Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°25/01013
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en premier ressort par jugement du 23 juin 2025, a été saisi par un syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges impayées. Les défendeurs, copropriétaires d’un lot, n’ont pas comparu. Le syndicat demandait le paiement d’un arriéré de charges, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a accueilli partiellement les demandes. Il a condamné solidairement les copropriétaires au paiement des charges, de frais de mise en demeure strictement nécessaires, de dommages-intérêts et d’une indemnité procédurale, tout en rejetant une partie significative des frais réclamés. La décision pose la question de la délimitation des frais de recouvrement pouvant être mis à la charge d’un copropriétaire défaillant et de l’indemnisation du préjudice distinct du retard. Elle retient une interprétation restrictive de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et admet l’application de l’article 1231-6 du code civil.
La décision opère une distinction rigoureuse entre les frais récupérables et les autres dépenses, tout en consacrant un préjudice autonome lié à la mauvaise foi du débiteur.
Le tribunal interprète strictement la notion de frais nécessaires au recouvrement. Il rappelle que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément « les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ». Le juge en déduit une liste limitative, excluant les actes redondants ou relevant de la gestion courante. Il estime ainsi que les « sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur » ne sont pas nécessaires. De même, les « honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat » sont écartés, car constituant des « actes élémentaires d’administration de la copropriété ». Cette lecture restrictive est cohérente avec l’économie du texte, qui vise à éviter l’alourdissement excessif de la dette du copropriétaire. Elle s’inscrit également dans la lignée d’une jurisprudence soucieuse de protéger le débiteur contre des frais disproportionnés. Le juge applique ici un principe de nécessité, en vérifiant le lien direct entre la dépense engagée et l’objectif de recouvrement.
Par ailleurs, la décision valide l’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Le tribunal retient que la défaillance du débiteur, « malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie ». Il juge ce préjudice « distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires » et l’indemnise sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, qui suppose une mauvaise foi du débiteur. Cette solution mérite attention. D’une part, elle reconnaît concrètement le préjudice d’organisation subi par la copropriété, au-delà du simple coût du temps. D’autre part, elle conditionne cette indemnisation à la mauvaise foi, matérialisée par l’inaction après mise en demeure. Cette approche tend à moraliser l’obligation de payer les charges et offre un outil de dissuasion supplémentaire. Elle peut cependant soulever des difficultés d’appréciation, la frontière entre le retard et la mauvaise foi n’étant pas toujours évidente.
La portée de l’arrêt est double, affirmant une conception stricte des frais récupérables tout en élargissant les possibilités d’indemnisation du syndicat.
En premier lieu, le jugement précise et limite les frais pouvant être transférés au copropriétaire défaillant. En dressant une liste négative des dépenses exclues, il fournit des critères applicables aux futurs litiges. Le rejet des honoraires de syndic liés au contentieux, car relevant d’actes élémentaires, est significatif. Il rappelle que la fonction de syndic inclut la gestion des impayés et que son contrat ne lie pas le copropriétaire individuel. De même, la distinction entre frais de recouvrement (inclus) et frais de procès (dépens) est réaffirmée. Cette clarification est utile pour la pratique, même si elle pourrait inciter les syndics à externaliser davantage le recouvrement, avec des coûts finals incertains. La solution participe d’un mouvement jurisprudentiel plus large visant à encadrer strictement les clauses et pratiques pouvant aggraver la situation du consommateur ou du débiteur.
En second lieu, la reconnaissance d’un préjudice distinct fondé sur l’article 1231-6 du code civil pourrait avoir une portée pratique importante. Elle offre au syndicat une voie d’indemnisation au-delà des intérêts de retard, souvent symboliques. Cette approche, si elle se généralisait, renforcerait la position des créanciers face aux débiteurs de mauvaise foi. Elle pourrait également inciter à une gestion plus rigoureuse des mises en demeure, qui servent ici de preuve de la mauvaise foi. Toutefois, cette évolution doit être nuancée. Le montant alloué (700 euros) reste modeste et le juge conserve un pouvoir souverain d’appréciation de la mauvaise foi et du préjudice. Il s’agit donc moins d’une sanction automatique que d’une possibilité offerte au juge pour réparer un trouble spécifique. Cette décision illustre ainsi la recherche d’un équilibre entre l’efficacité du recouvrement et la protection du débiteur contre l’accumulation de frais excessifs.
