Première chambre civile de la Cour de cassation, le 5 novembre 2025, n°23-21.875
La Cour de cassation, première chambre civile, le 5 novembre 2025, rejette un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 juillet 2023. Cette décision avait condamné un notaire à indemniser un vendeur pour faute professionnelle. Le litige trouve son origine dans une vente immobilière réalisée par acte authentique en décembre 2012. Le prix avait été intégralement versé par les acquéreurs, avant la signature de l’acte, à une société tierce. Cette dernière, initialement non mandatée pour recevoir les fonds, fit ultérieurement l’objet d’une liquidation judiciaire sans avoir reversé la somme au vendeur. Ce dernier assigna alors le notaire en responsabilité. La cour d’appel retint la faute du notaire, estimant qu’il aurait dû procéder à des vérifications complémentaires et informer directement le vendeur. Le notaire forma un pourvoi, soutenant que le mandat donné ultérieurement à la société tierce valait ratification des paiements antérieurs et dispensait de toute diligence particulière. La Haute juridiction rejette ce moyen, approuvant la solution des juges du fond. La question de droit posée est celle de l’étendue des obligations de vérification du notaire instrumentant face à un paiement du prix effectué hors de sa comptabilité et à un tiers, et de l’incidence d’un mandat intervenu postérieurement à ces versements. La Cour de cassation valide une interprétation exigeante du devoir de conseil et de vigilance du notaire, refusant de voir dans un mandat tardif une ratification automatique dispensant de toute enquête.
**L’affirmation d’un devoir de vigilance renforcé du notaire**
La décision consacre une obligation positive de diligence du notaire face à des circonstances anormales. La cour d’appel avait relevé que les paiements étaient intervenus « au mépris des textes, à un tiers non mandaté au moment des versements ». La Cour de cassation estime que ces « anomalies […] ne pouvaient qu’alerter un notaire normalement diligent ». Elle valide ainsi l’exigence d’une réaction proactive face à un paiement intégral et anticipé hors du circuit notarial. Le notaire ne peut se contenter d’un constat passif. Il doit s’intéresser activement au sort des fonds, dès lors que leur destination initiale est irrégulière. La solution rappelle que la mission de l’officier public dépasse la simple formalisation juridique. Elle inclut une fonction de garantie de la régularité substantielle de l’opération, particulièrement pour le paiement du prix. En refusant de considérer que le mandat postérieur effaçait l’irrégularité initiale, la Cour affirme l’autonomie de la faute notariale. La négligence consiste précisément dans l’abstention de vérifier la situation avant la signature de l’acte, moment où le préjudice était encore évitable. L’arrêt souligne ainsi que la sécurité des transactions impose au notaire un rôle actif de filtre contre les pratiques douteuses.
Cette sévérité jurisprudentielle trouve sa justification dans la nature de la fonction notariale. Le notaire est un officier public, garant de la régularité et de la sécurité des actes. La décision du 5 novembre 2025 rappelle que cette mission implique une vigilance particulière à l’égard des mouvements de fonds. En exigeant un « contact direct avec la venderesse », les juges étendent le devoir de conseil au-delà des parties présentes à l’acte. Ils estiment que la protection du propriétaire-vendeur, partie faible souvent absente de la négociation, justifie cette démarche proactive. Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante qui fait peser sur le notaire une obligation de résultat quant à la régularité formelle de l’acte, et une obligation de moyens renforcée quant à son conseil et sa vigilance. Elle peut être critiquée pour alourdir excessivement la responsabilité professionnelle. Elle transforme le notaire en assureur du bon déroulement financier de l’opération, au-delà de son rôle juridique. Néanmoins, elle se justifie par la nécessité de prévenir les fraudes et les défaillances dans des transactions engageant des intérêts patrimoniaux majeurs.
