Tribunal judiciaire de Creteil, le 26 juin 2025, n°24/01775
Rendue par le Tribunal judiciaire de Créteil en référé le 26 juin 2025, l’ordonnance tranche un différend né d’un bail commercial. Après un commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 et demeuré infructueux, le bailleur a assigné le preneur le 28 novembre 2024 afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion, une provision pour arriérés, l’indemnité d’occupation, la clause pénale et la conservation du dépôt. À l’audience, la dette actualisée a été ramenée à 2 446,87 euros, le bailleur a accepté un échelonnement et s’est désisté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que le preneur sollicitait des délais de paiement.
La question posée portait, d’une part, sur les conditions dans lesquelles le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial en application de l’article L. 145-41 du code de commerce sans caractériser l’urgence, et, d’autre part, sur l’étendue de ses pouvoirs pour suspendre ses effets en accordant des délais, allouer une provision au titre d’une créance non sérieusement contestable et statuer sur une clause pénale et la conservation d’un dépôt de garantie. L’ordonnance énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » Elle constate l’acquisition de la clause au 28 octobre 2024, en suspend les effets par l’octroi de délais et condamne, par provision, au paiement de 2 446,87 euros avec intérêts et capitalisation, tout en disant n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale et le dépôt. Elle rappelle enfin l’autorité de chose jugée provisoire et l’exécution provisoire inhérentes à la matière.
I. Le sens de la décision: constat de la clause résolutoire et office du juge des référés
A. Le régime applicable et l’absence d’exigence d’urgence L’ordonnance articule clairement l’article 834 du code de procédure civile avec l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle rappelle d’abord la règle de droit positif: « L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Elle précise ensuite l’office du juge des référés, qui peut constater la résiliation de plein droit lorsque l’inexécution est caractérisée, la bonne foi du bailleur n’est pas douteuse et la clause ne requiert aucune interprétation. Le rappel selon lequel l’urgence n’a pas à être caractérisée pour ce constat sécurise la pratique, en cohérence avec la nature du mécanisme résolutoire légalement encadré.
L’analyse factuelle suit ce canevas: absence de contestation sérieuse sur la régularité du commandement, reproduction de la clause et du texte légal, décompte détaillé joint et information suffisante du preneur. La juridiction souligne que le bail est soumis sans débat au statut des baux commerciaux, ce qui assoit la pertinence du visa de l’article L. 145-41. La motivation concentre ainsi le contrôle sur la seule absence de contestation sérieuse, critère cardinale en référé, et écarte toute appréciation relevant de l’interprétation du contrat.
B. La preuve de la créance et la régularité du commandement La solution s’enracine dans la charge de la preuve telle que définie par l’article 1353 du code civil. La juridiction rappelle que « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. » Elle constate que le commandement correspond « exactement au détail des montants réclamés » et que « Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées. » Les pièces produites et l’actualisation du décompte à l’audience établissent une dette non sérieusement contestable, ce qui ouvre la voie à une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
Sur ce point, la juridiction explicite utilement son pouvoir: « S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. » La cohérence interne ressort de la convergence entre le constat de l’inexécution, le maintien d’une dette résiduelle au jour de l’audience et la condamnation provisionnelle.
II. La valeur et la portée: modulation des effets et limites de la compétence en référé
A. La suspension des effets par l’octroi de délais La décision assume un équilibre entre sécurité contractuelle et sauvegarde de la relation locative. Après avoir jugé que « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 octobre 2024 », elle suspend ses effets en accordant un plan d’apurement bref et structuré, avec déchéance du terme en cas d’impayé. Cette combinaison s’inscrit dans le cadre de l’article L. 145-41, qui autorise le juge à suspendre les effets de la clause en octroyant des délais lorsque la situation du preneur le justifie.
La portée pratique est double. D’une part, la décision offre une sécurité au bailleur par la fixation d’un calendrier, l’exigibilité immédiate en cas de défaillance et l’indemnité d’occupation implicite jusqu’à la libération. D’autre part, elle ménage au preneur une possibilité réaliste d’apurement, en cohérence avec la reprise de paiements relevée. Le rappel de l’autorité de chose jugée provisoire circonscrit la portée temporelle de ces mesures, tout en permettant leur exécution sans attendre l’issue d’un éventuel débat au fond.
B. La délimitation des pouvoirs: clause pénale, dépôt et articulation des intérêts La juridiction trace nettement la frontière entre référé et fond lorsqu’elle refuse de statuer sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie. Elle énonce que « En revanche, même si la clause résolutoire devait produire ses effets, aucune clause pénale ne pourra s’appliquer, car elle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond […] de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. » Le même raisonnement vaut pour la conservation du dépôt, analysée comme clause pénale potentielle, relevant de la modulation par le juge du fond. Cette retenue renforce la lisibilité de la compétence du juge des référés, limitée aux mesures non sérieusement contestables.
La solution relative aux intérêts est également calibrée. L’allocation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et la capitalisation « dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil » à partir de la date de la demande, respectent les exigences textuelles et encadrent la majoration de la dette. À noter, une incohérence formelle apparaît dans le dispositif qui mentionne une condamnation au paiement au profit du preneur, en contradiction manifeste avec les motifs retenant une dette à sa charge. Une telle discordance s’analyse en erreur matérielle, appelant, le cas échéant, la procédure de rectification ad hoc pour rétablir la conformité entre motifs et dispositif.
Au total, l’ordonnance apporte une clarification utile sur l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire de bail commercial, en combinant constat ferme de l’inexécution, alloctroi mesuré de délais et rigoureuse délimitation des matières réservées au juge du fond. Elle confirme la vocation du référé à traiter ce contentieux de manière pragmatique, sous l’égide de la non-contestation sérieuse et de la sécurité juridique immédiate.
