Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°24/11885
Tribunal judiciaire de [Localité 7], 26 juin 2025, n° RG 24/11885, charges de copropriété. Un syndicat réclame des arriérés de charges et des frais contre une copropriétaire devenue seule titulaire du lot le 1er septembre 2021. Un commandement a été délivré le 11 avril 2023, suivi d’une assignation du 24 septembre 2024. Aucune écriture utile n’a été signifiée par la défenderesse. La juridiction devait trancher l’exigibilité des provisions, le périmètre des frais nécessaires, et la possibilité de dommages-intérêts distincts. Elle condamne au paiement des charges arrêtées au 1er juin 2024, avec intérêts à compter du commandement, limite les frais nécessaires, rejette les dommages-intérêts, et statue sur dépens et article 700.
La décision rappelle d’abord le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Elle ajoute que « L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante ». Sur l’étendue de la dette, elle retient que « Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires est établie sur la période du 1er septembre 2021 au 1er juin 2024 ». S’agissant des frais, la juridiction précise que « Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement », et que « Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure ». Enfin, elle constate l’absence de preuve d’un préjudice distinct et énonce que « le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts ».
I. Exigibilité des charges et délimitation temporelle de la dette
A. La créance de charges comme créance certaine, liquide et exigible Le jugement s’appuie utilement sur l’économie des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi de 1965, et de l’article 35 du décret de 1967. Il en déduit que les appels provisionnels « constituent une créance certaine, liquide et exigible ». L’argument est classique et convaincant dès lors que le budget prévisionnel et les appels de travaux ont été régulièrement votés. L’approbation non contestée des comptes verrouille la contestation de la quote-part correspondante, sauf irrégularité du compte individuel. La solution sécurise la trésorerie collective et prévient les résistances tardives, dans une logique de bonne administration de l’immeuble.
La motivation articule précisément les pièces produites avec ce cadre normatif. Le décompte individuel, les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée suffisent à matérialiser la créance. En présence d’assemblées non déférées dans les délais, l’affirmation selon laquelle « L’approbation des comptes […] s’oppose » au refus de paiement confirme une orthodoxie constante. La rigueur probatoire attendue du syndicat est respectée, sans alourdissement excessif, ce qui maintient l’équilibre entre exigence de preuve et efficacité du recouvrement.
B. L’assiette temporelle limitée à la période de propriété exclusive La juridiction opère une délimitation nette de l’assiette de la dette. Elle constate la date d’acquisition et refuse d’imputer à la seule copropriétaire des arriérés antérieurs, faute d’élément démontrant leur imputation dans une indivision antérieure. En conséquence, « la créance […] est établie sur la période du 1er septembre 2021 au 1er juin 2024 ». Le point de départ des intérêts est fixé au commandement du 11 avril 2023, non à une mise en demeure plus ancienne, car sans rapport avec la période de propriété exclusive. Cette solution est mesurée et conforme au principe selon lequel la dette de charges suit la titularité du lot et les décisions utiles d’assemblée.
L’approche protège le débiteur contre une extension indue de la dette, sans fragiliser la créance pour la période utilement justifiée. Elle valorise la chronologie des titres et des diligences, en articulant exigibilité et qualité de propriétaire. La précision sur le point de départ des intérêts rappelle que le commandement reste une borne procédurale forte, lorsque les écritures antérieures ne se rattachent pas à la situation effective du débiteur concerné.
II. Frais nécessaires et rejet du préjudice distinct
A. La stricte qualification des « frais nécessaires » depuis la mise en demeure Le jugement adopte une lecture exigeante et lisible de l’article 10-1 de la loi de 1965. Il affirme que « Les frais nécessaires […] recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement ». Il écarte, à l’inverse, les frais de relance antérieurs à la mise en demeure, les honoraires internes de suivi sans diligence exceptionnelle, et les actes relevant des dépens. Il rappelle encore que « Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure », en cohérence avec la jurisprudence de la troisième chambre civile.
La solution, qui limite l’indemnisation aux frais postérieurs à la mise en demeure et rattachés à des étapes indispensables, poursuit un double objectif. Elle évite que les charges communes ne supportent des coûts superflus. Elle encourage un recouvrement ordonné, balisé par des diligences utiles et proportionnées. La somme retenue, modeste, manifeste un contrôle concret des justificatifs et de la chronologie invoquée.
B. L’absence de mauvaise foi et le défaut de preuve d’un préjudice autonome Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, la juridiction distingue l’intérêt moratoire et l’éventuel préjudice distinct. Elle relève que le créancier peut, en principe, obtenir des dommages-intérêts séparés en cas de mauvaise foi et de dommage autonome. Ici, « le syndicat […] ne produit aux débats aucune pièce de nature à caractériser le préjudice ». Le jugement rappelle que « la bonne foi du débiteur doit être présumée », et constate des paiements partiels, ce qui milite contre l’allégation de mauvaise foi.
Cette position s’accorde avec l’exigence probatoire posée par la troisième chambre civile. La simple privation de fonds utiles à la gestion ne suffit pas, à elle seule, à constituer un dommage distinct du retard. L’exclusion de toute indemnité supplémentaire, dans ce contexte, maintient la frontière entre l’accessoire moratoire et la réparation d’un tort autonome. Elle évite une double sanction financière et impose au créancier de documenter précisément les effets concrets du retard.
La décision complète enfin son économie par une application maîtrisée des dépens et de l’article 700. Elle distingue les postes relevant de l’article 695, refuse d’y intégrer un commandement non compris dans cette catégorie, et alloue une indemnité de procédure mesurée. L’exécution provisoire de droit est rappelée, dans la droite ligne du décret du 11 décembre 2019, ce qui confère à l’ensemble une portée pratique immédiate, sans fragiliser les garanties procédurales.
