Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 26 juin 2025, n°25/00648
Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé le 26 juin 2025, a été saisi par des bailleurs d’un local commercial. Ces derniers sollicitaient la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion du preneur et l’octroi de provisions. Le preneur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Les juges ont fait droit aux demandes des bailleurs en constatant la résiliation et en ordonnant l’expulsion. Ils ont également accordé des provisions sur les créances locatives, tout en rejetant la demande d’indemnité d’occupation doublée. La décision tranche la question de l’effectivité des clauses résolutoires en matière de bail commercial et celle des pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion d’un local professionnel. Elle rappelle avec fermeté les conséquences du défaut de paiement des loyers et les limites de l’intervention du juge en cas d’occupation sans droit.
La décision illustre d’abord la rigueur attachée à l’exécution des obligations locatives en droit commercial. Le bail stipulait que « le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer ». Le juge constate l’inexécution et l’absence de paiement dans le délai du commandement. Il en déduit mécaniquement la résiliation, soulignant que la charge de la preuve du paiement incombe au preneur défaillant. Cette application stricte de la clause contractuelle et des règles probatoires confirme une jurisprudence constante. Elle protège le bailleur contre les impayés, garantissant une sécurité juridique certaine. La solution est conforme à l’économie du bail commercial qui exige une stabilité des relations. Elle rappelle que la force obligatoire du contrat s’impose avec une particulière acuité dans ce domaine.
L’ordonnance précise ensuite les pouvoirs du juge des référés face à une occupation illicite. Le preneur est qualifié d’ »occupant sans droit » depuis la résiliation. Cette situation constitue un « trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ». Le tribunal ordonne donc l’expulsion, refusant toutefois le concours de la force publique. Il estime que « la partie bailleresse demeure libre par ailleurs de faire venir un serrurier au besoin, sans qu’une autorisation judiciaire soit nécessaire ». Cette position mérite analyse. D’un côté, elle affirme la compétence du référé pour mettre fin à une occupation privée de titre. De l’autre, elle limite l’intervention de l’État en renvoyant le bailleur à des mesures privées d’exécution. Cette subtilité distingue le local professionnel du domicile. Elle évite un encombrement inutile des forces de l’ordre pour des locaux à usage commercial. La solution est pragmatique et respectueuse du rôle du juge des référés.
La portée de cette décision est cependant à nuancer au regard du régime des indemnités d’occupation. Les bailleurs demandaient le double du loyer. Le tribunal rejette cette prétention car elle « ne repose sur aucune clause contractuelle ». Il fixe l’indemnité au simple montant du loyer initial. Cette approche restrictive contraste avec certaines jurisprudences plus favorables aux bailleurs lésés. Elle rappelle le caractère provisionnel de la décision de référé. Le juge statue ici sur une provision, non sur le principe même de l’indemnité. Sa modération peut s’expliquer par l’absence de débat contradictoire. Elle souligne aussi l’importance du fondement contractuel en la matière. Sans clause pénale ou indemnitaire spécifique, le juge refuse de majorer l’indemnité. Cette rigueur protège le débiteur contre des demandes excessives. Elle garantit une proportionnalité entre le préjudice et la réparation allouée en référé.
La valeur de l’arrêt réside enfin dans sa clarification des voies d’exécution. Le tribunal rappelle que « le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ». Cette mention est essentielle. Elle évite toute contestation ultérieure sur la gestion des biens laissés sur place. Elle encadre strictement les actions du bailleur après l’expulsion. La décision opère ainsi une distinction nette entre l’expulsion proprement dite et ses suites matérielles. Cette précision juridique renforce la sécurité de l’exécution. Elle témoigne d’une attention particulière aux droits du preneur évincé, même en son absence. Le juge des référés ne se limite pas à ordonner une mesure brutale. Il en définit les modalités pratiques dans le respect des textes. Cette approche complète et équilibrée confère à la décision une autorité certaine.
Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé le 26 juin 2025, a été saisi par des bailleurs d’un local commercial. Ces derniers sollicitaient la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion du preneur et l’octroi de provisions. Le preneur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Les juges ont fait droit aux demandes des bailleurs en constatant la résiliation et en ordonnant l’expulsion. Ils ont également accordé des provisions sur les créances locatives, tout en rejetant la demande d’indemnité d’occupation doublée. La décision tranche la question de l’effectivité des clauses résolutoires en matière de bail commercial et celle des pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion d’un local professionnel. Elle rappelle avec fermeté les conséquences du défaut de paiement des loyers et les limites de l’intervention du juge en cas d’occupation sans droit.
La décision illustre d’abord la rigueur attachée à l’exécution des obligations locatives en droit commercial. Le bail stipulait que « le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer ». Le juge constate l’inexécution et l’absence de paiement dans le délai du commandement. Il en déduit mécaniquement la résiliation, soulignant que la charge de la preuve du paiement incombe au preneur défaillant. Cette application stricte de la clause contractuelle et des règles probatoires confirme une jurisprudence constante. Elle protège le bailleur contre les impayés, garantissant une sécurité juridique certaine. La solution est conforme à l’économie du bail commercial qui exige une stabilité des relations. Elle rappelle que la force obligatoire du contrat s’impose avec une particulière acuité dans ce domaine.
L’ordonnance précise ensuite les pouvoirs du juge des référés face à une occupation illicite. Le preneur est qualifié d’ »occupant sans droit » depuis la résiliation. Cette situation constitue un « trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ». Le tribunal ordonne donc l’expulsion, refusant toutefois le concours de la force publique. Il estime que « la partie bailleresse demeure libre par ailleurs de faire venir un serrurier au besoin, sans qu’une autorisation judiciaire soit nécessaire ». Cette position mérite analyse. D’un côté, elle affirme la compétence du référé pour mettre fin à une occupation privée de titre. De l’autre, elle limite l’intervention de l’État en renvoyant le bailleur à des mesures privées d’exécution. Cette subtilité distingue le local professionnel du domicile. Elle évite un encombrement inutile des forces de l’ordre pour des locaux à usage commercial. La solution est pragmatique et respectueuse du rôle du juge des référés.
La portée de cette décision est cependant à nuancer au regard du régime des indemnités d’occupation. Les bailleurs demandaient le double du loyer. Le tribunal rejette cette prétention car elle « ne repose sur aucune clause contractuelle ». Il fixe l’indemnité au simple montant du loyer initial. Cette approche restrictive contraste avec certaines jurisprudences plus favorables aux bailleurs lésés. Elle rappelle le caractère provisionnel de la décision de référé. Le juge statue ici sur une provision, non sur le principe même de l’indemnité. Sa modération peut s’expliquer par l’absence de débat contradictoire. Elle souligne aussi l’importance du fondement contractuel en la matière. Sans clause pénale ou indemnitaire spécifique, le juge refuse de majorer l’indemnité. Cette rigueur protège le débiteur contre des demandes excessives. Elle garantit une proportionnalité entre le préjudice et la réparation allouée en référé.
La valeur de l’arrêt réside enfin dans sa clarification des voies d’exécution. Le tribunal rappelle que « le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ». Cette mention est essentielle. Elle évite toute contestation ultérieure sur la gestion des biens laissés sur place. Elle encadre strictement les actions du bailleur après l’expulsion. La décision opère ainsi une distinction nette entre l’expulsion proprement dite et ses suites matérielles. Cette précision juridique renforce la sécurité de l’exécution. Elle témoigne d’une attention particulière aux droits du preneur évincé, même en son absence. Le juge des référés ne se limite pas à ordonner une mesure brutale. Il en définit les modalités pratiques dans le respect des textes. Cette approche complète et équilibrée confère à la décision une autorité certaine.