Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00127
Le propriétaire d’un local commercial a conclu un bail avec une société. Cette dernière n’a pas payé plusieurs termes de loyer. Un commandement de payer est demeuré infructueux. Le bailleur saisit le juge des référés du Tribunal judiciaire de Limoges pour voir constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Par ordonnance du 25 juin 2025, le juge fait droit à ces demandes. La société, défaillante, n’a pas contesté le défaut de paiement. Le juge estime que les conditions de la clause résolutoire sont réunies. Il constate la résiliation de plein droit et ordonne l’expulsion pour trouble manifestement illicite. Il accorde également une provision sur les créances et une indemnité d’occupation. La décision illustre l’efficacité des procédures de référé pour obtenir la remise des lieux. Elle soulève la question des pouvoirs du juge des référés face à une clause résolutoire. L’ordonnance précise les conditions d’intervention du juge en présence d’une telle clause. Elle définit également le trouble illicite justifiant l’expulsion.
**I. La mise en œuvre simplifiée de la clause résolutoire en référé**
Le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail. Il a retenu l’absence de contestation sérieuse sur le défaut de paiement. La clause prévoyait un effet un mois après un commandement infructueux. Le commandement régulier était établi. Le preneur, défaillant, n’a pas rapporté la preuve du paiement. Le juge en déduit que les conditions sont réunies. Il souligne que sa juridiction « n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette solution procède d’une interprétation pragmatique des textes. Elle permet une protection efficace des droits du bailleur. Le référé devient un instrument rapide de sanction de l’inexécution. La jurisprudence antérieure admettait déjà cette compétence. L’ordonnance s’inscrit dans cette ligne. Elle évite un débat au fond inutile lorsque le défaut de paiement est patent. La défaillance du locataire à l’audience renforce cette approche. La preuve de la libération lui incombait. Son absence permet au juge de trancher sans difficulté.
La décision précise ensuite les conséquences pécuniaires de la résiliation. Le juge accorde une provision sur les loyers impayés. Il retient également l’application de la clause pénale contractuelle. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer. Ces mesures sont présentées comme ne rencontrant pas de contestation sérieuse. Le juge use de son pouvoir d’octroyer des provisions. Il rappelle que le bailleur conserve la possibilité d’agir au fond. L’ordonnance constitue un titre exécutoire provisoire. Elle assure au créancier un recouvrement partiel immédiat. Cette approche concilie célérité et respect des droits de la défense. Le débiteur pourra toujours contester le montant définitif devant le juge du fond. La solution est équilibrée. Elle correspond aux finalités du référé.
**II. L’expulsion pour trouble manifestement illicite consécutif à la résiliation**
Le juge ordonne l’expulsion du locataire devenu sans titre. Il fonde sa décision sur l’article 835 du code de procédure civile. Le maintien dans les lieux après la fin du bail constitue un trouble. Le juge qualifie ce trouble de « manifestement illicite ». Il reprend une définition établie : « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». Cette qualification est essentielle. Elle permet d’ordonner la mesure malgré l’existence d’un différend sur le fond. L’illicéité est évidente dès lors que le titre a pris fin. La résiliation de plein droit est actée. Le locataire n’a donc plus aucun droit sur les lieux. Son occupation devient une voie de fait. Le juge des référés est compétent pour y mettre fin. Il use de son pouvoir de prévention des troubles. La décision évite ainsi un contentieux long sur l’état des lieux. Elle protège le droit de propriété de manière efficace.
Le juge rejette cependant la demande d’astreinte. Il estime qu’il n’y a pas lieu d’en assortir l’expulsion. Cette mesure s’exécutera selon le droit commun de l’exécution forcée. Le délai d’un mois laissé pour la libération volontaire est raisonnable. Le refus de l’astreinte peut surprendre. Une astreinte aurait renforcé l’efficacité de la décision. Elle aurait accru la pression sur le mauvais payeur. La jurisprudence est traditionnellement réticente dans ce domaine. Elle craint les effets disproportionnés d’une astreinte accumulée. Le juge préfère s’en remettre aux procédures d’expulsion forcée. Cette solution préserve les droits du locataire expulsé. Elle respecte le principe de proportionnalité des mesures d’exécution. L’ordonnance reste donc dans les limites d’un référé classique. Elle ne se transforme pas en condamnation punitive.