Tribunal judiciaire de [Localité 7], 26 juin 2025, n° RG 24/11885, charges de copropriété. Un syndicat réclame des arriérés de charges et des frais contre une copropriétaire devenue seule titulaire du lot le 1er septembre 2021. Un commandement a été délivré le 11 avril 2023, suivi d’une assignation du 24 septembre 2024. Aucune écriture utile n’a été signifiée par la défenderesse. La juridiction devait trancher l’exigibilité des provisions, le périmètre des frais nécessaires, et la possibilité de dommages-intérêts distincts. Elle condamne au paiement des charges arrêtées au 1er juin 2024, avec intérêts à compter du commandement, limite les frais nécessaires, rejette les dommages-intérêts, et statue sur dépens et article 700.
La décision rappelle d’abord le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Elle ajoute que « L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante ». Sur l’étendue de la dette, elle retient que « Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires est établie sur la période du 1er septembre 2021 au 1er juin 2024 ». S’agissant des frais, la juridiction précise que « Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement », et que « Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure ». Enfin, elle constate l’absence de preuve d’un préjudice distinct et énonce que « le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts ».
I. Exigibilité des charges et délimitation temporelle de la dette
A. La créance de charges comme créance certaine, liquide et exigible
Le jugement s’appuie utilement sur l’économie des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi de 1965, et de l’article 35 du décret de 1967. Il en déduit que les appels provisionnels « constituent une créance certaine, liquide et exigible ». L’argument est classique et convaincant dès lors que le budget prévisionnel et les appels de travaux ont été régulièrement votés. L’approbation non contestée des comptes verrouille la contestation de la quote-part correspondante, sauf irrégularité du compte individuel. La solution sécurise la trésorerie collective et prévient les résistances tardives, dans une logique de bonne administration de l’immeuble.
La motivation articule précisément les pièces produites avec ce cadre normatif. Le décompte individuel, les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée suffisent à matérialiser la créance. En présence d’assemblées non déférées dans les délais, l’affirmation selon laquelle « L’approbation des comptes […] s’oppose » au refus de paiement confirme une orthodoxie constante. La rigueur probatoire attendue du syndicat est respectée, sans alourdissement excessif, ce qui maintient l’équilibre entre exigence de preuve et efficacité du recouvrement.
B. L’assiette temporelle limitée à la période de propriété exclusive
La juridiction opère une délimitation nette de l’assiette de la dette. Elle constate la date d’acquisition et refuse d’imputer à la seule copropriétaire des arriérés antérieurs, faute d’élément démontrant leur imputation dans une indivision antérieure. En conséquence, « la créance […] est établie sur la période du 1er septembre 2021 au 1er juin 2024 ». Le point de départ des intérêts est fixé au commandement du 11 avril 2023, non à une mise en demeure plus ancienne, car sans rapport avec la période de propriété exclusive. Cette solution est mesurée et conforme au principe selon lequel la dette de charges suit la titularité du lot et les décisions utiles d’assemblée.
L’approche protège le débiteur contre une extension indue de la dette, sans fragiliser la créance pour la période utilement justifiée. Elle valorise la chronologie des titres et des diligences, en articulant exigibilité et qualité de propriétaire. La précision sur le point de départ des intérêts rappelle que le commandement reste une borne procédurale forte, lorsque les écritures antérieures ne se rattachent pas à la situation effective du débiteur concerné.
II. Frais nécessaires et rejet du préjudice distinct
A. La stricte qualification des « frais nécessaires » depuis la mise en demeure
Le jugement adopte une lecture exigeante et lisible de l’article 10-1 de la loi de 1965. Il affirme que « Les frais nécessaires […] recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement ». Il écarte, à l’inverse, les frais de relance antérieurs à la mise en demeure, les honoraires internes de suivi sans diligence exceptionnelle, et les actes relevant des dépens. Il rappelle encore que « Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure », en cohérence avec la jurisprudence de la troisième chambre civile.
La solution, qui limite l’indemnisation aux frais postérieurs à la mise en demeure et rattachés à des étapes indispensables, poursuit un double objectif. Elle évite que les charges communes ne supportent des coûts superflus. Elle encourage un recouvrement ordonné, balisé par des diligences utiles et proportionnées. La somme retenue, modeste, manifeste un contrôle concret des justificatifs et de la chronologie invoquée.
B. L’absence de mauvaise foi et le défaut de preuve d’un préjudice autonome
Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, la juridiction distingue l’intérêt moratoire et l’éventuel préjudice distinct. Elle relève que le créancier peut, en principe, obtenir des dommages-intérêts séparés en cas de mauvaise foi et de dommage autonome. Ici, « le syndicat […] ne produit aux débats aucune pièce de nature à caractériser le préjudice ». Le jugement rappelle que « la bonne foi du débiteur doit être présumée », et constate des paiements partiels, ce qui milite contre l’allégation de mauvaise foi.
Cette position s’accorde avec l’exigence probatoire posée par la troisième chambre civile. La simple privation de fonds utiles à la gestion ne suffit pas, à elle seule, à constituer un dommage distinct du retard. L’exclusion de toute indemnité supplémentaire, dans ce contexte, maintient la frontière entre l’accessoire moratoire et la réparation d’un tort autonome. Elle évite une double sanction financière et impose au créancier de documenter précisément les effets concrets du retard.
La décision complète enfin son économie par une application maîtrisée des dépens et de l’article 700. Elle distingue les postes relevant de l’article 695, refuse d’y intégrer un commandement non compris dans cette catégorie, et alloue une indemnité de procédure mesurée. L’exécution provisoire de droit est rappelée, dans la droite ligne du décret du 11 décembre 2019, ce qui confère à l’ensemble une portée pratique immédiate, sans fragiliser les garanties procédurales.