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en premier ressort par jugement du 23 juin 2025, a été saisi par un syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges impayées. Les défendeurs, copropriétaires d’un lot, n’ont pas comparu. Le syndicat demandait le paiement d’un arriéré de charges, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a accueilli partiellement les demandes. Il a condamné solidairement les copropriétaires au paiement des charges, de frais de mise en demeure strictement nécessaires, de dommages-intérêts et d’une indemnité procédurale, tout en rejetant une partie significative des frais réclamés. La décision pose la question de la délimitation des frais de recouvrement pouvant être mis à la charge d’un copropriétaire défaillant et de l’indemnisation du préjudice distinct du retard. Elle retient une interprétation restrictive de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et admet l’application de l’article 1231-6 du code civil.
La décision opère une distinction rigoureuse entre les frais récupérables et les autres dépenses, tout en consacrant un préjudice autonome lié à la mauvaise foi du débiteur.
Le tribunal interprète strictement la notion de frais nécessaires au recouvrement. Il rappelle que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément « les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ». Le juge en déduit une liste limitative, excluant les actes redondants ou relevant de la gestion courante. Il estime ainsi que les « sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur » ne sont pas nécessaires. De même, les « honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat » sont écartés, car constituant des « actes élémentaires d’administration de la copropriété ». Cette lecture restrictive est cohérente avec l’économie du texte, qui vise à éviter l’alourdissement excessif de la dette du copropriétaire. Elle s’inscrit également dans la lignée d’une jurisprudence soucieuse de protéger le débiteur contre des frais disproportionnés. Le juge applique ici un principe de nécessité, en vérifiant le lien direct entre la dépense engagée et l’objectif de recouvrement.
Par ailleurs, la décision valide l’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Le tribunal retient que la défaillance du débiteur, « malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie ». Il juge ce préjudice « distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires » et l’indemnise sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, qui suppose une mauvaise foi du débiteur. Cette solution mérite attention. D’une part, elle reconnaît concrètement le préjudice d’organisation subi par la copropriété, au-delà du simple coût du temps. D’autre part, elle conditionne cette indemnisation à la mauvaise foi, matérialisée par l’inaction après mise en demeure. Cette approche tend à moraliser l’obligation de payer les charges et offre un outil de dissuasion supplémentaire. Elle peut cependant soulever des difficultés d’appréciation, la frontière entre le retard et la mauvaise foi n’étant pas toujours évidente.
La portée de l’arrêt est double, affirmant une conception stricte des frais récupérables tout en élargissant les possibilités d’indemnisation du syndicat.
En premier lieu, le jugement précise et limite les frais pouvant être transférés au copropriétaire défaillant. En dressant une liste négative des dépenses exclues, il fournit des critères applicables aux futurs litiges. Le rejet des honoraires de syndic liés au contentieux, car relevant d’actes élémentaires, est significatif. Il rappelle que la fonction de syndic inclut la gestion des impayés et que son contrat ne lie pas le copropriétaire individuel. De même, la distinction entre frais de recouvrement (inclus) et frais de procès (dépens) est réaffirmée. Cette clarification est utile pour la pratique, même si elle pourrait inciter les syndics à externaliser davantage le recouvrement, avec des coûts finals incertains. La solution participe d’un mouvement jurisprudentiel plus large visant à encadrer strictement les clauses et pratiques pouvant aggraver la situation du consommateur ou du débiteur.
En second lieu, la reconnaissance d’un préjudice distinct fondé sur l’article 1231-6 du code civil pourrait avoir une portée pratique importante. Elle offre au syndicat une voie d’indemnisation au-delà des intérêts de retard, souvent symboliques. Cette approche, si elle se généralisait, renforcerait la position des créanciers face aux débiteurs de mauvaise foi. Elle pourrait également inciter à une gestion plus rigoureuse des mises en demeure, qui servent ici de preuve de la mauvaise foi. Toutefois, cette évolution doit être nuancée. Le montant alloué (700 euros) reste modeste et le juge conserve un pouvoir souverain d’appréciation de la mauvaise foi et du préjudice. Il s’agit donc moins d’une sanction automatique que d’une possibilité offerte au juge pour réparer un trouble spécifique. Cette décision illustre ainsi la recherche d’un équilibre entre l’efficacité du recouvrement et la protection du débiteur contre l’accumulation de frais excessifs.