Tribunal judiciaire de St Denis, le 26 juin 2025, n°25/00174
Rendu par le juge des référés de Saint-Denis de La Réunion, le 26 juin 2025, l’arrêté tranche un litige de bail commercial fondé sur une clause résolutoire. Un bailleur avait donné à bail un local à usage commercial, avec loyer progressif, stipulant une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayés. Après un commandement de payer visant ladite clause et demeuré infructueux, le preneur n’a pas comparu, bien qu’assigné et laissé à même de se défendre. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision au titre des loyers et une indemnité d’occupation, outre frais et article 700.
La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article L145-41 du code de commerce, et sur l’office du juge des référés. Il s’agissait, d’une part, de vérifier l’effectivité du commandement comportant le délai d’un mois et l’absence de régularisation. Il s’agissait, d’autre part, d’apprécier la possibilité d’ordonner l’expulsion et d’allouer une provision au regard de l’article 835 du code de procédure civile. La juridiction répond positivement, constatant la résiliation au 30 janvier 2025, ordonnant l’expulsion sans astreinte, et accordant une provision de loyers et d’indemnité d’occupation.
I. Le sens de la décision: la mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. Le cadre légal de la résiliation et l’office du juge des référés Le texte de référence est rappelé avec précision. L’ordonnance cite l’article 834 du code de procédure civile selon lequel « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle cite également l’article 835, qui admet que « le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse […] faire cesser un trouble manifestement illicite » et que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Le cœur de la mécanique résolutoire est fixé par l’article L145-41 du code de commerce, aux termes duquel « toute clause […] prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », le commandement devant « mentionner ce délai ». Le bail reproduisait ces exigences, précisant la résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.
B. La vérification des conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause La juridiction contrôle la régularité formelle et matérielle du commandement, signifié le 30 décembre 2024, visant la clause et mentionnant le délai d’un mois. Elle rappelle l’exigence probatoire en des termes nets: « La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur ». À défaut d’éléments de régularisation dans le délai, la sanction s’impose. Le juge constate que « le commandement de payer […] est resté infructueux pendant plus d’un mois », en tire la conséquence et énonce qu’« il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 30 janvier 2025 ». La solution éclaire l’économie du texte, sans excéder l’office du référé, qui requiert une obligation non sérieusement contestable ou un trouble manifeste.
II. La portée de la décision: expulsion et provision au regard de l’article 835
A. Le trouble manifestement illicite et l’expulsion sans astreinte La résiliation constatée, l’occupation du preneur devient dépourvue de titre. L’ordonnance qualifie expressément la situation: « Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise ». L’expulsion est ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles en garde-meubles est autorisé. La juridiction refuse cependant l’astreinte, car l’exécution forcée est déjà organisée et proportionnée. Cette économie de moyens respecte l’exigence de nécessité et de mesure en matière de référé, où l’efficacité pratique prime sur l’affichage d’une contrainte supplémentaire.
B. La provision sur loyers échus et indemnité d’occupation L’ordonnance fonde l’octroi de la provision sur la lettre de l’article 835. Elle rappelle que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Elle ajoute, s’agissant de l’espèce, que « l’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation […] n’est pas sérieusement contestable ». En conséquence, une somme provisionnelle de 11.069,50 euros est allouée au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, complétée d’une indemnité d’occupation mensuelle de 829,27 euros jusqu’à libération complète des lieux. Le dispositif s’achève par la condamnation aux dépens et par l’octroi d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, appréciée in concreto. L’ensemble illustre la cohérence d’un référé locatif commercial articulant clause résolutoire, cessation du trouble et provision, sans trancher le fond au-delà de l’évidence probatoire.
Rendu par le juge des référés de Saint-Denis de La Réunion, le 26 juin 2025, l’arrêté tranche un litige de bail commercial fondé sur une clause résolutoire. Un bailleur avait donné à bail un local à usage commercial, avec loyer progressif, stipulant une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayés. Après un commandement de payer visant ladite clause et demeuré infructueux, le preneur n’a pas comparu, bien qu’assigné et laissé à même de se défendre. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision au titre des loyers et une indemnité d’occupation, outre frais et article 700.
La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article L145-41 du code de commerce, et sur l’office du juge des référés. Il s’agissait, d’une part, de vérifier l’effectivité du commandement comportant le délai d’un mois et l’absence de régularisation. Il s’agissait, d’autre part, d’apprécier la possibilité d’ordonner l’expulsion et d’allouer une provision au regard de l’article 835 du code de procédure civile. La juridiction répond positivement, constatant la résiliation au 30 janvier 2025, ordonnant l’expulsion sans astreinte, et accordant une provision de loyers et d’indemnité d’occupation.
I. Le sens de la décision: la mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. Le cadre légal de la résiliation et l’office du juge des référés
Le texte de référence est rappelé avec précision. L’ordonnance cite l’article 834 du code de procédure civile selon lequel « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle cite également l’article 835, qui admet que « le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse […] faire cesser un trouble manifestement illicite » et que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Le cœur de la mécanique résolutoire est fixé par l’article L145-41 du code de commerce, aux termes duquel « toute clause […] prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », le commandement devant « mentionner ce délai ». Le bail reproduisait ces exigences, précisant la résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.
B. La vérification des conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause
La juridiction contrôle la régularité formelle et matérielle du commandement, signifié le 30 décembre 2024, visant la clause et mentionnant le délai d’un mois. Elle rappelle l’exigence probatoire en des termes nets: « La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur ». À défaut d’éléments de régularisation dans le délai, la sanction s’impose. Le juge constate que « le commandement de payer […] est resté infructueux pendant plus d’un mois », en tire la conséquence et énonce qu’« il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 30 janvier 2025 ». La solution éclaire l’économie du texte, sans excéder l’office du référé, qui requiert une obligation non sérieusement contestable ou un trouble manifeste.
II. La portée de la décision: expulsion et provision au regard de l’article 835
A. Le trouble manifestement illicite et l’expulsion sans astreinte
La résiliation constatée, l’occupation du preneur devient dépourvue de titre. L’ordonnance qualifie expressément la situation: « Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise ». L’expulsion est ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles en garde-meubles est autorisé. La juridiction refuse cependant l’astreinte, car l’exécution forcée est déjà organisée et proportionnée. Cette économie de moyens respecte l’exigence de nécessité et de mesure en matière de référé, où l’efficacité pratique prime sur l’affichage d’une contrainte supplémentaire.
B. La provision sur loyers échus et indemnité d’occupation
L’ordonnance fonde l’octroi de la provision sur la lettre de l’article 835. Elle rappelle que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Elle ajoute, s’agissant de l’espèce, que « l’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation […] n’est pas sérieusement contestable ». En conséquence, une somme provisionnelle de 11.069,50 euros est allouée au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, complétée d’une indemnité d’occupation mensuelle de 829,27 euros jusqu’à libération complète des lieux. Le dispositif s’achève par la condamnation aux dépens et par l’octroi d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, appréciée in concreto. L’ensemble illustre la cohérence d’un référé locatif commercial articulant clause résolutoire, cessation du trouble et provision, sans trancher le fond au-delà de l’évidence probatoire.