Tribunal judiciaire de Bobigny, le 27 juin 2025, n°25/00486
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 27 juin 2025, a eu à connaître d’un litige locatif opposant un bailleur commercial à son preneur. Le bailleur sollicitait la constatation de la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire, consécutive à des impayés, ainsi que l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes. Le preneur, invoquant des difficultés financières et contestant le détail des charges réclamées, demandait la suspension des effets de la clause et l’octroi de délais de paiement. Le juge des référés a constaté la résolution du bail tout en accordant des délais de paiement au locataire et en limitant le montant de la provision allouée au bailleur. Cette décision soulève la question de savoir comment le juge des référés concilie, en présence d’une clause résolutoire acquise, la protection du créancier bailleur avec les pouvoirs d’atténuation offerts au débiteur locataire. La solution retenue consiste à constater la résolution tout en suspendant conditionnellement ses effets et en modulant la créance provisionnelle, illustrant l’équilibre recherché par le texte entre sanction contractuelle et prévention des conséquences excessives.
**Le constat rigoureux de l’acquisition de la clause résolutoire**
Le juge des référés opère d’abord une application stricte des conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire. Il relève que le bail stipulait qu’ »à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Un commandement régulier fut délivré le 17 septembre 2024. Le juge constate ensuite que le locataire « ne justifie pas avoir réglé l’intégralité de cette somme dans le délai d’un mois ». Il en déduit, par une application mécanique de la clause, que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 octobre 2024 ». Cette analyse est conforme à la lettre de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui régit impérativement le régime des clauses résolutoires en matière commerciale. Le juge ne se laisse pas détourner par les circonstances ultérieures, telles que la diminution de la dette, pour remettre en cause l’effectivité de la résolution. Cette rigueur préserve la force obligatoire du contrat et la sécurité juridique attachée aux engagements conventionnels. Elle rappelle que la clause, une fois ses conditions réalisées, produit ses effets de plein droit, sous le simple contrôle de régularité formelle du juge.
**La modulation des conséquences de la résolution au nom de l’équité et des pouvoirs du juge des référés**
Toutefois, le juge use ensuite des pouvoirs correcteurs que la loi lui confère pour tempérer les effets de cette résolution. D’une part, il réduit la créance provisionnelle. Saisi d’une contestation sérieuse sur les provisions pour charges, il relève que « le bailleur ne produit aucun justificatif de charges » et que « le coût réel des charges devant être supportées par le preneur ne peut être déterminé ». Il écarte donc cette part de la créance, n’allouant une provision qu’au titre des loyers purs. D’autre part, il suspend conditionnellement les effets de la clause résolutoire. Se fondant sur les articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, il accorde au locataire des délais de paiement, « étant démontré que la société défenderesse ne se désintéresse pas de sa dette et effectue des paiements ». Cette suspension est subordonnée au respect strict d’un échéancier. Enfin, il refuse d’allouer les pénalités contractuelles, estimant que cette somme « est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive ». Ces mesures illustrent la mission particulière du juge des référés, qui doit trancher rapidement tout en veillant à ne pas préjuger irrémédiablement des droits. Elles mettent en œuvre l’esprit des textes, qui entendent éviter qu’une défaillance temporaire n’entraîne une sanction disproportionnée pour l’exploitant commercial, sous réserve de sa bonne foi.
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 27 juin 2025, a eu à connaître d’un litige locatif opposant un bailleur commercial à son preneur. Le bailleur sollicitait la constatation de la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire, consécutive à des impayés, ainsi que l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes. Le preneur, invoquant des difficultés financières et contestant le détail des charges réclamées, demandait la suspension des effets de la clause et l’octroi de délais de paiement. Le juge des référés a constaté la résolution du bail tout en accordant des délais de paiement au locataire et en limitant le montant de la provision allouée au bailleur. Cette décision soulève la question de savoir comment le juge des référés concilie, en présence d’une clause résolutoire acquise, la protection du créancier bailleur avec les pouvoirs d’atténuation offerts au débiteur locataire. La solution retenue consiste à constater la résolution tout en suspendant conditionnellement ses effets et en modulant la créance provisionnelle, illustrant l’équilibre recherché par le texte entre sanction contractuelle et prévention des conséquences excessives.
**Le constat rigoureux de l’acquisition de la clause résolutoire**
Le juge des référés opère d’abord une application stricte des conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire. Il relève que le bail stipulait qu’ »à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Un commandement régulier fut délivré le 17 septembre 2024. Le juge constate ensuite que le locataire « ne justifie pas avoir réglé l’intégralité de cette somme dans le délai d’un mois ». Il en déduit, par une application mécanique de la clause, que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 octobre 2024 ». Cette analyse est conforme à la lettre de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui régit impérativement le régime des clauses résolutoires en matière commerciale. Le juge ne se laisse pas détourner par les circonstances ultérieures, telles que la diminution de la dette, pour remettre en cause l’effectivité de la résolution. Cette rigueur préserve la force obligatoire du contrat et la sécurité juridique attachée aux engagements conventionnels. Elle rappelle que la clause, une fois ses conditions réalisées, produit ses effets de plein droit, sous le simple contrôle de régularité formelle du juge.
**La modulation des conséquences de la résolution au nom de l’équité et des pouvoirs du juge des référés**
Toutefois, le juge use ensuite des pouvoirs correcteurs que la loi lui confère pour tempérer les effets de cette résolution. D’une part, il réduit la créance provisionnelle. Saisi d’une contestation sérieuse sur les provisions pour charges, il relève que « le bailleur ne produit aucun justificatif de charges » et que « le coût réel des charges devant être supportées par le preneur ne peut être déterminé ». Il écarte donc cette part de la créance, n’allouant une provision qu’au titre des loyers purs. D’autre part, il suspend conditionnellement les effets de la clause résolutoire. Se fondant sur les articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, il accorde au locataire des délais de paiement, « étant démontré que la société défenderesse ne se désintéresse pas de sa dette et effectue des paiements ». Cette suspension est subordonnée au respect strict d’un échéancier. Enfin, il refuse d’allouer les pénalités contractuelles, estimant que cette somme « est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive ». Ces mesures illustrent la mission particulière du juge des référés, qui doit trancher rapidement tout en veillant à ne pas préjuger irrémédiablement des droits. Elles mettent en œuvre l’esprit des textes, qui entendent éviter qu’une défaillance temporaire n’entraîne une sanction disproportionnée pour l’exploitant commercial, sous réserve de sa bonne foi.