Le Conseil constitutionnel a rendu, le 12 novembre 2010, une décision relative à la conformité de l’article 661 du code civil à la Constitution. Ce texte permet à tout propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen en remboursant la moitié de sa valeur actuelle. Un requérant a contesté cette disposition car elle imposerait une cession forcée de son droit de propriété au seul bénéfice d’un voisin. La question prioritaire de constitutionnalité fut transmise au Conseil après un arrêt de renvoi rendu par la Cour de cassation en septembre 2010. Les juges constitutionnels devaient déterminer si cette faculté d’acquisition forcée méconnaissait le caractère inviolable et sacré de la propriété immobilière privée. Le Conseil constitutionnel juge la disposition conforme en estimant qu’il s’agit d’une simple limitation d’exercice justifiée par un motif d’intérêt général.
I. La qualification juridique de l’accès à la mitoyenneté
A. L’exclusion de la privation de propriété au sens de l’article 17
Le requérant invoquait l’article 17 de la Déclaration de 1789 pour dénoncer une privation de son bien sans nécessité publique légalement constatée. Le Conseil constitutionnel écarte ce grief en affirmant que la mitoyenneté forcée n’entraîne pas la perte définitive du droit de propriété initial. Les juges soulignent que cette disposition a seulement pour effet de « rendre indivis le droit exclusif du maître du mur ». Le propriétaire d’origine continue d’exercer sur son bien tous les attributs de son droit dans les limites d’un usage commun. Cette analyse juridique distingue la cession forcée de la simple création d’une indivision sur un ouvrage servant de clôture entre deux fonds.
B. La reconnaissance d’une limite à l’exercice du droit de propriété
Faute de privation caractérisée, la mesure doit être examinée sous l’angle de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Le Conseil rappelle que « les limites apportées à son exercice doivent être justifiées par un motif d’intérêt général » au sens constitutionnel. La décision précise également que l’atteinte doit demeurer strictement proportionnée à l’objectif légitime poursuivi par le législateur lors de l’adoption. Cette approche classique permet de concilier les prérogatives du propriétaire individuel avec les nécessités concrètes de la vie en société et du voisinage.
II. La validation d’une atteinte proportionnée à l’intérêt général
A. L’utilité sociale et économique du régime de la mitoyenneté
Le législateur a entendu favoriser un « mode économique de clôture et de construction des immeubles » pour faciliter l’aménagement rationnel de l’espace urbain. La mitoyenneté évite la multiplication inutile des murs séparatifs et optimise la surface utile de chaque terrain joignant une limite de propriété. Le Conseil constitutionnel reconnaît explicitement que l’accès forcé à la mitoyenneté répond ainsi à un motif d’intérêt général parfaitement identifiable aujourd’hui. La conciliation des intérêts privés divergents sert ici une finalité sociale cohérente avec l’évolution contemporaine du droit des biens et de l’urbanisme.
B. Les garanties financières et procédurales préservant l’équilibre
La constitutionnalité de l’article 661 repose enfin sur l’indemnisation impérative versée au propriétaire initial du mur lors de l’acquisition de la mitoyenneté. Le Conseil relève que cette restriction n’a pas un « caractère de gravité tel qu’elle dénature le sens et la portée » du droit. Le contrôle judiciaire sur le montant du remboursement garantit au cédant forcé une juste compensation financière pour la perte de son exclusivité. Les garanties de fond et de procédure assurent le respect final de l’équilibre entre les droits des voisins et la protection constitutionnelle.