Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 16 octobre 2025, n°24-11.424
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 16 octobre 2025, a partiellement cassé un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 7 décembre 2023. Le litige opposait une bailleuse à son ancienne locataire, une société exploitant un centre de déchets. Après la restitution des lieux en 2015, la bailleuse a assigné la locataire en indemnisation pour dégradations. La cour d’appel avait rejeté certaines demandes indemnitaires, considérant qu’elles n’étaient pas en lien direct avec les réparations locatives. La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi principal et d’un pourvoi incident. Elle a rejeté ce dernier et cassé partiellement l’arrêt attaqué pour défaut de base légale, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée. La question de droit posée est celle de l’étendue du préjudice réparable résultant de dégradations locatives et du lien de causalité requis. La haute juridiction censure la solution d’appel qui avait restreint indûment l’indemnisation.
**I. La censure d’une interprétation restrictive du préjudice réparable**
La Cour de cassation rappelle le régime légal de la responsabilité du locataire. Elle cite l’article 1732 du code civil, selon lequel « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Elle mentionne également l’article 1147, relatif à la responsabilité contractuelle. La cour d’appel avait estimé que les demandes d’indemnisation « doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire ». Elle en avait déduit que le propriétaire ne pouvait réclamer l’indemnisation de la perte de loyer résultant de l’absence de remise en location. Pour la Cour de cassation, ces motifs sont « impropres à exclure le lien de causalité ». La solution d’appel opérait une distinction contestable entre le préjudice matériel de réparation et le préjudice économique consécutif. La haute juridiction réaffirme ainsi une conception extensive du préjudice indemnisable en matière contractuelle. Tout préjudice certain et direct découlant de l’inexécution doit être réparé.
**II. La réaffirmation d’un principe de réparation intégrale en matière contractuelle**
La portée de cet arrêt est significative pour la pratique des baux. En censurant la décision d’appel, la Cour de cassation rappelle l’exigence d’un lien de causalité certain, mais non d’un lien exclusif avec les seules réparations. Le préjudice économique, comme une perte de loyer ou des conditions de relocation moins avantageuses, peut être la conséquence directe des dégradations. La solution s’inscrit dans la continuité du principe de réparation intégrale. Elle évite une fragmentation artificielle des préjudices subis par le bailleur. La valeur de l’arrêt réside dans sa clarification. Il précise que la faute du locataire, une fois établie, engage sa responsabilité pour l’ensemble des conséquences dommageables prévisibles. Cette approche garantit une protection effective des droits du propriétaire-lésé. Elle prévient toute tentative de limiter l’indemnisation au seul coût matériel des travaux. La décision renforce la sécurité juridique en alignant le régime des baux sur les principes généraux du droit des contrats.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 16 octobre 2025, a partiellement cassé un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 7 décembre 2023. Le litige opposait une bailleuse à son ancienne locataire, une société exploitant un centre de déchets. Après la restitution des lieux en 2015, la bailleuse a assigné la locataire en indemnisation pour dégradations. La cour d’appel avait rejeté certaines demandes indemnitaires, considérant qu’elles n’étaient pas en lien direct avec les réparations locatives. La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi principal et d’un pourvoi incident. Elle a rejeté ce dernier et cassé partiellement l’arrêt attaqué pour défaut de base légale, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée. La question de droit posée est celle de l’étendue du préjudice réparable résultant de dégradations locatives et du lien de causalité requis. La haute juridiction censure la solution d’appel qui avait restreint indûment l’indemnisation.
**I. La censure d’une interprétation restrictive du préjudice réparable**
La Cour de cassation rappelle le régime légal de la responsabilité du locataire. Elle cite l’article 1732 du code civil, selon lequel « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Elle mentionne également l’article 1147, relatif à la responsabilité contractuelle. La cour d’appel avait estimé que les demandes d’indemnisation « doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire ». Elle en avait déduit que le propriétaire ne pouvait réclamer l’indemnisation de la perte de loyer résultant de l’absence de remise en location. Pour la Cour de cassation, ces motifs sont « impropres à exclure le lien de causalité ». La solution d’appel opérait une distinction contestable entre le préjudice matériel de réparation et le préjudice économique consécutif. La haute juridiction réaffirme ainsi une conception extensive du préjudice indemnisable en matière contractuelle. Tout préjudice certain et direct découlant de l’inexécution doit être réparé.
**II. La réaffirmation d’un principe de réparation intégrale en matière contractuelle**
La portée de cet arrêt est significative pour la pratique des baux. En censurant la décision d’appel, la Cour de cassation rappelle l’exigence d’un lien de causalité certain, mais non d’un lien exclusif avec les seules réparations. Le préjudice économique, comme une perte de loyer ou des conditions de relocation moins avantageuses, peut être la conséquence directe des dégradations. La solution s’inscrit dans la continuité du principe de réparation intégrale. Elle évite une fragmentation artificielle des préjudices subis par le bailleur. La valeur de l’arrêt réside dans sa clarification. Il précise que la faute du locataire, une fois établie, engage sa responsabilité pour l’ensemble des conséquences dommageables prévisibles. Cette approche garantit une protection effective des droits du propriétaire-lésé. Elle prévient toute tentative de limiter l’indemnisation au seul coût matériel des travaux. La décision renforce la sécurité juridique en alignant le régime des baux sur les principes généraux du droit des contrats.