Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°24/57803
Rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 23 juin 2025 (ordonnance de référé, n° RG 24/57803), la décision commente un litige de bail commercial. Un preneur, titulaire d’un bail renouvelé en 2021, a cessé de régler les loyers. Le bailleur a délivré, le 4 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire pour 300 357,69 euros. Faute de purge dans le délai d’un mois, il a saisi le juge des référés afin de voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion et allouer une provision substantielle, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
La procédure a opposé, en référé, une demande de constat de clause résolutoire et d’expulsion, avec demandes financières, à des défenses contestant la compétence, la réalité de la dette et, subsidiairement, sollicitant des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le preneur invoquait notamment des travaux importants et un « enrichissement sans cause » du bailleur. L’enjeu juridique portait sur les conditions du constat de la clause résolutoire en référé, l’office du juge en matière de provision et d’indemnité d’occupation, ainsi que la recevabilité des clauses pénales et la possibilité de délais. Le juge a retenu l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai, ordonné l’expulsion en cas de non-restitution, fixé une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamné, à titre provisionnel, le preneur à 360 147,76 euros, avec intérêts et capitalisation. Il a écarté les majorations contractuelles et refusé les délais de paiement.
I – Le référé comme cadre du constat de la clause résolutoire et de l’expulsion
A – Les conditions du constat de la résiliation de plein droit en référé
Le juge rappelle d’abord le cadre probatoire et objectif du référé. Il énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail ». Cette position, solidement ancrée, distingue utilement l’office du juge selon l’article 834 du code de procédure civile et l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle recentre le débat sur l’absence de contestation sérieuse.
Il vérifie ensuite la régularité du commandement et l’absence d’ambiguïté de la clause, en soulignant qu’« Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement », lequel comportait « le détail complet des loyers et charges dus » et « la reproduction de la clause résolutoire ». Le bailleur justifiant sa créance, la non-purge dans le délai d’un mois suffisait. L’argument tenant aux travaux est écarté, le juge relevant la franchise de loyers et la stipulation d’accession sans indemnité. La critique fondée sur un enrichissement indû apparaît ainsi inopérante en référé, faute de sérieux. La conclusion est nette: « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ».
B – Le trouble manifestement illicite et la mesure d’expulsion
Constatant la résiliation, le juge se fonde sur l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile pour prescrire la remise en état. Il pose la qualification décisive: « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». Cette formule, classique, légitime l’expulsion sans qu’il soit besoin d’un examen approfondi des griefs financiers.
La mesure d’expulsion, différée d’un mois à compter de la signification, demeure proportionnée à la cessation du titre. Le juge rappelle en outre le régime des meubles saisis, conformément aux textes d’exécution. La cohérence de l’ensemble tient à l’articulation entre résiliation de plein droit et trouble, qui autorise une remise en état rapide et pleinement conforme au cadre du référé.
II – L’office du juge des référés sur les conséquences pécuniaires et les demandes accessoires
A – Provision, indemnité d’occupation et intérêts
Le juge rappelle les principes gouvernant la provision au titre de l’article 835, alinéa 2. Il souligne que « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ». La dette, établie par un décompte précis, justifie une condamnation provisionnelle à 360 147,76 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement, avec capitalisation selon l’article 1343-2.
La substitution de l’indemnité d’occupation aux loyers, « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail […] le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation », conduit à une fixation provisoire au niveau du loyer contractuel augmenté des charges. Cette méthode, largement admise, maintient l’équilibre contractuel sans préjuger d’un débat de fond éventuel sur l’évaluation exacte de la jouissance.
B – Clauses pénales et délais de paiement
Le juge adopte une prudence mesurée sur les pénalités et majorations contractuelles. Il relève que « Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la pénalité forfaitaire de 10% s’analysent comme des clauses pénales », susceptibles de modération par le juge du fond en raison d’un « caractère manifestement excessif ». En l’absence d’« obligation non sérieusement contestable » au sens de l’article 1231-5 du code civil, « il n’y a pas lieu à référé sur ces points ». Cette solution protège le débat de fond et évite d’anticiper un contrôle de proportionnalité réservé au juge du principal.
S’agissant des délais, la demande fondée sur l’article 1343-5 du code civil est écartée. Le juge constate que le preneur « ne verse toutefois aux débats qu’un mandat de levée de fonds », insuffisant pour caractériser des difficultés établies et temporaires. Le montant de la dette, l’absence de règlements récents, et l’incapacité à honorer les loyers courants commandent le refus de l’échelonnement. L’économie du dispositif privilégie la sécurité du créancier tout en respectant le bornage du référé.
Cette décision présente un équilibre classique et rigoureux. Elle consacre la logique de la clause résolutoire en présence d’un commandement régulier et d’impayés persistants. Elle affirme l’office du juge des référés en matière d’expulsion et de provision, tout en contenant les prétentions punitives au champ du fond. Elle illustre, enfin, une articulation claire entre textes spéciaux des baux commerciaux et principes processuels du référé.
Rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 23 juin 2025 (ordonnance de référé, n° RG 24/57803), la décision commente un litige de bail commercial. Un preneur, titulaire d’un bail renouvelé en 2021, a cessé de régler les loyers. Le bailleur a délivré, le 4 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire pour 300 357,69 euros. Faute de purge dans le délai d’un mois, il a saisi le juge des référés afin de voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion et allouer une provision substantielle, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
La procédure a opposé, en référé, une demande de constat de clause résolutoire et d’expulsion, avec demandes financières, à des défenses contestant la compétence, la réalité de la dette et, subsidiairement, sollicitant des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le preneur invoquait notamment des travaux importants et un « enrichissement sans cause » du bailleur. L’enjeu juridique portait sur les conditions du constat de la clause résolutoire en référé, l’office du juge en matière de provision et d’indemnité d’occupation, ainsi que la recevabilité des clauses pénales et la possibilité de délais. Le juge a retenu l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai, ordonné l’expulsion en cas de non-restitution, fixé une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamné, à titre provisionnel, le preneur à 360 147,76 euros, avec intérêts et capitalisation. Il a écarté les majorations contractuelles et refusé les délais de paiement.
I – Le référé comme cadre du constat de la clause résolutoire et de l’expulsion
A – Les conditions du constat de la résiliation de plein droit en référé
Le juge rappelle d’abord le cadre probatoire et objectif du référé. Il énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail ». Cette position, solidement ancrée, distingue utilement l’office du juge selon l’article 834 du code de procédure civile et l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle recentre le débat sur l’absence de contestation sérieuse.
Il vérifie ensuite la régularité du commandement et l’absence d’ambiguïté de la clause, en soulignant qu’« Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement », lequel comportait « le détail complet des loyers et charges dus » et « la reproduction de la clause résolutoire ». Le bailleur justifiant sa créance, la non-purge dans le délai d’un mois suffisait. L’argument tenant aux travaux est écarté, le juge relevant la franchise de loyers et la stipulation d’accession sans indemnité. La critique fondée sur un enrichissement indû apparaît ainsi inopérante en référé, faute de sérieux. La conclusion est nette: « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ».
B – Le trouble manifestement illicite et la mesure d’expulsion
Constatant la résiliation, le juge se fonde sur l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile pour prescrire la remise en état. Il pose la qualification décisive: « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». Cette formule, classique, légitime l’expulsion sans qu’il soit besoin d’un examen approfondi des griefs financiers.
La mesure d’expulsion, différée d’un mois à compter de la signification, demeure proportionnée à la cessation du titre. Le juge rappelle en outre le régime des meubles saisis, conformément aux textes d’exécution. La cohérence de l’ensemble tient à l’articulation entre résiliation de plein droit et trouble, qui autorise une remise en état rapide et pleinement conforme au cadre du référé.
II – L’office du juge des référés sur les conséquences pécuniaires et les demandes accessoires
A – Provision, indemnité d’occupation et intérêts
Le juge rappelle les principes gouvernant la provision au titre de l’article 835, alinéa 2. Il souligne que « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ». La dette, établie par un décompte précis, justifie une condamnation provisionnelle à 360 147,76 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement, avec capitalisation selon l’article 1343-2.
La substitution de l’indemnité d’occupation aux loyers, « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail […] le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation », conduit à une fixation provisoire au niveau du loyer contractuel augmenté des charges. Cette méthode, largement admise, maintient l’équilibre contractuel sans préjuger d’un débat de fond éventuel sur l’évaluation exacte de la jouissance.
B – Clauses pénales et délais de paiement
Le juge adopte une prudence mesurée sur les pénalités et majorations contractuelles. Il relève que « Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la pénalité forfaitaire de 10% s’analysent comme des clauses pénales », susceptibles de modération par le juge du fond en raison d’un « caractère manifestement excessif ». En l’absence d’« obligation non sérieusement contestable » au sens de l’article 1231-5 du code civil, « il n’y a pas lieu à référé sur ces points ». Cette solution protège le débat de fond et évite d’anticiper un contrôle de proportionnalité réservé au juge du principal.
S’agissant des délais, la demande fondée sur l’article 1343-5 du code civil est écartée. Le juge constate que le preneur « ne verse toutefois aux débats qu’un mandat de levée de fonds », insuffisant pour caractériser des difficultés établies et temporaires. Le montant de la dette, l’absence de règlements récents, et l’incapacité à honorer les loyers courants commandent le refus de l’échelonnement. L’économie du dispositif privilégie la sécurité du créancier tout en respectant le bornage du référé.
Cette décision présente un équilibre classique et rigoureux. Elle consacre la logique de la clause résolutoire en présence d’un commandement régulier et d’impayés persistants. Elle affirme l’office du juge des référés en matière d’expulsion et de provision, tout en contenant les prétentions punitives au champ du fond. Elle illustre, enfin, une articulation claire entre textes spéciaux des baux commerciaux et principes processuels du référé.