Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 16 octobre 2025, n°24-14.303
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 octobre 2025 opère une cassation partielle d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes le 25 janvier 2024. Il tranche une question relative à l’articulation entre le statut de la copropriété et le régime spécifique des résidences de tourisme. Un ensemble immobilier, divisé en soixante-huit lots, est exploité comme résidence de tourisme. Une association a été constituée pour cette exploitation commerciale, confiée à une société gestionnaire. Les propriétaires d’un lot n’ayant pas adhéré à cette association ont occasionnellement loué leur bien sans recourir à cette gestion unique. Le syndicat des copropriétaires, l’association et la société gestionnaire ont alors saisi les juges pour faire interdire cette location saisonnière indépendante. La cour d’appel de Rennes a fait droit à cette demande. Les propriétaires du lot ont formé un pourvoi. La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle estime que la cour d’appel a dénaturé le règlement de copropriété en interprétant de manière extensive l’exigence d’un gestionnaire unique. La haute juridiction rappelle que cette exigence, issue du code du tourisme, ne s’applique qu’à la résidence de tourisme proprement dite, c’est-à-dire aux lots relevant de l’obligation durable de location. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Angers. La question centrale est de savoir dans quelle mesure un règlement de copropriété organisant une résidence de tourisme peut restreindre la libre disposition des parties privatives par un copropriétaire. La solution de la Cour de cassation affirme une interprétation stricte des clauses restrictives, subordonnant leur effet à la démonstration d’une atteinte à la destination de l’immeuble.
La décision procède d’abord à une interprétation rigoureuse des textes applicables, limitant la portée des clauses restrictives. Elle rappelle le principe de libre disposition des parties privatives posé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ce droit s’exerce sous la condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. La Cour souligne que la cour d’appel n’a pas constaté une telle atteinte. Surtout, elle opère une lecture combinée des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme. Le texte prévoit qu’une résidence de tourisme en copropriété doit avoir une gestion unique “pour l’ensemble de la résidence de tourisme”. La Cour en déduit que cette obligation ne vise que les locaux intégrés à l’exploitation touristique, soit au moins 70% des lots. Elle relève que le règlement de copropriété reproduit cette exigence. Un article distinct du règlement prévoit que les appartements non exploités dans le cadre touristique “peuvent être occupés bourgeoisement”. Pour la Cour, la cour d’appel a ainsi dénaturé le règlement en étendant l’obligation de gestion unique à l’intégralité de la copropriété. Cette analyse restrictive protège la liberté individuelle du copropriétaire. Elle fait prévaloir la lettre du contrat et de la loi sur une interprétation extensive fondée sur l’homogénéité de l’exploitation.
L’arrêt consacre ensuite une conception équilibrée de la destination immobilière, préservant la diversité des usages au sein d’une même copropriété. La notion de destination de l’immeuble est un instrument de cohérence. Elle permet de limiter les usages contraires à l’affectation générale du bâtiment. La cour d’appel avait estimé que toute location indépendante méconnaissait la destination de résidence de tourisme. La Cour de cassation rejette cette assimilation automatique. Elle exige une appréciation concrète des conditions de jouissance. La location occasionnelle d’un lot non intégré au dispositif collectif n’est pas, en soi, incompatible avec le classement touristique de l’ensemble. La décision admet ainsi une mixité des statuts au sein d’un même immeuble. Cette solution est conforme à l’économie du dispositif législatif. Le code du tourisme impose un seuil minimal de lots exploités professionnellement, laissant une marge de liberté pour les autres. Elle évite une privatisation complète de la copropriété par une activité commerciale unique. Cet équilibre est essentiel. Il protège les copropriétaires minoritaires contre des restrictions disproportionnées. La portée de l’arrêt est significative. Il précise le régime des résidences de tourisme en copropriété, domaine souvent source de litiges. En exigeant une dénaturation caractérisée pour censurer l’arrêt d’appel, la Cour réaffirme son contrôle strict sur l’interprétation des conventions. Cette décision guide les juges du fond vers une analyse au cas par cas, privilégiant la liberté du copropriétaire sauf atteinte démontrée à la destination commune.
