauvaise application des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a demandé la confirmation intégrale, en insistant sur l’ampleur des pièces transmises, l’ancrage ancien du dossier dans la vie de la copropriété et la qualification privative du lot.
La question tranchée tenait, d’une part, à l’étendue de l’obligation d’information pesant sur le syndic pour permettre un vote éclairé, et, d’autre part, à la majorité requise pour une cession portant sur un lot appartenant au syndicat. La cour répond que l’information fournie était suffisante au regard du décret de 1967 et que la double majorité issue des articles 26 et 26-1 avait été régulièrement atteinte, l’unanimité n’étant pas exigible en présence d’un lot privatif. Elle affirme ainsi que « la résolution soumise au vote est extrêmement détaillée », puis que « les copropriétaires étaient en possession de tous les éléments utiles concernant les conditions essentielles et l’évaluation du bien , objet de la vente projetée, pour leur permettre de prendre une position éclairée dans le cadre du vote de la résolution n°15 ». Constatant, en outre, que « un vote à l’unanimité n’était pas nécessaire », la cour confirme le jugement.
I. Le sens de la décision: information préalable suffisante et contrôle mesuré du contenu
A. Les exigences de l’article 11 du décret de 1967, appliquées au cas d’espèce
La cour rappelle le cadre normatif de la convocation, en détaillant les éléments à notifier et la distinction entre pièces nécessaires à la validité et à l’information. Elle constate l’annexion d’un ensemble significatif de documents: simulation d’affectation du prix, désignation de l’assiette, description du projet, calendrier, conditions générales et prix. Cette accumulation permet, selon elle, un vote en connaissance. Le cœur du raisonnement est condensé dans la formule: « il est inexact de prétendre que la formulation de la question serait litigieuse ». La juridiction souligne l’historique du dossier, marqué par de multiples consultations antérieures, jusqu’au questionnaire à choix multiples; elle en déduit une maturation collective du projet, en ces termes: « il est par conséquent indéniable que le devenir du lot 297 a fait l’objet de nombreuses discussions et consultations ayant permis d’aboutir à la résolution n°15 ». L’absence d’avant-contrat ne vicie pas la délibération, la cour précisant que « la résolution n°15 n’est pas un avant-contrat mais une proposition de projet sur laquelle doivent se positionner les différents copropriétaires ».
La solution s’inscrit dans une lecture finaliste de l’article 11: l’exigence porte sur la capacité effective des copropriétaires à se prononcer, non sur la présence de l’intégralité des pièces d’un montage déjà figé. L’assemblée peut valablement délibérer sur un projet suffisamment circonscrit sans géomètre définitif à ce stade, dès lors que la division prévue et la méthode de répartition des tantièmes sont expressément annoncées.
B. Appréciation du prix et temporalité des évaluations, portée de l’argumentation économique
Les appelants mettaient en avant une estimation postérieure plus élevée. La cour retient, avec pragmatisme, la contemporanéité des évaluations produites lors de la convocation et leur cohérence avec le prix proposé. Elle relève que la valorisation ultérieure invoquée intervient « à une époque où le marché immobilier n’a plus rien à voir » avec le contexte de 2020, ce qui déprécie sa force probante quant à la régularité du vote. Cette position préserve la stabilité des décisions d’assemblée en se fondant sur les données disponibles lors de la délibération.
La juridiction écarte enfin le grief relatif aux modalités électroniques, en jugeant qu’aucune obligation ne pesait sur le syndic d’organiser l’assemblée par ce moyen. Le contrôle demeure mesuré: l’office du juge se concentre sur la suffisance des informations, non sur l’optimisation économique absolue, ni sur l’opportunité du choix collectif. La formule de synthèse s’impose: « il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de ladite résolution ».
II. La valeur et la portée: régime des majorités et qualification du lot
A. L’articulation des articles 26 et 26-1 de la loi de 1965, et la double majorité
La cour cite le texte selon lequel « nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires […] la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ». Elle constate, à partir du procès-verbal, l’atteinte des seuils requis, tant en nombre de copropriétaires que de tantièmes. La motivation retient explicitement que « les 149 copropriétaires ayant voté totalisaient 7226 tantièmes au moment du vote respectant parfaitement la double majorité des articles 26 et 26-1 ». Le grief tenant à l’ordre prétendu des votes est implicitement neutralisé: l’important réside dans le respect du mécanisme de bascule et des seuils légaux, ce qui fut établi.
Cette lecture consolide la pratique des assemblées lorsqu’un projet significatif recueille une large adhésion sans atteindre la majorité de l’article 26 au premier tour. Elle sécurise, en outre, les résolutions complexes combinant cession, division et engagements de travaux lorsque la rédaction est précise et l’architecture du projet clairement explicitée dans la résolution.
B. Qualification privative du lot détenu par le syndicat et exclusion de l’unanimité
La question de l’unanimité était déterminante. La cour tranche par une qualification nette: le lot en cause est privatif et appartient au patrimoine du syndicat, à la suite d’une adjudication ancienne; il ne s’agit pas d’une partie commune. La conséquence est logique et exprimée sans ambiguïté: « dès lors, un vote à l’unanimité n’était pas nécessaire ». Ce rappel évite l’assimilation trop rapide entre détention collective et nature commune; la qualité de propriétaire, même dévolue au syndicat, ne transforme pas ipso facto le lot en partie commune.
La portée pratique est réelle. Les syndicats propriétaires de lots privatifs peuvent envisager des opérations de cession ou de valorisation sous le régime des articles 26 et 26-1, hors l’unanimité, à condition d’une rédaction rigoureuse de la résolution et d’une information substantielle. Un point d’attention demeure toutefois: lorsque la résolution implique, en parallèle, une réintégration au profit du syndicat de surfaces issues de la division, la rédaction doit éviter toute ambiguïté sur l’absence d’atteinte à une partie commune préexistante. La décision commentée illustre une voie de sécurisation par l’énonciation des étapes, la référence au futur état descriptif, et l’annonce de la méthode du géomètre.
Ainsi, la cour adopte une motivation pédagogique et prudente. Elle tient ensemble la liberté de la collectivité de copropriétaires, informée et majoritairement engagée, et l’exigence de précision dans la présentation d’opérations complexes. En confirmant que « les copropriétaires étaient en possession de tous les éléments utiles » et que le passage à la double majorité était régulier, elle conforte une pratique d’assemblée équilibrée, apte à conduire des projets structurants sans excès formalistes.