Tribunal judiciaire de Toulon, le 1 juillet 2025, n°24/01964
Le tribunal judiciaire de Toulon, par ordonnance de référé du 1er juillet 2025 (n° RG 24/01964), a été saisi d’un litige relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial. Le bail, conclu en 2014 avec indexation sur l’ICC, a été cédé à deux reprises, la dernière cession mentionnant un loyer actualisé de 1 390,60 euros. Le preneur a persisté à régler cette somme. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 août 2024 pour un arriéré et frais. Le preneur l’a contesté pour imprécision du décompte et irrégularité des révisions, sollicitant à titre subsidiaire des délais. Le bailleur a demandé l’acquisition de la clause, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement provisionnel de l’arriéré, tout en modulant ses prétentions à l’audience. La question posée tenait à la validité d’un commandement de payer au regard de l’exigence d’intelligibilité des sommes réclamées et, corrélativement, à la possibilité pour le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire. La juridiction a jugé le commandement nul, retenant que « Un commandement de payer doit, pour être valable, permettre au débiteur de connaître le détail des sommes réclamées de manière à pouvoir y répondre de manière appropriée », et constatant l’imprécision du décompte. Elle a, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé et condamné le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I — L’exigence d’intelligibilité du commandement et ses effets sur la clause résolutoire
A — Le standard de précision du commandement de payer en matière de bail commercial L’ordonnance rappelle avec netteté que « Un commandement de payer doit, pour être valable, permettre au débiteur de connaître le détail des sommes réclamées de manière à pouvoir y répondre de manière appropriée ». Cette exigence, classique, vise la compréhension exacte de la dette, tant dans son assiette que dans son quantum. Elle suppose un décompte retraçant les loyers, charges, révisions et régularisations nécessaires, conformément aux stipulations contractuelles et aux usages de la matière. La motivation souligne que le commandement était « imprécis quant aux sommes réclamées, le loyer ne correspondant pas au loyer contractuel défini au bail et les éventuelles régularisations n’apparaissant pas ». L’absence d’explication sur la révision opérée à la date anniversaire, jointe à un décompte partant de décembre 2023, empêchait d’identifier la méthode appliquée et les montants antérieurs. L’acte ne permettait donc pas au preneur d’apprécier sa dette et de régulariser utilement dans le délai préfix.
B — L’empêchement de l’acquisition de la clause résolutoire en référé Le juge rappelle d’abord la mécanique contractuelle: « à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce mécanisme n’opère toutefois qu’à la condition d’un commandement régulier et intelligible. La nullité retenue prive la clause de son support, ce qui justifie logiquement l’absence d’acquisition. La juridiction en tire une conséquence directe: « Dès lors, il y a lieu de déclarer nul le commandement de payer ». La mesure sollicitée en référé devient alors inopérante, l’office du juge d’évidence se limitant à constater l’indisponibilité de la voie résolutoire à raison de l’irrégularité de l’acte préalable. La décision s’inscrit ainsi dans une conception stricte des conditions d’efficacité de la clause résolutoire, en lien avec les exigences d’information du preneur et le caractère dérogatoire de la résiliation de plein droit.
II — La portée de l’ordonnance: rigueur probatoire et sécurité des pratiques
A — La consécration d’un formalisme utile et la sécurisation du recouvrement Au-delà de la nullité, l’ordonnance constate « à tout le moins d’une contestation sérieuse quant au montant des sommes dues », relevée « surabondamment » en raison des variations des montants d’indemnité d’occupation réclamés entre l’assignation et l’audience. Cette appréciation renforce l’impossibilité d’ordonner en référé l’expulsion ou une provision, l’exigence d’évidence faisant défaut. La solution incite les bailleurs à joindre aux commandements un décompte exhaustif, traçant l’indexation (période, indice de référence, indice nouveau, fraction de période) et les régularisations, afin d’exclure toute ambiguïté. Elle conduit aussi à aligner, dès l’introduction de l’instance, les prétentions sur un calcul stable et documenté, pour éviter qu’une fluctuation ne nourrit la contestation sérieuse. En pratique, l’acte doit expliciter le passage du loyer contractuel au loyer révisé et justifier chaque poste.
B — Une appréciation mesurée, entre prévention du formalisme excessif et protection du preneur La juridiction n’a pas seulement constaté un doute sur les montants; elle a retenu la nullité de l’acte au titre de son imprécision. Ce choix confère une portée plus tranchée à l’exigence d’intelligibilité, là où une simple contestation sérieuse aurait suffi à faire obstacle aux demandes en référé. La démarche reste toutefois cohérente: l’information du débiteur conditionne l’efficacité d’une clause résolutoire à délai préfix, particulièrement rigoureuse dans ses effets. La solution n’alourdit pas indûment la charge du bailleur, qui dispose des pièces nécessaires pour un décompte clair et vérifiable. Elle prévient les contentieux en amont en fixant un standard opératoire lisible. Enfin, la condamnation modérée au titre de l’article 700 et la mise à la charge des dépens confortent l’économie de la décision, centrée sur la défaillance de l’acte préalable sans préjuger du fond. En somme, la motivation, qui énonce que « Disons n’y avoir lieu à référé en conséquence », ordonne une rigueur documentaire au service d’une exécution loyale du bail.