Le propriétaire d’un local commercial a conclu un bail avec une société. Cette dernière n’a pas payé plusieurs termes de loyer. Un commandement de payer est demeuré infructueux. Le bailleur saisit le juge des référés du Tribunal judiciaire de Limoges pour voir constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Par ordonnance du 25 juin 2025, le juge fait droit à ces demandes. La société, défaillante, n’a pas contesté le défaut de paiement. Le juge estime que les conditions de la clause résolutoire sont réunies. Il constate la résiliation de plein droit et ordonne l’expulsion pour trouble manifestement illicite. Il accorde également une provision sur les créances et une indemnité d’occupation. La décision illustre l’efficacité des procédures de référé pour obtenir la remise des lieux. Elle soulève la question des pouvoirs du juge des référés face à une clause résolutoire. L’ordonnance précise les conditions d’intervention du juge en présence d’une telle clause. Elle définit également le trouble illicite justifiant l’expulsion.
**I. La mise en œuvre simplifiée de la clause résolutoire en référé**
Le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail. Il a retenu l’absence de contestation sérieuse sur le défaut de paiement. La clause prévoyait un effet un mois après un commandement infructueux. Le commandement régulier était établi. Le preneur, défaillant, n’a pas rapporté la preuve du paiement. Le juge en déduit que les conditions sont réunies. Il souligne que sa juridiction « n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette solution procède d’une interprétation pragmatique des textes. Elle permet une protection efficace des droits du bailleur. Le référé devient un instrument rapide de sanction de l’inexécution. La jurisprudence antérieure admettait déjà cette compétence. L’ordonnance s’inscrit dans cette ligne. Elle évite un débat au fond inutile lorsque le défaut de paiement est patent. La défaillance du locataire à l’audience renforce cette approche. La preuve de la libération lui incombait. Son absence permet au juge de trancher sans difficulté.
La décision précise ensuite les conséquences pécuniaires de la résiliation. Le juge accorde une provision sur les loyers impayés. Il retient également l’application de la clause pénale contractuelle. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer. Ces mesures sont présentées comme ne rencontrant pas de contestation sérieuse. Le juge use de son pouvoir d’octroyer des provisions. Il rappelle que le bailleur conserve la possibilité d’agir au fond. L’ordonnance constitue un titre exécutoire provisoire. Elle assure au créancier un recouvrement partiel immédiat. Cette approche concilie célérité et respect des droits de la défense. Le débiteur pourra toujours contester le montant définitif devant le juge du fond. La solution est équilibrée. Elle correspond aux finalités du référé.
**II. L’expulsion pour trouble manifestement illicite consécutif à la résiliation**
Le juge ordonne l’expulsion du locataire devenu sans titre. Il fonde sa décision sur l’article 835 du code de procédure civile. Le maintien dans les lieux après la fin du bail constitue un trouble. Le juge qualifie ce trouble de « manifestement illicite ». Il reprend une définition établie : « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». Cette qualification est essentielle. Elle permet d’ordonner la mesure malgré l’existence d’un différend sur le fond. L’illicéité est évidente dès lors que le titre a pris fin. La résiliation de plein droit est actée. Le locataire n’a donc plus aucun droit sur les lieux. Son occupation devient une voie de fait. Le juge des référés est compétent pour y mettre fin. Il use de son pouvoir de prévention des troubles. La décision évite ainsi un contentieux long sur l’état des lieux. Elle protège le droit de propriété de manière efficace.
Le juge rejette cependant la demande d’astreinte. Il estime qu’il n’y a pas lieu d’en assortir l’expulsion. Cette mesure s’exécutera selon le droit commun de l’exécution forcée. Le délai d’un mois laissé pour la libération volontaire est raisonnable. Le refus de l’astreinte peut surprendre. Une astreinte aurait renforcé l’efficacité de la décision. Elle aurait accru la pression sur le mauvais payeur. La jurisprudence est traditionnellement réticente dans ce domaine. Elle craint les effets disproportionnés d’une astreinte accumulée. Le juge préfère s’en remettre aux procédures d’expulsion forcée. Cette solution préserve les droits du locataire expulsé. Elle respecte le principe de proportionnalité des mesures d’exécution. L’ordonnance reste donc dans les limites d’un référé classique. Elle ne se transforme pas en condamnation punitive.