Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 16 octobre 2025, n°24-11.047
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 16 octobre 2025, a partiellement cassé un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 mai 2023. Le litige opposait un locataire, bénéficiaire d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, à une société gestionnaire d’un immeuble acquis par une commune. Cette dernière avait consenti un bail emphytéotique à la société gestionnaire, laquelle avait ensuite conclu une convention avec l’État au titre de l’article L. 351-2, 3°, du code de la construction et de l’habitation. Pour défaut de paiement du loyer et du supplément de loyer de solidarité, la société avait engagé une action en résiliation du bail et en paiement d’arriérés. La Cour d’appel de Paris avait fait droit à cette demande. Le locataire forma un pourvoi. La Cour de cassation rejette un premier moyen mais casse partiellement l’arrêt sur un autre point, renvoyant l’affaire devant la Cour d’appel de Paris autrement composée. La décision tranche ainsi une question relative à l’exigibilité des sommes réclamées dans le cadre d’une convention particulière. Elle invite à une analyse renouvelée des obligations pécuniaires du locataire en pareille hypothèse.
**La nécessaire vérification des conditions d’exigibilité des créances locatives**
La Cour de cassation censure la décision d’appel pour avoir condamné le locataire au paiement d’une somme globale sans avoir vérifié le fondement juridique de cette créance. L’arrêt attaqué avait accordé à la société gestionnaire le paiement des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation. La Haute juridiction estime que cette condamnation ne pouvait intervenir sans un examen préalable des conditions légales d’exigibilité. En effet, la situation était caractérisée par la conclusion d’une convention avec l’État en application de l’article L. 351-2 du code de la construction. Un tel cadre conventionnel peut affecter le régime des obligations locatives, notamment en modulant les modalités de calcul ou d’exigibilité du supplément de loyer de solidarité. La Cour d’appel a omis de rechercher si les sommes réclamées étaient légalement dues au regard des stipulations conventionnelles et des textes applicables. Cette omission constitue une violation de la règle de droit. La Cour de cassation rappelle ainsi le principe selon lequel toute condamnation pécuniaire doit reposer sur une créance certaine, liquide et exigible. Le juge du fond doit caractériser ces éléments avant de prononcer sa décision.
**La confirmation des pouvoirs du juge dans l’appréciation des conventions à objet social**
En renvoyant l’affaire pour un nouvel examen, la Cour de cassation réaffirme l’étendue des pouvoirs du juge du fond dans l’interprétation des conventions complexes. La gestion de l’immeuble s’inscrivait dans un montage associant une collectivité publique, un bail emphytéotique et une convention avec l’État. Ces éléments étaient de nature à influencer le contenu des obligations du locataire. La Cour de cassation ne remet pas en cause la qualification des rapports juridiques, mais elle impose aux juges de renvoi une analyse complète. Ils devront vérifier si la convention conclue avec l’État modifie les conditions de mise en œuvre du supplément de loyer de solidarité. Ils devront également apprécier la régularité de la demande de ressources adressée au locataire et ses conséquences sur l’exigibilité des sommes. Cette démarche est conforme au rôle du juge dans l’application des lois sociales au cas particulier. La décision illustre le contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des arrêts. Elle veille à ce que les juges du fond n’omettent pas des éléments décisifs pour la solution du litige. L’arrêt renforce ainsi la sécurité juridique dans l’exécution des baux à caractère social.
**La portée limitée de la censure et son impact sur la technique de cassation**
La cassation n’est que partielle, ce qui révèle la prudence de la Haute juridiction. Seule la condamnation pécuniaire est annulée, le reste de l’arrêt, notamment sur la résiliation du bail, étant maintenu. Cette approche démontre une économie des moyens juridictionnels. La Cour isole l’erreur de droit commise sans remettre en cause l’ensemble de la décision attaquée. Cette technique est fréquente lorsque le vice de motivation n’affecte qu’une partie du dispositif. Elle permet une résolution plus rapide du litige sur les autres points. Le renvoi devant une autre formation de la Cour d’appel de Paris garantit l’impartialité du nouvel examen. La portée de l’arrêt est donc principalement procédurale et méthodologique. Il s’agit moins d’énoncer une nouvelle règle de fond que de rappeler les exigences de la motivation. La décision s’inscrit dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur le contrôle des décisions condamnant au paiement de sommes d’argent. Elle n’innove pas sur le fond du droit des baux sociaux, mais en précise les modalités d’application par le juge. Son influence future résidera dans l’incitation à une motivation plus rigoureuse des juges du fond.
**Les implications pratiques pour la gestion du parc social locatif**
Cette décision a des conséquences directes pour les organismes gestionnaires. Elle les invite à une grande rigueur dans l’établissement de leurs créances. La régularité des enquêtes de ressources et le respect des conventions passées avec l’État sont essentiels. Tout manquement peut entraîner l’inopposabilité de la créance au locataire. L’arrêt renforce la protection du locataire en exigeant que la dette soit parfaitement caractérisée. Il peut aussi complexifier la gestion contentieuse des impayés. Les gestionnaires devront systématiquement prouver la conformité de leur démarche au cadre conventionnel. Cette exigence peut rallonger les procédures mais elle assure une meilleure justice dans les rapports locatifs. La décision équilibre les intérêts en présence. Elle ne remet pas en cause le droit du bailleur à obtenir le paiement des sommes dues. Elle en conditionne simplement l’octroi judiciaire au respect de procédures spécifiques. Dans un contexte de tensions sur le logement social, cet arrêt contribue à une application stricte et protectrice des règles. Il rappelle que les particularités des conventions publiques doivent être pleinement intégrées par le juge civil.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 16 octobre 2025, a partiellement cassé un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 mai 2023. Le litige opposait un locataire, bénéficiaire d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, à une société gestionnaire d’un immeuble acquis par une commune. Cette dernière avait consenti un bail emphytéotique à la société gestionnaire, laquelle avait ensuite conclu une convention avec l’État au titre de l’article L. 351-2, 3°, du code de la construction et de l’habitation. Pour défaut de paiement du loyer et du supplément de loyer de solidarité, la société avait engagé une action en résiliation du bail et en paiement d’arriérés. La Cour d’appel de Paris avait fait droit à cette demande. Le locataire forma un pourvoi. La Cour de cassation rejette un premier moyen mais casse partiellement l’arrêt sur un autre point, renvoyant l’affaire devant la Cour d’appel de Paris autrement composée. La décision tranche ainsi une question relative à l’exigibilité des sommes réclamées dans le cadre d’une convention particulière. Elle invite à une analyse renouvelée des obligations pécuniaires du locataire en pareille hypothèse.
