Tribunal judiciaire de Évry, le 1 juillet 2025, n°25/00537
Tribunal judiciaire d’Évry, juge des référés, ordonnance du 1er juillet 2025. Un bailleur commercial a saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du preneur, une provision au titre de l’arriéré locatif, et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le litige naît d’impayés répétés depuis le printemps 2024, malgré plusieurs mises en demeure et un commandement visant la clause résolutoire délivré le 22 octobre 2024.
Les faits utiles tiennent à un bail renouvelé le 21 avril 2015 pour neuf ans, portant sur des locaux commerciaux, moyennant un loyer trimestriel hors taxes et hors charges. Le bail contient une clause résolutoire. Des impayés sont apparus, non régularisés dans le mois du commandement. Le bailleur a donc assigné en référé, appelant les créanciers inscrits à la cause. Les défendeurs n’ont pas comparu. Le juge rappelle qu’en cas de défaut de comparution, il statue sur le fond dans la limite d’une demande régulière, recevable et bien fondée. La question de droit porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial et sur les pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et allouer une provision. La solution retient l’acquisition de la clause résolutoire au 23 novembre 2024, ordonne l’expulsion sous quinzaine, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer et accessoires, condamne le preneur à une provision de 18.060,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, et déclare la décision opposable aux créanciers inscrits.
I. Les conditions et effets de la clause résolutoire en référé
A. Le commandement préalable et l’exigence d’un mois révolu
Le juge replace d’abord le litige dans le cadre clair de l’article L.145-41 du code de commerce, qu’il cite sans ambiguïté. Selon ses termes, « En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » La décision vérifie la présence d’un commandement visant le texte, notifié par commissaire de justice, et l’absence d’apurement des causes dans le délai légal.
L’instrument contractuel est ensuite examiné. Le bail comprend une clause résolutoire particulièrement détaillée, que l’ordonnance reproduit. Elle prévoit que « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après une mise en demeure de payer […], sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. » Cette rédaction conforme aux exigences légales permet l’articulation efficace avec le mécanisme du commandement resté infructueux.
L’ordonnance tranche le point déterminant par une formule nette, qui emporte la solution. Elle énonce que « Il n’est pas discuté que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 23 novembre 2024. » La motivation procède ainsi classiquement d’un contrôle des pièces et d’une application littérale du texte spécial.
B. La qualification du trouble et l’expulsion sans astreinte
L’effet immédiat de la résiliation est la perte du titre d’occupation. Dès lors, le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, ouvrant la voie aux mesures de remise en état prévues par l’article 835 du code de procédure civile. Le juge adopte cette qualification et ordonne l’expulsion dans un délai bref, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin d’assurer l’effectivité de la mesure.
Le refus d’ordonner une astreinte s’inscrit dans une logique d’économie procédurale. Le juge indique en effet que « L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, garantissant suffisamment l’exécution de la décision, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire. » Cette appréciation, mesurée, évite la superposition de contraintes lorsque la puissance publique assure le relogement coercitif et la libération des lieux.
La décision traite aussi le sort des meubles selon les articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef, les textes encadrant suffisamment la procédure de séquestration et de vente éventuelle. L’ensemble compose une remise en état complète, proportionnée et légalement fondée.
II. Le traitement provisionnel des créances et l’opposabilité aux créanciers inscrits
A. Provision et indemnité d’occupation sous contrôle du contradictoire
Sur le terrain de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, l’ordonnance vérifie si l’obligation est « non sérieusement contestable ». La démarche distingue justement les postes de la créance. D’une part, les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois de mars 2025 sont retenus. D’autre part, les pénalités de retard et certains frais accessoires sont écartés en raison de contestations sérieuses ou d’un défaut de justification.
Le juge rappelle avec pédagogie le basculement de la dette après résiliation. Il souligne que « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » L’indemnité est utilement fixée à un montant égal au loyer contractuel, outre charges et taxes, ce qui reflète la contrepartie de l’occupation sans titre et répare le préjudice d’immobilisation du bien.
La prudence procédurale est notée. Un décompte actualisé non communiqué au preneur est écarté au nom du contradictoire, ce qui illustre un office vigilant en référé. Les intérêts au taux légal courent à compter du commandement, la décision précisant que, « Conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024. » Cette solution s’aligne sur la nature indemnitaire et moratoire de la créance locative.
B. Opposabilité aux créanciers inscrits et portée pratique de l’ordonnance
La présence de créanciers inscrits impose de respecter le régime protecteur du fonds de commerce. L’ordonnance rappelle la règle de l’article L.143-2 du code de commerce, laquelle prescrit une notification préalable et un délai d’attente. La formule mobilisée est claire : « Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. » La décision constate les notifications et déclare l’ordonnance opposable aux créanciers inscrits, assurant la cohérence de la chaîne de sûretés.
