Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 27 novembre 2025, n°24-11.704
Par acte du 17 octobre 2019, des promettants ont consenti à des bénéficiaires une promesse unilatérale de vente. Cette promesse était soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 27 décembre 2019. Une indemnité d’immobilisation de 36 000 euros était prévue. La vente n’ayant pas été conclue, les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de cette indemnité. Le Tribunal judiciaire a fait droit à leur demande. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 1er décembre 2023, a infirmé ce jugement et rejeté la demande d’indemnité. Elle a estimé que la justification d’un refus de prêt conforme aux stipulations suffisait à caractériser la défaillance de la condition. Les promettants ont formé un pourvoi. La Cour de cassation, par un arrêt du 27 novembre 2025, casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle reproche à la cour d’avoir dénaturé les termes clairs du contrat. La question était de savoir si le juge pouvait écarter l’exigence contractuelle de deux demandes de prêt. La haute juridiction rappelle avec fermeté l’intangibilité de la volonté des parties exprimée dans un écrit.
**I. La réaffirmation du principe d’interdiction de dénaturation**
L’arrêt opère un contrôle strict de l’interprétation contractuelle par les juges du fond. La Cour de cassation censure la solution d’appel au visa du principe selon lequel « le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d’un contrat ». Elle relève que la clause litigieuse stipulait deux obligations cumulatives pour le bénéficiaire. Celui-ci devait d’une part déposer simultanément deux demandes de prêt. D’autre part, toute demande non conforme entraînait la réalisation fictive de la condition. La cour d’appel a considéré qu’un seul refus de prêt conforme suffisait. La Cour estime que cette interprétation vide la première stipulation de sa substance. Elle constitue une dénaturation caractérisée. Cette solution s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante. Le juge doit respecter la commune intention des parties. Il ne peut substituer sa propre appréciation à celle des contractants. L’office du juge est de donner effet au contrat, non de le réécrire. La sécurité juridique des conventions en dépend directement.
La portée de ce contrôle est renforcée par le renvoi à l’article 1192 du code civil. Cet article consacre le principe d’interprétation littérale des clauses claires. La Cour applique ici une méthode d’interprétation objective. Elle se fonde exclusivement sur le texte de l’acte. Les juges du fond avaient adopté une approche plus téléologique. Ils ont recherché l’économie générale de la condition suspensive. Leur raisonnement visait à protéger le bénéficiaire de bonne foi. La Cour de cassation rejette cette méthode dès lors que les termes sont précis. Elle rappelle ainsi les limites du pouvoir d’interprétation. Cette rigueur assure une prévisibilité accrue pour les parties. Elle les incite à rédiger des clauses exhaustives et précises.
**II. Les implications pratiques d’une condition suspensive exigeante**
La décision a une incidence directe sur la preuve de la défaillance de la condition. La clause imposait une démarche proactive spécifique au bénéficiaire. Il ne pouvait se contenter de justifier d’un seul refus de prêt. Il devait prouver le dépôt de deux demandes conformes et leurs deux refus. La charge de la preuve en est considérablement alourdie. Le bénéficiaire assume un risque substantiel. L’arrêt attaqué avait voulu atténuer ce risque. Il estimait la double demande inutilement formaliste. La Cour de cassation restaure l’intégralité des obligations contractuelles. Elle sanctionne ainsi une tentative de rééquilibrage judiciaire. La liberté contractuelle prime sur toute considération d’équité situationnelle. Les parties sont liées par ce qu’elles ont expressément voulu.
Cette solution influence la rédaction future des clauses de condition suspensive de prêt. Elle valide les mécanismes contractuels complexes. Les promettants peuvent exiger des garanties procédurales multiples. La condition devient plus difficile à réaliser pour l’acquéreur. Son échec entraîne automatiquement la réalisation fictive. Le versement de l’indemnité d’immobilisation en découle alors mécaniquement. La décision peut sembler favorable aux vendeurs. Elle sécurise leur position durant la période d’immobilisation. Elle pourrait toutefois conduire à un durcissement des pratiques. Les bénéficiaires exigeront en contrepartie des délais plus longs ou des clauses de dédit. La balance contractuelle devra être trouvée en amont, lors de la négociation. Le juge ne pourra plus la rétablir a posteriori.