**La nécessaire vérification des conditions d’exigibilité des créances locatives**
La Cour de cassation censure la décision d’appel pour avoir condamné le locataire au paiement d’une somme globale sans avoir vérifié le fondement juridique de cette créance. L’arrêt attaqué avait accordé à la société gestionnaire le paiement des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation. La Haute juridiction estime que cette condamnation ne pouvait intervenir sans un examen préalable des conditions légales d’exigibilité. En effet, la situation était caractérisée par la conclusion d’une convention avec l’État en application de l’article L. 351-2 du code de la construction. Un tel cadre conventionnel peut affecter le régime des obligations locatives, notamment en modulant les modalités de calcul ou d’exigibilité du supplément de loyer de solidarité. La Cour d’appel a omis de rechercher si les sommes réclamées étaient légalement dues au regard des stipulations conventionnelles et des textes applicables. Cette omission constitue une violation de la règle de droit. La Cour de cassation rappelle ainsi le principe selon lequel toute condamnation pécuniaire doit reposer sur une créance certaine, liquide et exigible. Le juge du fond doit caractériser ces éléments avant de prononcer sa décision.
**La confirmation des pouvoirs du juge dans l’appréciation des conventions à objet social**
En renvoyant l’affaire pour un nouvel examen, la Cour de cassation réaffirme l’étendue des pouvoirs du juge du fond dans l’interprétation des conventions complexes. La gestion de l’immeuble s’inscrivait dans un montage associant une collectivité publique, un bail emphytéotique et une convention avec l’État. Ces éléments étaient de nature à influencer le contenu des obligations du locataire. La Cour de cassation ne remet pas en cause la qualification des rapports juridiques, mais elle impose aux juges de renvoi une analyse complète. Ils devront vérifier si la convention conclue avec l’État modifie les conditions de mise en œuvre du supplément de loyer de solidarité. Ils devront également apprécier la régularité de la demande de ressources adressée au locataire et ses conséquences sur l’exigibilité des sommes. Cette démarche est conforme au rôle du juge dans l’application des lois sociales au cas particulier. La décision illustre le contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des arrêts. Elle veille à ce que les juges du fond n’omettent pas des éléments décisifs pour la solution du litige. L’arrêt renforce ainsi la sécurité juridique dans l’exécution des baux à caractère social.
**La portée limitée de la censure et son impact sur la technique de cassation**
La cassation n’est que partielle, ce qui révèle la prudence de la Haute juridiction. Seule la condamnation pécuniaire est annulée, le reste de l’arrêt, notamment sur la résiliation du bail, étant maintenu. Cette approche démontre une économie des moyens juridictionnels. La Cour isole l’erreur de droit commise sans remettre en cause l’ensemble de la décision attaquée. Cette technique est fréquente lorsque le vice de motivation n’affecte qu’une partie du dispositif. Elle permet une résolution plus rapide du litige sur les autres points. Le renvoi devant une autre formation de la Cour d’appel de Paris garantit l’impartialité du nouvel examen. La portée de l’arrêt est donc principalement procédurale et méthodologique. Il s’agit moins d’énoncer une nouvelle règle de fond que de rappeler les exigences de la motivation. La décision s’inscrit dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur le contrôle des décisions condamnant au paiement de sommes d’argent. Elle n’innove pas sur le fond du droit des baux sociaux, mais en précise les modalités d’application par le juge. Son influence future résidera dans l’incitation à une motivation plus rigoureuse des juges du fond.
**Les implications pratiques pour la gestion du parc social locatif**
Cette décision a des conséquences directes pour les organismes gestionnaires. Elle les invite à une grande rigueur dans l’établissement de leurs créances. La régularité des enquêtes de ressources et le respect des conventions passées avec l’État sont essentiels. Tout manquement peut entraîner l’inopposabilité de la créance au locataire. L’arrêt renforce la protection du locataire en exigeant que la dette soit parfaitement caractérisée. Il peut aussi complexifier la gestion contentieuse des impayés. Les gestionnaires devront systématiquement prouver la conformité de leur démarche au cadre conventionnel. Cette exigence peut rallonger les procédures mais elle assure une meilleure justice dans les rapports locatifs. La décision équilibre les intérêts en présence. Elle ne remet pas en cause le droit du bailleur à obtenir le paiement des sommes dues. Elle en conditionne simplement l’octroi judiciaire au respect de procédures spécifiques. Dans un contexte de tensions sur le logement social, cet arrêt contribue à une application stricte et protectrice des règles. Il rappelle que les particularités des conventions publiques doivent être pleinement intégrées par le juge civil.