Cour d’appel de Metz, le 10 juillet 2025, n°23/00719
Par un arrêt de la Cour d’appel de Metz du 10 juillet 2025 (1re chambre civile), la juridiction confirme la condamnation d’une copropriétaire au paiement de charges afférentes à une partie commune C1. L’affaire naît de travaux de réfection d’enrobés sur le terrain d’assiette, une aire de circulation et des espaces de stationnement.
Une assemblée générale du 17 janvier 2022 a voté ces travaux et décidé des appels de fonds imputés en charges C1. L’appelante, dépourvue d’emplacement privatif, refuse de contribuer, estimant que l’absence d’utilité pour son lot exclut toute participation.
Après mises en demeure restées sans effet, le tribunal judiciaire de Thionville, par jugement du 7 mars 2023, la condamne aux provisions et intérêts. Un appel est interjeté; des demandes reconventionnelles visent la clause du règlement fixant sa quote-part sur C1.
Devant la cour, l’appelante conteste la preuve de la créance, la notification du procès-verbal et la conformité du règlement à l’article 10. Le syndicat soutient la régularité des votes, l’exigibilité des provisions après mise en demeure, et l’effet obligatoire du règlement.
La question est double: l’opposabilité des décisions d’assemblée non contestées et la validité de la répartition C1 au regard de l’utilité. La cour confirme la condamnation, jugeant l’exigibilité acquise et la clause conforme au droit de la copropriété.
I. L’opposabilité des décisions d’assemblée et l’exigibilité des charges
A. Force obligatoire de l’approbation des comptes et forclusion
La cour rappelle d’abord le principe suivant: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » Elle ajoute: « Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans le délai de 2 mois, selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées et notamment le versement des appels de provisions tenant à ce vote. » L’appelante n’ayant pas agi dans le délai légal, la délibération demeure définitive; les appels de fonds s’imposent, quelles que soient ses objections de fait.
B. Effets de la mise en demeure et exigibilité anticipée
La mise en demeure non suivie d’effet déclenche l’exigibilité de l’ensemble des provisions, conformément au rappel textuel effectué par la cour. « L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du l de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Dans ce cadre, la discussion sur la consistance précise des travaux ou la production de photographies demeure indifférente au bien-fondé de la créance.
II. L’interprétation de l’article 10 et la répartition des charges du lot C1
A. Le périmètre des parties communes et l’utilité objective
La décision précise le contenu matériel de C1: « Ce lot C1 apparait dans le règlement de copropriété comme une partie commune et, suivant l’esquisse enregistrée au cadastre le 17 juin 2006 et l’état descriptif de division du 23 mai 2006, il comporte le terrain d’assiette de la copropriété et au niveau extérieur une aire de circulation et deux espaces de sols. » Partant, l’utilité ne s’entend pas d’un usage exclusif, mais d’une utilité objective tirée de l’assiette et de la desserte, indépendamment d’un emplacement privatif. La cour relève ensuite que « Toutefois et en l’état il est régulièrement prévu au règlement de la copropriété un mode de répartition des charges de ce lot au prorata des millièmes de copropriété et ce règlement qui fait la loi des parties n’édicte aucune dérogation au principe de ce mode de répartition. » L’économie du règlement prime ainsi, tant que la clé votée demeure en vigueur.
B. Valeur de la solution et portée pour la pratique
La solution protège la sécurité des décisions collectives et la prévisibilité des charges, en réservant le débat d’utilité aux voies appropriées. Elle confirme une approche objective de l’article 10, centrée sur l’assiette et la circulation, sans exiger une preuve d’usage effectif propre à chaque lot. Le contrôle opéré demeure cohérent, car il sanctionne d’abord la forclusion acquise puis réaffirme la force obligatoire du règlement.
La cour signale enfin la voie d’ajustement institutionnel: « Cette attribution d’usage pour une copropriété dont le règlement est antérieur au 1er juillet 2022 reste susceptible d’un examen en assemblée générale pour une prise de décision à la majorité simple. » La portée pratique est nette; le copropriétaire doit contester à temps les résolutions ou solliciter la révision des répartitions, plutôt que différer le paiement des appels de fonds.