La portée pratique de la solution est double. Elle confirme, d’abord, la stabilité du régime de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux, en rattachant l’ensemble à un contrôle formel du commandement et à l’effectivité du délai légal. Elle illustre, ensuite, l’office du juge des référés face aux postes contestables de la créance, en excluant les pénalités susceptibles de réduction judiciaire et les frais non établis, tout en garantissant la réparation par l’indemnité d’occupation.
Sur le terrain des mesures d’exécution, l’absence d’astreinte évite les chevauchements avec le concours de la force publique. La solution favorise une exécution rapide, proportionnée au trouble retenu. Enfin, l’exigence du contradictoire appliquée aux décomptes actualisés fixe une méthode utile aux praticiens, en sécurisant la provision et en limitant les griefs procéduraux ultérieurs.
A. Sens et cohérence de la motivation
La motivation articule de manière lisible les textes spéciaux et le droit commun du référé. La citation de l’article L.145-41 structure le raisonnement. Le contrôle de la clause contractuelle et des diligences de mise en demeure parachève l’analyse. La qualification d’occupation sans droit ni titre et la constatation du trouble manifestement illicite répondent à un schéma éprouvé. La solution, ainsi, est équilibrée et pragmatique.
La cohérence interne transparaît aussi dans la gestion des demandes accessoires. Le refus d’astreinte, motivé par le concours de la force publique, évite des contraintes inutiles. La fixation de l’indemnité d’occupation épouse la logique compensatoire. La provision est bornée aux sommes indiscutablement dues, ce qui respecte l’économie du référé et le principe de proportionnalité.
B. Valeur et portée dans le droit positif
La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante relative à l’acquisition de la clause résolutoire en matière commerciale. Elle en illustre les conditions strictes et les effets automatiques une fois le délai expiré. La portée pédagogique des visas, associés à des extraits littéraux, renforce la sécurité juridique et guide la pratique des commandements.
La valeur de l’ordonnance tient aussi à sa prudence sur les postes discutables. Écarter la clause pénale au stade du référé respecte la compétence du juge du fond, qui peut la modérer en application de l’article 1231-5 du code civil. Déclarer l’ordonnance opposable aux créanciers inscrits, après respect du délai légal, prévient les conflits de rang et les contestations ultérieures. La solution, enfin, offre une feuille de route claire: commandement régulier, délai expiré, résiliation acquise, expulsion ordonnée, indemnité d’occupation fixée, provision calibrée, opposabilité assurée.
Tribunal judiciaire d’Évry, juge des référés, ordonnance du 1er juillet 2025. Un bailleur commercial a saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du preneur, une provision au titre de l’arriéré locatif, et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le litige naît d’impayés répétés depuis le printemps 2024, malgré plusieurs mises en demeure et un commandement visant la clause résolutoire délivré le 22 octobre 2024.
Les faits utiles tiennent à un bail renouvelé le 21 avril 2015 pour neuf ans, portant sur des locaux commerciaux, moyennant un loyer trimestriel hors taxes et hors charges. Le bail contient une clause résolutoire. Des impayés sont apparus, non régularisés dans le mois du commandement. Le bailleur a donc assigné en référé, appelant les créanciers inscrits à la cause. Les défendeurs n’ont pas comparu. Le juge rappelle qu’en cas de défaut de comparution, il statue sur le fond dans la limite d’une demande régulière, recevable et bien fondée. La question de droit porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial et sur les pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et allouer une provision. La solution retient l’acquisition de la clause résolutoire au 23 novembre 2024, ordonne l’expulsion sous quinzaine, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer et accessoires, condamne le preneur à une provision de 18.060,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, et déclare la décision opposable aux créanciers inscrits.
I. Les conditions et effets de la clause résolutoire en référé
A. Le commandement préalable et l’exigence d’un mois révolu
Le juge replace d’abord le litige dans le cadre clair de l’article L.145-41 du code de commerce, qu’il cite sans ambiguïté. Selon ses termes, « En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » La décision vérifie la présence d’un commandement visant le texte, notifié par commissaire de justice, et l’absence d’apurement des causes dans le délai légal.
L’instrument contractuel est ensuite examiné. Le bail comprend une clause résolutoire particulièrement détaillée, que l’ordonnance reproduit. Elle prévoit que « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après une mise en demeure de payer […], sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. » Cette rédaction conforme aux exigences légales permet l’articulation efficace avec le mécanisme du commandement resté infructueux.
L’ordonnance tranche le point déterminant par une formule nette, qui emporte la solution. Elle énonce que « Il n’est pas discuté que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 23 novembre 2024. » La motivation procède ainsi classiquement d’un contrôle des pièces et d’une application littérale du texte spécial.
