Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°25/52651
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par une bailleuse d’une demande en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion du locataire commercial défaillant. Le bail renouvelé en 2024 prévoyait une résiliation de plein droit pour défaut de paiement, un mois après un commandement demeuré infructueux. Un tel commandement fut délivré en janvier 2025 pour un arriéré locatif, sans règlement par le preneur. La défenderesse, bien que régulièrement assignée, ne s’est pas présentée à l’instance. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause et ordonné l’expulsion, tout en accordant une provision sur la créance locative. La décision écarte en revanche les demandes relatives au dépôt de garantie et à une indemnité forfaitaire. L’ordonnance soulève la question des conditions dans lesquelles le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial et en ordonner les suites, tout en délimitant strictement son office. La juridiction retient la régularité de la procédure et le caractère non sérieusement contestable de la créance, justifiant ses interventions **(I)**, tout en marquant les limites de son pouvoir d’initiative, notamment sur l’octroi de délais de grâce **(II)**.
**I. La confirmation des prérogatives du juge des référés en matière de constatation de résiliation**
Le juge des référés admet ici sa compétence pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire et en tirer les conséquences immédiates. Il fonde cette compétence sur l’absence de contestation sérieuse quant aux conditions de mise en œuvre de la clause. L’ordonnance rappelle que “la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail”. Cette solution s’appuie sur une jurisprudence constante qui facilite la réaction du bailleur face à l’inexécution du contrat. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales, notamment celles de l’article L. 145-41 du code de commerce. Il relève que le commandement “contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées”. Cette régularité de fond et de forme est essentielle pour écarter toute contestation sérieuse et permettre une intervention rapide.
Par ailleurs, le juge use de son pouvoir pour accorder une provision sur la créance locative et l’indemnité d’occupation future. Il se fonde sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, applicable “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable”. Le montant provisionnel est fixé après examen du décompte produit, en écartant certains frais jugés non dus. Le juge estime que “l’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation […] n’est pas sérieusement contestable”. Cette démarche assure au créancier un recouvrement partiel immédiat sans préjuger du jugement au fond. Elle illustre l’efficacité de la procédure de référé comme instrument de sanction de l’inexécution contractuelle et de protection temporaire des droits du bailleur.
**II. Le refus d’un pouvoir d’initiative étendu du juge en matière de délais de grâce et de clauses pénales**
L’ordonnance trace cependant une limite nette au pouvoir du juge des référés en refusant d’accorder d’office des délais de paiement au locataire. Le juge rappelle que “la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur”. Ce rappel est important. Il souligne le caractère strictement demandeur de la mesure de report prévue à l’article 1343-5 du code civil. Le juge ne saurait suppléer la carence du débiteur, même en présence d’une situation économique difficile. Cette position garantit le respect du principe dispositif et évite toute réécriture du contrat par le juge sans sollicitation des parties. Elle préserve également l’effet dissuasif et exécutoire des clauses résolutoires régulièrement mises en œuvre.
Enfin, le juge se déclare incompétent pour statuer en référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à l’indemnité forfaitaire de 10%. Il estime que “les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et à l’indemnité forfaitaire de 10% et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif”. Le caractère non sérieusement contestable de ces obligations n’étant pas établi, le référé n’est pas la voie adaptée. Cette analyse renvoie l’appréciation de l’équité de ces clauses au juge du fond, seul habilité à en opérer une éventuelle modulation. Elle distingue ainsi clairement les mesures urgentes ou provisoires, relevant du référé, des questions de fond nécessitant une instruction complète. Cette délimitation stricte des rôles protège les droits de la défense sur des points potentiellement complexes.
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par une bailleuse d’une demande en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion du locataire commercial défaillant. Le bail renouvelé en 2024 prévoyait une résiliation de plein droit pour défaut de paiement, un mois après un commandement demeuré infructueux. Un tel commandement fut délivré en janvier 2025 pour un arriéré locatif, sans règlement par le preneur. La défenderesse, bien que régulièrement assignée, ne s’est pas présentée à l’instance. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause et ordonné l’expulsion, tout en accordant une provision sur la créance locative. La décision écarte en revanche les demandes relatives au dépôt de garantie et à une indemnité forfaitaire. L’ordonnance soulève la question des conditions dans lesquelles le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial et en ordonner les suites, tout en délimitant strictement son office. La juridiction retient la régularité de la procédure et le caractère non sérieusement contestable de la créance, justifiant ses interventions **(I)**, tout en marquant les limites de son pouvoir d’initiative, notamment sur l’octroi de délais de grâce **(II)**.
**I. La confirmation des prérogatives du juge des référés en matière de constatation de résiliation**
Le juge des référés admet ici sa compétence pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire et en tirer les conséquences immédiates. Il fonde cette compétence sur l’absence de contestation sérieuse quant aux conditions de mise en œuvre de la clause. L’ordonnance rappelle que “la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail”. Cette solution s’appuie sur une jurisprudence constante qui facilite la réaction du bailleur face à l’inexécution du contrat. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales, notamment celles de l’article L. 145-41 du code de commerce. Il relève que le commandement “contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées”. Cette régularité de fond et de forme est essentielle pour écarter toute contestation sérieuse et permettre une intervention rapide.
Par ailleurs, le juge use de son pouvoir pour accorder une provision sur la créance locative et l’indemnité d’occupation future. Il se fonde sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, applicable “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable”. Le montant provisionnel est fixé après examen du décompte produit, en écartant certains frais jugés non dus. Le juge estime que “l’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation […] n’est pas sérieusement contestable”. Cette démarche assure au créancier un recouvrement partiel immédiat sans préjuger du jugement au fond. Elle illustre l’efficacité de la procédure de référé comme instrument de sanction de l’inexécution contractuelle et de protection temporaire des droits du bailleur.
**II. Le refus d’un pouvoir d’initiative étendu du juge en matière de délais de grâce et de clauses pénales**
L’ordonnance trace cependant une limite nette au pouvoir du juge des référés en refusant d’accorder d’office des délais de paiement au locataire. Le juge rappelle que “la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur”. Ce rappel est important. Il souligne le caractère strictement demandeur de la mesure de report prévue à l’article 1343-5 du code civil. Le juge ne saurait suppléer la carence du débiteur, même en présence d’une situation économique difficile. Cette position garantit le respect du principe dispositif et évite toute réécriture du contrat par le juge sans sollicitation des parties. Elle préserve également l’effet dissuasif et exécutoire des clauses résolutoires régulièrement mises en œuvre.
Enfin, le juge se déclare incompétent pour statuer en référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à l’indemnité forfaitaire de 10%. Il estime que “les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et à l’indemnité forfaitaire de 10% et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif”. Le caractère non sérieusement contestable de ces obligations n’étant pas établi, le référé n’est pas la voie adaptée. Cette analyse renvoie l’appréciation de l’équité de ces clauses au juge du fond, seul habilité à en opérer une éventuelle modulation. Elle distingue ainsi clairement les mesures urgentes ou provisoires, relevant du référé, des questions de fond nécessitant une instruction complète. Cette délimitation stricte des rôles protège les droits de la défense sur des points potentiellement complexes.