Par un arrêt de la Cour d’appel de Metz du 10 juillet 2025 (1re chambre civile), la juridiction confirme la condamnation d’une copropriétaire au paiement de charges afférentes à une partie commune C1. L’affaire naît de travaux de réfection d’enrobés sur le terrain d’assiette, une aire de circulation et des espaces de stationnement.
Une assemblée générale du 17 janvier 2022 a voté ces travaux et décidé des appels de fonds imputés en charges C1. L’appelante, dépourvue d’emplacement privatif, refuse de contribuer, estimant que l’absence d’utilité pour son lot exclut toute participation.
Après mises en demeure restées sans effet, le tribunal judiciaire de Thionville, par jugement du 7 mars 2023, la condamne aux provisions et intérêts. Un appel est interjeté; des demandes reconventionnelles visent la clause du règlement fixant sa quote-part sur C1.
Devant la cour, l’appelante conteste la preuve de la créance, la notification du procès-verbal et la conformité du règlement à l’article 10. Le syndicat soutient la régularité des votes, l’exigibilité des provisions après mise en demeure, et l’effet obligatoire du règlement.
La question est double: l’opposabilité des décisions d’assemblée non contestées et la validité de la répartition C1 au regard de l’utilité. La cour confirme la condamnation, jugeant l’exigibilité acquise et la clause conforme au droit de la copropriété.
I. L’opposabilité des décisions d’assemblée et l’exigibilité des charges
A. Force obligatoire de l’approbation des comptes et forclusion
La cour rappelle d’abord le principe suivant: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » Elle ajoute: « Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans le délai de 2 mois, selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées et notamment le versement des appels de provisions tenant à ce vote. » L’appelante n’ayant pas agi dans le délai légal, la délibération demeure définitive; les appels de fonds s’imposent, quelles que soient ses objections de fait.
B. Effets de la mise en demeure et exigibilité anticipée
La mise en demeure non suivie d’effet déclenche l’exigibilité de l’ensemble des provisions, conformément au rappel textuel effectué par la cour. « L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du l de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Dans ce cadre, la discussion sur la consistance précise des travaux ou la production de photographies demeure indifférente au bien-fondé de la créance.
II. L’interprétation de l’article 10 et la répartition des charges du lot C1
A. Le périmètre des parties communes et l’utilité objective
La décision précise le contenu matériel de C1: « Ce lot C1 apparait dans le règlement de copropriété comme une partie commune et, suivant l’esquisse enregistrée au cadastre le 17 juin 2006 et l’état descriptif de division du 23 mai 2006, il comporte le terrain d’assiette de la copropriété et au niveau extérieur une aire de circulation et deux espaces de sols. » Partant, l’utilité ne s’entend pas d’un usage exclusif, mais d’une utilité objective tirée de l’assiette et de la desserte, indépendamment d’un emplacement privatif. La cour relève ensuite que « Toutefois et en l’état il est régulièrement prévu au règlement de la copropriété un mode de répartition des charges de ce lot au prorata des millièmes de copropriété et ce règlement qui fait la loi des parties n’édicte aucune dérogation au principe de ce mode de répartition. » L’économie du règlement prime ainsi, tant que la clé votée demeure en vigueur.
B. Valeur de la solution et portée pour la pratique
La solution protège la sécurité des décisions collectives et la prévisibilité des charges, en réservant le débat d’utilité aux voies appropriées. Elle confirme une approche objective de l’article 10, centrée sur l’assiette et la circulation, sans exiger une preuve d’usage effectif propre à chaque lot. Le contrôle opéré demeure cohérent, car il sanctionne d’abord la forclusion acquise puis réaffirme la force obligatoire du règlement.
La cour signale enfin la voie d’ajustement institutionnel: « Cette attribution d’usage pour une copropriété dont le règlement est antérieur au 1er juillet 2022 reste susceptible d’un examen en assemblée générale pour une prise de décision à la majorité simple. » La portée pratique est nette; le copropriétaire doit contester à temps les résolutions ou solliciter la révision des répartitions, plutôt que différer le paiement des appels de fonds.