B. La qualification du trouble et l’expulsion sans astreinte
L’effet immédiat de la résiliation est la perte du titre d’occupation. Dès lors, le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, ouvrant la voie aux mesures de remise en état prévues par l’article 835 du code de procédure civile. Le juge adopte cette qualification et ordonne l’expulsion dans un délai bref, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin d’assurer l’effectivité de la mesure.
Le refus d’ordonner une astreinte s’inscrit dans une logique d’économie procédurale. Le juge indique en effet que « L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, garantissant suffisamment l’exécution de la décision, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire. » Cette appréciation, mesurée, évite la superposition de contraintes lorsque la puissance publique assure le relogement coercitif et la libération des lieux.
La décision traite aussi le sort des meubles selon les articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef, les textes encadrant suffisamment la procédure de séquestration et de vente éventuelle. L’ensemble compose une remise en état complète, proportionnée et légalement fondée.
II. Le traitement provisionnel des créances et l’opposabilité aux créanciers inscrits
A. Provision et indemnité d’occupation sous contrôle du contradictoire
Sur le terrain de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, l’ordonnance vérifie si l’obligation est « non sérieusement contestable ». La démarche distingue justement les postes de la créance. D’une part, les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois de mars 2025 sont retenus. D’autre part, les pénalités de retard et certains frais accessoires sont écartés en raison de contestations sérieuses ou d’un défaut de justification.
Le juge rappelle avec pédagogie le basculement de la dette après résiliation. Il souligne que « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » L’indemnité est utilement fixée à un montant égal au loyer contractuel, outre charges et taxes, ce qui reflète la contrepartie de l’occupation sans titre et répare le préjudice d’immobilisation du bien.
La prudence procédurale est notée. Un décompte actualisé non communiqué au preneur est écarté au nom du contradictoire, ce qui illustre un office vigilant en référé. Les intérêts au taux légal courent à compter du commandement, la décision précisant que, « Conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024. » Cette solution s’aligne sur la nature indemnitaire et moratoire de la créance locative.
B. Opposabilité aux créanciers inscrits et portée pratique de l’ordonnance
La présence de créanciers inscrits impose de respecter le régime protecteur du fonds de commerce. L’ordonnance rappelle la règle de l’article L.143-2 du code de commerce, laquelle prescrit une notification préalable et un délai d’attente. La formule mobilisée est claire : « Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. » La décision constate les notifications et déclare l’ordonnance opposable aux créanciers inscrits, assurant la cohérence de la chaîne de sûretés.
La portée pratique de la solution est double. Elle confirme, d’abord, la stabilité du régime de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux, en rattachant l’ensemble à un contrôle formel du commandement et à l’effectivité du délai légal. Elle illustre, ensuite, l’office du juge des référés face aux postes contestables de la créance, en excluant les pénalités susceptibles de réduction judiciaire et les frais non établis, tout en garantissant la réparation par l’indemnité d’occupation.
Sur le terrain des mesures d’exécution, l’absence d’astreinte évite les chevauchements avec le concours de la force publique. La solution favorise une exécution rapide, proportionnée au trouble retenu. Enfin, l’exigence du contradictoire appliquée aux décomptes actualisés fixe une méthode utile aux praticiens, en sécurisant la provision et en limitant les griefs procéduraux ultérieurs.
A. Sens et cohérence de la motivation
La motivation articule de manière lisible les textes spéciaux et le droit commun du référé. La citation de l’article L.145-41 structure le raisonnement. Le contrôle de la clause contractuelle et des diligences de mise en demeure parachève l’analyse. La qualification d’occupation sans droit ni titre et la constatation du trouble manifestement illicite répondent à un schéma éprouvé. La solution, ainsi, est équilibrée et pragmatique.
La cohérence interne transparaît aussi dans la gestion des demandes accessoires. Le refus d’astreinte, motivé par le concours de la force publique, évite des contraintes inutiles. La fixation de l’indemnité d’occupation épouse la logique compensatoire. La provision est bornée aux sommes indiscutablement dues, ce qui respecte l’économie du référé et le principe de proportionnalité.
B. Valeur et portée dans le droit positif
La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante relative à l’acquisition de la clause résolutoire en matière commerciale. Elle en illustre les conditions strictes et les effets automatiques une fois le délai expiré. La portée pédagogique des visas, associés à des extraits littéraux, renforce la sécurité juridique et guide la pratique des commandements.
La valeur de l’ordonnance tient aussi à sa prudence sur les postes discutables. Écarter la clause pénale au stade du référé respecte la compétence du juge du fond, qui peut la modérer en application de l’article 1231-5 du code civil. Déclarer l’ordonnance opposable aux créanciers inscrits, après respect du délai légal, prévient les conflits de rang et les contestations ultérieures. La solution, enfin, offre une feuille de route claire: commandement régulier, délai expiré, résiliation acquise, expulsion ordonnée, indemnité d’occupation fixée, provision calibrée, opposabilité assurée.