Par acte du 17 octobre 2019, des promettants ont consenti à des bénéficiaires une promesse unilatérale de vente. Cette promesse était soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 27 décembre 2019. Une indemnité d’immobilisation de 36 000 euros était prévue. La vente n’ayant pas été conclue, les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de cette indemnité. Le Tribunal judiciaire a fait droit à leur demande. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 1er décembre 2023, a infirmé ce jugement et rejeté la demande d’indemnité. Elle a estimé que la justification d’un refus de prêt conforme aux stipulations suffisait à caractériser la défaillance de la condition. Les promettants ont formé un pourvoi. La Cour de cassation, par un arrêt du 27 novembre 2025, casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle reproche à la cour d’avoir dénaturé les termes clairs du contrat. La question était de savoir si le juge pouvait écarter l’exigence contractuelle de deux demandes de prêt. La haute juridiction rappelle avec fermeté l’intangibilité de la volonté des parties exprimée dans un écrit.
**I. La réaffirmation du principe d’interdiction de dénaturation**
L’arrêt opère un contrôle strict de l’interprétation contractuelle par les juges du fond. La Cour de cassation censure la solution d’appel au visa du principe selon lequel « le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d’un contrat ». Elle relève que la clause litigieuse stipulait deux obligations cumulatives pour le bénéficiaire. Celui-ci devait d’une part déposer simultanément deux demandes de prêt. D’autre part, toute demande non conforme entraînait la réalisation fictive de la condition. La cour d’appel a considéré qu’un seul refus de prêt conforme suffisait. La Cour estime que cette interprétation vide la première stipulation de sa substance. Elle constitue une dénaturation caractérisée. Cette solution s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante. Le juge doit respecter la commune intention des parties. Il ne peut substituer sa propre appréciation à celle des contractants. L’office du juge est de donner effet au contrat, non de le réécrire. La sécurité juridique des conventions en dépend directement.
La portée de ce contrôle est renforcée par le renvoi à l’article 1192 du code civil. Cet article consacre le principe d’interprétation littérale des clauses claires. La Cour applique ici une méthode d’interprétation objective. Elle se fonde exclusivement sur le texte de l’acte. Les juges du fond avaient adopté une approche plus téléologique. Ils ont recherché l’économie générale de la condition suspensive. Leur raisonnement visait à protéger le bénéficiaire de bonne foi. La Cour de cassation rejette cette méthode dès lors que les termes sont précis. Elle rappelle ainsi les limites du pouvoir d’interprétation. Cette rigueur assure une prévisibilité accrue pour les parties. Elle les incite à rédiger des clauses exhaustives et précises.
**II. Les implications pratiques d’une condition suspensive exigeante**
La décision a une incidence directe sur la preuve de la défaillance de la condition. La clause imposait une démarche proactive spécifique au bénéficiaire. Il ne pouvait se contenter de justifier d’un seul refus de prêt. Il devait prouver le dépôt de deux demandes conformes et leurs deux refus. La charge de la preuve en est considérablement alourdie. Le bénéficiaire assume un risque substantiel. L’arrêt attaqué avait voulu atténuer ce risque. Il estimait la double demande inutilement formaliste. La Cour de cassation restaure l’intégralité des obligations contractuelles. Elle sanctionne ainsi une tentative de rééquilibrage judiciaire. La liberté contractuelle prime sur toute considération d’équité situationnelle. Les parties sont liées par ce qu’elles ont expressément voulu.
Cette solution influence la rédaction future des clauses de condition suspensive de prêt. Elle valide les mécanismes contractuels complexes. Les promettants peuvent exiger des garanties procédurales multiples. La condition devient plus difficile à réaliser pour l’acquéreur. Son échec entraîne automatiquement la réalisation fictive. Le versement de l’indemnité d’immobilisation en découle alors mécaniquement. La décision peut sembler favorable aux vendeurs. Elle sécurise leur position durant la période d’immobilisation. Elle pourrait toutefois conduire à un durcissement des pratiques. Les bénéficiaires exigeront en contrepartie des délais plus longs ou des clauses de dédit. La balance contractuelle devra être trouvée en amont, lors de la négociation. Le juge ne pourra plus la rétablir a posteriori.