Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2025, n°24/19294
Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour d’appel de Paris confirme, sous réserve d’une omission réparée, une ordonnance refusant d’entrer en voie de condamnation dans un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété contre les héritiers d’un copropriétaire décédé. La cour contrôle d’abord l’étendue de son office quant aux demandes déclaratoires de propriété et de publication foncière, puis vérifie l’irrecevabilité de l’action au regard des exigences de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Les faits utiles tiennent au décès du copropriétaire, à la désignation d’un mandataire successoral, puis à des sommations d’opter adressées à ses héritiers avant une assignation selon la procédure accélérée au fond. Le président du tribunal judiciaire de Créteil, par décision du 11 juillet 2024, a déclaré les demandes irrecevables faute de mise en demeure conforme. Devant la cour, les intimés défaillent, ce qui commande l’application de l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée ». La règle de l’article 954, dernier alinéa, est rappelée, « la partie qui ne conclut pas […] est réputée s’en approprier les motifs ».
La question tranchée porte, d’une part, sur la réparation d’une omission de statuer et sur la possibilité, dans ce cadre, de dire la propriété des lots et d’ordonner la publication foncière. Elle concerne, d’autre part, les conditions d’admissibilité de l’action de recouvrement menée selon l’article 19-2 de la loi de 1965, spécialement l’exigence d’une mise en demeure précise et préalable. La cour répare l’omission en constatant l’acceptation de la succession, mais déclare irrecevables les demandes déclaratoires et confirme l’irrecevabilité des demandes en paiement.
I. Le cadre procédural et l’office du juge
A. L’omission de statuer réparée, mais des demandes déclaratoires irrecevables
La cour reconnaît l’omission du premier juge sur deux prétentions, et la répare dans les limites légales. Elle constate que certains héritiers ont accepté, quand d’autres sont réputés avoir accepté la succession après sommations régulières, au visa des articles 771 et 772 du code civil, dont la formule décisive est rappelée : « A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple ». La conséquence est claire quant à leur qualité successorale.
Elle refuse cependant d’entrer dans une déclaration de propriété et d’ordonner la publication foncière dans le cadre de cette instance. La motivation est explicite et circonscrite par le texte applicable : « S’il ne résulte pas des textes précités que la cour a le pouvoir de dire que les héritiers sont propriétaires des lots litigieux et de juger que l’arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière ». La juridiction se borne à constater les effets légaux de l’option successorale, sans confondre l’office de la procédure accélérée au fond et celui d’une action déclaratoire destinée à la publicité foncière.
B. L’irrecevabilité de l’action de recouvrement pour défaut de mise en demeure qualifiée
Le contrôle du cadre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est central. La cour rappelle l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, n° 24‑70.007 : « la mise en demeure […] doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées […], à peine d’irrecevabilité ». Cette exigence vise les provisions du budget prévisionnel, les sommes approuvées des exercices antérieurs et les cotisations du fonds de travaux.
Sur ce fondement, la solution se justifie par l’absence de pièces probantes. La cour relève que l’appelant « ne produit aucune pièce établissant qu’il a satisfait aux exigences de l’article 19‑2 ». Elle approuve la décision entreprise en des termes dépourvus d’ambiguïté : « Le premier juge a, à bon droit, déclaré irrecevable la demande […] en l’absence de mise en demeure répondant aux exigences des dispositions de l’article 19‑2 ». L’outil procédural demeure donc indisponible tant que la mise en demeure, individualisée et chiffrée, n’a pas été adressée à chacun des débiteurs visés.
II. Valeur et portée de la solution
A. L’affermissement du régime de la sommation d’opter et de l’acceptation
L’arrêt consolide une lecture stricte des articles 771 et 772, en résonance avec la jurisprudence récente. La cour rappelle en effet que « l’héritier qui […] est réputé acceptant pur et simple de la succession, ne peut plus ni y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net » (1re civ., 5 février 2025, n° 22‑22.618). Le rappel textuel stabilise l’identification des débiteurs successoraux des charges, tout en évitant les incertitudes liées aux choix tardifs ou contradictoires d’option.
La portée pratique est nette. Une fois acquis l’effet de la sommation restée sans suite, le créancier peut agir contre des héritiers devenus débiteurs successoraux. Toutefois, la reconnaissance de cette qualité ne dispense pas de satisfaire au formalisme de l’action choisie. L’acceptation, déclarée ou réputée, n’emporte pas, par elle‑même, déclaration de propriété ni pouvoir d’ordonner la publication, ce que la cour encadre rigoureusement.
B. Les exigences renforcées pour le recouvrement des charges et la publicité foncière
Le présent arrêt met en avant la rigueur du filtre d’irrecevabilité attaché à l’article 19‑2. L’avis de 2024 se trouve appliqué sans atténuation : la mise en demeure doit préciser la nature des sommes et leur montant, et viser chaque débiteur concerné, faute de quoi l’action en procédure accélérée échoue. Ce choix renforce la lisibilité des créances et prévient les contentieux ultérieurs sur le périmètre exact des appels de fonds.
La décision trace enfin une ligne de partage entre le recouvrement accéléré et les demandes relatives à la propriété et à la publication foncière. Ces dernières, d’ordre déclaratoire, excèdent l’office de la procédure retenue et supposent un cadre contentieux approprié. L’économie générale qui en résulte protège la sécurité juridique des tiers et incite les syndicats à articuler, selon des voies distinctes, la constatation des droits réels et le recouvrement des charges.
Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour d’appel de Paris confirme, sous réserve d’une omission réparée, une ordonnance refusant d’entrer en voie de condamnation dans un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété contre les héritiers d’un copropriétaire décédé. La cour contrôle d’abord l’étendue de son office quant aux demandes déclaratoires de propriété et de publication foncière, puis vérifie l’irrecevabilité de l’action au regard des exigences de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Les faits utiles tiennent au décès du copropriétaire, à la désignation d’un mandataire successoral, puis à des sommations d’opter adressées à ses héritiers avant une assignation selon la procédure accélérée au fond. Le président du tribunal judiciaire de Créteil, par décision du 11 juillet 2024, a déclaré les demandes irrecevables faute de mise en demeure conforme. Devant la cour, les intimés défaillent, ce qui commande l’application de l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée ». La règle de l’article 954, dernier alinéa, est rappelée, « la partie qui ne conclut pas […] est réputée s’en approprier les motifs ».
La question tranchée porte, d’une part, sur la réparation d’une omission de statuer et sur la possibilité, dans ce cadre, de dire la propriété des lots et d’ordonner la publication foncière. Elle concerne, d’autre part, les conditions d’admissibilité de l’action de recouvrement menée selon l’article 19-2 de la loi de 1965, spécialement l’exigence d’une mise en demeure précise et préalable. La cour répare l’omission en constatant l’acceptation de la succession, mais déclare irrecevables les demandes déclaratoires et confirme l’irrecevabilité des demandes en paiement.
I. Le cadre procédural et l’office du juge
A. L’omission de statuer réparée, mais des demandes déclaratoires irrecevables
La cour reconnaît l’omission du premier juge sur deux prétentions, et la répare dans les limites légales. Elle constate que certains héritiers ont accepté, quand d’autres sont réputés avoir accepté la succession après sommations régulières, au visa des articles 771 et 772 du code civil, dont la formule décisive est rappelée : « A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple ». La conséquence est claire quant à leur qualité successorale.
Elle refuse cependant d’entrer dans une déclaration de propriété et d’ordonner la publication foncière dans le cadre de cette instance. La motivation est explicite et circonscrite par le texte applicable : « S’il ne résulte pas des textes précités que la cour a le pouvoir de dire que les héritiers sont propriétaires des lots litigieux et de juger que l’arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière ». La juridiction se borne à constater les effets légaux de l’option successorale, sans confondre l’office de la procédure accélérée au fond et celui d’une action déclaratoire destinée à la publicité foncière.
B. L’irrecevabilité de l’action de recouvrement pour défaut de mise en demeure qualifiée
Le contrôle du cadre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est central. La cour rappelle l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, n° 24‑70.007 : « la mise en demeure […] doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées […], à peine d’irrecevabilité ». Cette exigence vise les provisions du budget prévisionnel, les sommes approuvées des exercices antérieurs et les cotisations du fonds de travaux.
Sur ce fondement, la solution se justifie par l’absence de pièces probantes. La cour relève que l’appelant « ne produit aucune pièce établissant qu’il a satisfait aux exigences de l’article 19‑2 ». Elle approuve la décision entreprise en des termes dépourvus d’ambiguïté : « Le premier juge a, à bon droit, déclaré irrecevable la demande […] en l’absence de mise en demeure répondant aux exigences des dispositions de l’article 19‑2 ». L’outil procédural demeure donc indisponible tant que la mise en demeure, individualisée et chiffrée, n’a pas été adressée à chacun des débiteurs visés.
II. Valeur et portée de la solution
A. L’affermissement du régime de la sommation d’opter et de l’acceptation
L’arrêt consolide une lecture stricte des articles 771 et 772, en résonance avec la jurisprudence récente. La cour rappelle en effet que « l’héritier qui […] est réputé acceptant pur et simple de la succession, ne peut plus ni y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net » (1re civ., 5 février 2025, n° 22‑22.618). Le rappel textuel stabilise l’identification des débiteurs successoraux des charges, tout en évitant les incertitudes liées aux choix tardifs ou contradictoires d’option.
La portée pratique est nette. Une fois acquis l’effet de la sommation restée sans suite, le créancier peut agir contre des héritiers devenus débiteurs successoraux. Toutefois, la reconnaissance de cette qualité ne dispense pas de satisfaire au formalisme de l’action choisie. L’acceptation, déclarée ou réputée, n’emporte pas, par elle‑même, déclaration de propriété ni pouvoir d’ordonner la publication, ce que la cour encadre rigoureusement.
B. Les exigences renforcées pour le recouvrement des charges et la publicité foncière
Le présent arrêt met en avant la rigueur du filtre d’irrecevabilité attaché à l’article 19‑2. L’avis de 2024 se trouve appliqué sans atténuation : la mise en demeure doit préciser la nature des sommes et leur montant, et viser chaque débiteur concerné, faute de quoi l’action en procédure accélérée échoue. Ce choix renforce la lisibilité des créances et prévient les contentieux ultérieurs sur le périmètre exact des appels de fonds.
La décision trace enfin une ligne de partage entre le recouvrement accéléré et les demandes relatives à la propriété et à la publication foncière. Ces dernières, d’ordre déclaratoire, excèdent l’office de la procédure retenue et supposent un cadre contentieux approprié. L’économie générale qui en résulte protège la sécurité juridique des tiers et incite les syndicats à articuler, selon des voies distinctes, la constatation des droits réels et le recouvrement des charges.