Le tribunal judiciaire de Toulon, par ordonnance de référé du 1er juillet 2025 (n° RG 24/01964), a été saisi d’un litige relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial. Le bail, conclu en 2014 avec indexation sur l’ICC, a été cédé à deux reprises, la dernière cession mentionnant un loyer actualisé de 1 390,60 euros. Le preneur a persisté à régler cette somme. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 août 2024 pour un arriéré et frais. Le preneur l’a contesté pour imprécision du décompte et irrégularité des révisions, sollicitant à titre subsidiaire des délais. Le bailleur a demandé l’acquisition de la clause, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement provisionnel de l’arriéré, tout en modulant ses prétentions à l’audience. La question posée tenait à la validité d’un commandement de payer au regard de l’exigence d’intelligibilité des sommes réclamées et, corrélativement, à la possibilité pour le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire. La juridiction a jugé le commandement nul, retenant que « Un commandement de payer doit, pour être valable, permettre au débiteur de connaître le détail des sommes réclamées de manière à pouvoir y répondre de manière appropriée », et constatant l’imprécision du décompte. Elle a, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé et condamné le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I — L’exigence d’intelligibilité du commandement et ses effets sur la clause résolutoire
A — Le standard de précision du commandement de payer en matière de bail commercial
L’ordonnance rappelle avec netteté que « Un commandement de payer doit, pour être valable, permettre au débiteur de connaître le détail des sommes réclamées de manière à pouvoir y répondre de manière appropriée ». Cette exigence, classique, vise la compréhension exacte de la dette, tant dans son assiette que dans son quantum. Elle suppose un décompte retraçant les loyers, charges, révisions et régularisations nécessaires, conformément aux stipulations contractuelles et aux usages de la matière. La motivation souligne que le commandement était « imprécis quant aux sommes réclamées, le loyer ne correspondant pas au loyer contractuel défini au bail et les éventuelles régularisations n’apparaissant pas ». L’absence d’explication sur la révision opérée à la date anniversaire, jointe à un décompte partant de décembre 2023, empêchait d’identifier la méthode appliquée et les montants antérieurs. L’acte ne permettait donc pas au preneur d’apprécier sa dette et de régulariser utilement dans le délai préfix.
B — L’empêchement de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
Le juge rappelle d’abord la mécanique contractuelle: « à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce mécanisme n’opère toutefois qu’à la condition d’un commandement régulier et intelligible. La nullité retenue prive la clause de son support, ce qui justifie logiquement l’absence d’acquisition. La juridiction en tire une conséquence directe: « Dès lors, il y a lieu de déclarer nul le commandement de payer ». La mesure sollicitée en référé devient alors inopérante, l’office du juge d’évidence se limitant à constater l’indisponibilité de la voie résolutoire à raison de l’irrégularité de l’acte préalable. La décision s’inscrit ainsi dans une conception stricte des conditions d’efficacité de la clause résolutoire, en lien avec les exigences d’information du preneur et le caractère dérogatoire de la résiliation de plein droit.
II — La portée de l’ordonnance: rigueur probatoire et sécurité des pratiques
A — La consécration d’un formalisme utile et la sécurisation du recouvrement
Au-delà de la nullité, l’ordonnance constate « à tout le moins d’une contestation sérieuse quant au montant des sommes dues », relevée « surabondamment » en raison des variations des montants d’indemnité d’occupation réclamés entre l’assignation et l’audience. Cette appréciation renforce l’impossibilité d’ordonner en référé l’expulsion ou une provision, l’exigence d’évidence faisant défaut. La solution incite les bailleurs à joindre aux commandements un décompte exhaustif, traçant l’indexation (période, indice de référence, indice nouveau, fraction de période) et les régularisations, afin d’exclure toute ambiguïté. Elle conduit aussi à aligner, dès l’introduction de l’instance, les prétentions sur un calcul stable et documenté, pour éviter qu’une fluctuation ne nourrit la contestation sérieuse. En pratique, l’acte doit expliciter le passage du loyer contractuel au loyer révisé et justifier chaque poste.
B — Une appréciation mesurée, entre prévention du formalisme excessif et protection du preneur
La juridiction n’a pas seulement constaté un doute sur les montants; elle a retenu la nullité de l’acte au titre de son imprécision. Ce choix confère une portée plus tranchée à l’exigence d’intelligibilité, là où une simple contestation sérieuse aurait suffi à faire obstacle aux demandes en référé. La démarche reste toutefois cohérente: l’information du débiteur conditionne l’efficacité d’une clause résolutoire à délai préfix, particulièrement rigoureuse dans ses effets. La solution n’alourdit pas indûment la charge du bailleur, qui dispose des pièces nécessaires pour un décompte clair et vérifiable. Elle prévient les contentieux en amont en fixant un standard opératoire lisible. Enfin, la condamnation modérée au titre de l’article 700 et la mise à la charge des dépens confortent l’économie de la décision, centrée sur la défaillance de l’acte préalable sans préjuger du fond. En somme, la motivation, qui énonce que « Disons n’y avoir lieu à référé en conséquence », ordonne une rigueur documentaire au service d’une exécution loyale du bail.