Rendue par le Tribunal judiciaire de Créteil en référé le 26 juin 2025, l’ordonnance tranche un différend né d’un bail commercial. Après un commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 et demeuré infructueux, le bailleur a assigné le preneur le 28 novembre 2024 afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion, une provision pour arriérés, l’indemnité d’occupation, la clause pénale et la conservation du dépôt. À l’audience, la dette actualisée a été ramenée à 2 446,87 euros, le bailleur a accepté un échelonnement et s’est désisté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que le preneur sollicitait des délais de paiement.
La question posée portait, d’une part, sur les conditions dans lesquelles le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial en application de l’article L. 145-41 du code de commerce sans caractériser l’urgence, et, d’autre part, sur l’étendue de ses pouvoirs pour suspendre ses effets en accordant des délais, allouer une provision au titre d’une créance non sérieusement contestable et statuer sur une clause pénale et la conservation d’un dépôt de garantie. L’ordonnance énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » Elle constate l’acquisition de la clause au 28 octobre 2024, en suspend les effets par l’octroi de délais et condamne, par provision, au paiement de 2 446,87 euros avec intérêts et capitalisation, tout en disant n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale et le dépôt. Elle rappelle enfin l’autorité de chose jugée provisoire et l’exécution provisoire inhérentes à la matière.
I. Le sens de la décision: constat de la clause résolutoire et office du juge des référés
A. Le régime applicable et l’absence d’exigence d’urgence
L’ordonnance articule clairement l’article 834 du code de procédure civile avec l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle rappelle d’abord la règle de droit positif: « L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Elle précise ensuite l’office du juge des référés, qui peut constater la résiliation de plein droit lorsque l’inexécution est caractérisée, la bonne foi du bailleur n’est pas douteuse et la clause ne requiert aucune interprétation. Le rappel selon lequel l’urgence n’a pas à être caractérisée pour ce constat sécurise la pratique, en cohérence avec la nature du mécanisme résolutoire légalement encadré.
L’analyse factuelle suit ce canevas: absence de contestation sérieuse sur la régularité du commandement, reproduction de la clause et du texte légal, décompte détaillé joint et information suffisante du preneur. La juridiction souligne que le bail est soumis sans débat au statut des baux commerciaux, ce qui assoit la pertinence du visa de l’article L. 145-41. La motivation concentre ainsi le contrôle sur la seule absence de contestation sérieuse, critère cardinale en référé, et écarte toute appréciation relevant de l’interprétation du contrat.
B. La preuve de la créance et la régularité du commandement
La solution s’enracine dans la charge de la preuve telle que définie par l’article 1353 du code civil. La juridiction rappelle que « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. » Elle constate que le commandement correspond « exactement au détail des montants réclamés » et que « Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées. » Les pièces produites et l’actualisation du décompte à l’audience établissent une dette non sérieusement contestable, ce qui ouvre la voie à une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
Sur ce point, la juridiction explicite utilement son pouvoir: « S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. » La cohérence interne ressort de la convergence entre le constat de l’inexécution, le maintien d’une dette résiduelle au jour de l’audience et la condamnation provisionnelle.
II. La valeur et la portée: modulation des effets et limites de la compétence en référé
A. La suspension des effets par l’octroi de délais
La décision assume un équilibre entre sécurité contractuelle et sauvegarde de la relation locative. Après avoir jugé que « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 octobre 2024 », elle suspend ses effets en accordant un plan d’apurement bref et structuré, avec déchéance du terme en cas d’impayé. Cette combinaison s’inscrit dans le cadre de l’article L. 145-41, qui autorise le juge à suspendre les effets de la clause en octroyant des délais lorsque la situation du preneur le justifie.
La portée pratique est double. D’une part, la décision offre une sécurité au bailleur par la fixation d’un calendrier, l’exigibilité immédiate en cas de défaillance et l’indemnité d’occupation implicite jusqu’à la libération. D’autre part, elle ménage au preneur une possibilité réaliste d’apurement, en cohérence avec la reprise de paiements relevée. Le rappel de l’autorité de chose jugée provisoire circonscrit la portée temporelle de ces mesures, tout en permettant leur exécution sans attendre l’issue d’un éventuel débat au fond.
B. La délimitation des pouvoirs: clause pénale, dépôt et articulation des intérêts
La juridiction trace nettement la frontière entre référé et fond lorsqu’elle refuse de statuer sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie. Elle énonce que « En revanche, même si la clause résolutoire devait produire ses effets, aucune clause pénale ne pourra s’appliquer, car elle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond […] de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. » Le même raisonnement vaut pour la conservation du dépôt, analysée comme clause pénale potentielle, relevant de la modulation par le juge du fond. Cette retenue renforce la lisibilité de la compétence du juge des référés, limitée aux mesures non sérieusement contestables.
La solution relative aux intérêts est également calibrée. L’allocation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et la capitalisation « dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil » à partir de la date de la demande, respectent les exigences textuelles et encadrent la majoration de la dette. À noter, une incohérence formelle apparaît dans le dispositif qui mentionne une condamnation au paiement au profit du preneur, en contradiction manifeste avec les motifs retenant une dette à sa charge. Une telle discordance s’analyse en erreur matérielle, appelant, le cas échéant, la procédure de rectification ad hoc pour rétablir la conformité entre motifs et dispositif.
Au total, l’ordonnance apporte une clarification utile sur l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire de bail commercial, en combinant constat ferme de l’inexécution, alloctroi mesuré de délais et rigoureuse délimitation des matières réservées au juge du fond. Elle confirme la vocation du référé à traiter ce contentieux de manière pragmatique, sous l’égide de la non-contestation sérieuse et de la sécurité juridique immédiate.