**La neutralisation de l’effet exonératoire du mandat postérieur**
L’arrêt écarte l’argument selon lequel un mandat donné après les faits valait ratification et dispensait le notaire de toute diligence. Le pourvoi invoquait l’article 1998 du code civil, selon lequel « les actes et déclarations effectués par un mandataire sont opposables au mandant ». La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle valide les constatations des juges d’appel « excluant l’existence d’une ratification ». L’essentiel de la motivation réside dans la chronologie des faits. La faute du notaire est consommée au moment où il dresse l’acte sans avoir procédé aux vérifications nécessaires. À cette date, le mandat de la société tierce n’existait pas ou était trop récent pour effacer le caractère anormal des versements antérieurs. La décision opère ainsi une dissociation temporelle nette. L’obligation de vigilance s’apprécie au moment de la rédaction de l’acte, en fonction des circonstances alors connues. Un mandat ultérieur, même rétroactif en droit, ne saurait purger rétroactivement une faute professionnelle déjà constituée. La Cour estime que le notaire « ne pouvait pas ne pas s’intéresser à un paiement intervenu en dehors de sa comptabilité ». Son devoir était d’agir avant la signature, non de se prévaloir après coup d’une régularisation juridique.
Cette analyse limite la portée pratique de la ratification en matière de responsabilité professionnelle. Elle signifie qu’un notaire ne peut s’abriter derrière une régularisation a posteriori des pouvoirs d’un intermédiaire pour justifier son inaction face à un risque manifeste. La solution protège la finalité substantielle de la mission notariale : garantir la réalité et la sécurité du paiement. Elle empêche que des mécanismes juridiques formels, comme la ratification, ne vident de son sens l’obligation de vigilance. La portée de l’arrêt est significative pour la pratique. Il invite les notaires à une extrême prudence dès qu’un paiement est effectué hors de leur caisse, a fortiori au profit d’un tiers dont les pouvoirs sont incertains. La simple production d’un mandat, surtout s’il est postérieur, ne suffit pas à lever le doute. Une vérification directe avec le créancier véritable devient nécessaire. Cette jurisprudence renforce la sécurité juridique des parties vulnérables, mais complexifie la pratique notariale en imposant des investigations systématiques en cas de circuit de paiement inhabituel. Elle marque une volonté de la Cour de cassation de privilégier la protection matérielle des intérêts sur la sécurité formelle des apparences juridiques.
La Cour de cassation, première chambre civile, le 5 novembre 2025, rejette un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 juillet 2023. Cette décision avait condamné un notaire à indemniser un vendeur pour faute professionnelle. Le litige trouve son origine dans une vente immobilière réalisée par acte authentique en décembre 2012. Le prix avait été intégralement versé par les acquéreurs, avant la signature de l’acte, à une société tierce. Cette dernière, initialement non mandatée pour recevoir les fonds, fit ultérieurement l’objet d’une liquidation judiciaire sans avoir reversé la somme au vendeur. Ce dernier assigna alors le notaire en responsabilité. La cour d’appel retint la faute du notaire, estimant qu’il aurait dû procéder à des vérifications complémentaires et informer directement le vendeur. Le notaire forma un pourvoi, soutenant que le mandat donné ultérieurement à la société tierce valait ratification des paiements antérieurs et dispensait de toute diligence particulière. La Haute juridiction rejette ce moyen, approuvant la solution des juges du fond. La question de droit posée est celle de l’étendue des obligations de vérification du notaire instrumentant face à un paiement du prix effectué hors de sa comptabilité et à un tiers, et de l’incidence d’un mandat intervenu postérieurement à ces versements. La Cour de cassation valide une interprétation exigeante du devoir de conseil et de vigilance du notaire, refusant de voir dans un mandat tardif une ratification automatique dispensant de toute enquête.