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 octobre 2025 opère une cassation partielle d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes le 25 janvier 2024. Il tranche une question relative à l’articulation entre le statut de la copropriété et le régime spécifique des résidences de tourisme. Un ensemble immobilier, divisé en soixante-huit lots, est exploité comme résidence de tourisme. Une association a été constituée pour cette exploitation commerciale, confiée à une société gestionnaire. Les propriétaires d’un lot n’ayant pas adhéré à cette association ont occasionnellement loué leur bien sans recourir à cette gestion unique. Le syndicat des copropriétaires, l’association et la société gestionnaire ont alors saisi les juges pour faire interdire cette location saisonnière indépendante. La cour d’appel de Rennes a fait droit à cette demande. Les propriétaires du lot ont formé un pourvoi. La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle estime que la cour d’appel a dénaturé le règlement de copropriété en interprétant de manière extensive l’exigence d’un gestionnaire unique. La haute juridiction rappelle que cette exigence, issue du code du tourisme, ne s’applique qu’à la résidence de tourisme proprement dite, c’est-à-dire aux lots relevant de l’obligation durable de location. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Angers. La question centrale est de savoir dans quelle mesure un règlement de copropriété organisant une résidence de tourisme peut restreindre la libre disposition des parties privatives par un copropriétaire. La solution de la Cour de cassation affirme une interprétation stricte des clauses restrictives, subordonnant leur effet à la démonstration d’une atteinte à la destination de l’immeuble.
La décision procède d’abord à une interprétation rigoureuse des textes applicables, limitant la portée des clauses restrictives. Elle rappelle le principe de libre disposition des parties privatives posé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ce droit s’exerce sous la condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. La Cour souligne que la cour d’appel n’a pas constaté une telle atteinte. Surtout, elle opère une lecture combinée des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme. Le texte prévoit qu’une résidence de tourisme en copropriété doit avoir une gestion unique “pour l’ensemble de la résidence de tourisme”. La Cour en déduit que cette obligation ne vise que les locaux intégrés à l’exploitation touristique, soit au moins 70% des lots. Elle relève que le règlement de copropriété reproduit cette exigence. Un article distinct du règlement prévoit que les appartements non exploités dans le cadre touristique “peuvent être occupés bourgeoisement”. Pour la Cour, la cour d’appel a ainsi dénaturé le règlement en étendant l’obligation de gestion unique à l’intégralité de la copropriété. Cette analyse restrictive protège la liberté individuelle du copropriétaire. Elle fait prévaloir la lettre du contrat et de la loi sur une interprétation extensive fondée sur l’homogénéité de l’exploitation.
L’arrêt consacre ensuite une conception équilibrée de la destination immobilière, préservant la diversité des usages au sein d’une même copropriété. La notion de destination de l’immeuble est un instrument de cohérence. Elle permet de limiter les usages contraires à l’affectation générale du bâtiment. La cour d’appel avait estimé que toute location indépendante méconnaissait la destination de résidence de tourisme. La Cour de cassation rejette cette assimilation automatique. Elle exige une appréciation concrète des conditions de jouissance. La location occasionnelle d’un lot non intégré au dispositif collectif n’est pas, en soi, incompatible avec le classement touristique de l’ensemble. La décision admet ainsi une mixité des statuts au sein d’un même immeuble. Cette solution est conforme à l’économie du dispositif législatif. Le code du tourisme impose un seuil minimal de lots exploités professionnellement, laissant une marge de liberté pour les autres. Elle évite une privatisation complète de la copropriété par une activité commerciale unique. Cet équilibre est essentiel. Il protège les copropriétaires minoritaires contre des restrictions disproportionnées. La portée de l’arrêt est significative. Il précise le régime des résidences de tourisme en copropriété, domaine souvent source de litiges. En exigeant une dénaturation caractérisée pour censurer l’arrêt d’appel, la Cour réaffirme son contrôle strict sur l’interprétation des conventions. Cette décision guide les juges du fond vers une analyse au cas par cas, privilégiant la liberté du copropriétaire sauf atteinte démontrée à la destination commune.