**L’affirmation d’un devoir de vigilance renforcé du notaire**
La décision consacre une obligation positive de diligence du notaire face à des circonstances anormales. La cour d’appel avait relevé que les paiements étaient intervenus « au mépris des textes, à un tiers non mandaté au moment des versements ». La Cour de cassation estime que ces « anomalies […] ne pouvaient qu’alerter un notaire normalement diligent ». Elle valide ainsi l’exigence d’une réaction proactive face à un paiement intégral et anticipé hors du circuit notarial. Le notaire ne peut se contenter d’un constat passif. Il doit s’intéresser activement au sort des fonds, dès lors que leur destination initiale est irrégulière. La solution rappelle que la mission de l’officier public dépasse la simple formalisation juridique. Elle inclut une fonction de garantie de la régularité substantielle de l’opération, particulièrement pour le paiement du prix. En refusant de considérer que le mandat postérieur effaçait l’irrégularité initiale, la Cour affirme l’autonomie de la faute notariale. La négligence consiste précisément dans l’abstention de vérifier la situation avant la signature de l’acte, moment où le préjudice était encore évitable. L’arrêt souligne ainsi que la sécurité des transactions impose au notaire un rôle actif de filtre contre les pratiques douteuses.
Cette sévérité jurisprudentielle trouve sa justification dans la nature de la fonction notariale. Le notaire est un officier public, garant de la régularité et de la sécurité des actes. La décision du 5 novembre 2025 rappelle que cette mission implique une vigilance particulière à l’égard des mouvements de fonds. En exigeant un « contact direct avec la venderesse », les juges étendent le devoir de conseil au-delà des parties présentes à l’acte. Ils estiment que la protection du propriétaire-vendeur, partie faible souvent absente de la négociation, justifie cette démarche proactive. Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante qui fait peser sur le notaire une obligation de résultat quant à la régularité formelle de l’acte, et une obligation de moyens renforcée quant à son conseil et sa vigilance. Elle peut être critiquée pour alourdir excessivement la responsabilité professionnelle. Elle transforme le notaire en assureur du bon déroulement financier de l’opération, au-delà de son rôle juridique. Néanmoins, elle se justifie par la nécessité de prévenir les fraudes et les défaillances dans des transactions engageant des intérêts patrimoniaux majeurs.
**La neutralisation de l’effet exonératoire du mandat postérieur**
L’arrêt écarte l’argument selon lequel un mandat donné après les faits valait ratification et dispensait le notaire de toute diligence. Le pourvoi invoquait l’article 1998 du code civil, selon lequel « les actes et déclarations effectués par un mandataire sont opposables au mandant ». La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle valide les constatations des juges d’appel « excluant l’existence d’une ratification ». L’essentiel de la motivation réside dans la chronologie des faits. La faute du notaire est consommée au moment où il dresse l’acte sans avoir procédé aux vérifications nécessaires. À cette date, le mandat de la société tierce n’existait pas ou était trop récent pour effacer le caractère anormal des versements antérieurs. La décision opère ainsi une dissociation temporelle nette. L’obligation de vigilance s’apprécie au moment de la rédaction de l’acte, en fonction des circonstances alors connues. Un mandat ultérieur, même rétroactif en droit, ne saurait purger rétroactivement une faute professionnelle déjà constituée. La Cour estime que le notaire « ne pouvait pas ne pas s’intéresser à un paiement intervenu en dehors de sa comptabilité ». Son devoir était d’agir avant la signature, non de se prévaloir après coup d’une régularisation juridique.
Cette analyse limite la portée pratique de la ratification en matière de responsabilité professionnelle. Elle signifie qu’un notaire ne peut s’abriter derrière une régularisation a posteriori des pouvoirs d’un intermédiaire pour justifier son inaction face à un risque manifeste. La solution protège la finalité substantielle de la mission notariale : garantir la réalité et la sécurité du paiement. Elle empêche que des mécanismes juridiques formels, comme la ratification, ne vident de son sens l’obligation de vigilance. La portée de l’arrêt est significative pour la pratique. Il invite les notaires à une extrême prudence dès qu’un paiement est effectué hors de leur caisse, a fortiori au profit d’un tiers dont les pouvoirs sont incertains. La simple production d’un mandat, surtout s’il est postérieur, ne suffit pas à lever le doute. Une vérification directe avec le créancier véritable devient nécessaire. Cette jurisprudence renforce la sécurité juridique des parties vulnérables, mais complexifie la pratique notariale en imposant des investigations systématiques en cas de circuit de paiement inhabituel. Elle marque une volonté de la Cour de cassation de privilégier la protection matérielle des intérêts sur la sécurité formelle des apparences juridiques.