Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 9 octobre 2025, n°23-18.806
Un propriétaire et une société civile immobilière avaient obtenu un permis de construire. Des voisins et la commune ont saisi la justice. Ils demandaient la démolition des constructions pour trouble anormal et irrégularités urbanistiques. La cour d’appel de Rouen, par un arrêt du 24 mai 2023, a ordonné cette démolition. Les constructeurs ont formé un pourvoi. La Cour de cassation, par un arrêt du 9 octobre 2025, casse partiellement la décision d’appel. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Amiens. La Haute juridiction censure le défaut de motivation de la cour d’appel concernant la maison. Elle rejette le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée administrative pour les garages. L’arrêt précise les conditions d’interaction entre les ordres de juridiction en matière de régularisation. Il rappelle les exigences fondamentales de motivation des décisions de justice.
La décision opère une distinction essentielle entre les pouvoirs respectifs du juge administratif et du juge civil. Elle affirme la primauté de l’autorité de la chose jugée par le tribunal administratif lorsqu’il ordonne une régularisation. Le juge civil ne peut alors ordonner la démolition de la construction concernée. La Cour estime que « lorsqu’une construction a été irrégulièrement édifiée, l’injonction faite à l’administration par le juge administratif de délivrer à son auteur un permis modificatif destiné à la régulariser, qui présuppose que la régularisation porte sur tous les éléments de la construction et que le juge administratif a écarté tous les motifs invoqués ou susceptibles de l’être à l’appui d’un refus de régularisation, fait obstacle à ce que le juge civil ordonne sa démolition ». Cette solution consacre un effet négatif de l’autorité de la chose jugée administrative. Elle protège le constructeur d’une double sanction. Le juge civil doit tenir pour acquis que les éléments visés par le jugement administratif sont régularisables. Il ne peut réexaminer les conditions de fond de la régularisation. Cette analyse assure une sécurité juridique certaine. Elle évite des contradictions entre les ordres de juridiction. Elle peut toutefois sembler réduire la marge d’appréciation du juge civil face à un trouble anormal de voisinage. L’équilibre entre la régularité administrative et la protection des voisins s’en trouve modifié.
L’arrêt rappelle parallèlement l’exigence impérative de motivation des décisions judiciaires. La Cour casse l’arrêt d’appel pour violation de l’article 455 du code de procédure civile. Elle relève que les juges ont ordonné la démolition sans analyser les pièces versées aux débats. L’arrêt attaqué n’a pas discuté un rapport d’expertise concluant à la conformité des travaux. La Cour souligne que statuer « sans analyser, ne fût-ce que sommairement, les pièces produites » ne satisfait pas aux exigences légales. Ce rappel est fondamental pour les droits de la défense. Il garantit que chaque argument sérieux reçoive une réponse explicite. La motivation n’est pas une formalité vide. Elle est la traduction du contradictoire et du droit à un procès équitable. Cette censure stricte renforce la loyauté de la procédure. Elle contraint les juges du fond à une rigueur accrue dans l’examen des preuves. Cette exigence peut cependant complexifier la rédaction des décisions. Elle n’interdit pas pour autant aux juges de retenir une version des faits différente de celle d’une expertise. Elle leur impose simplement d’expliquer les raisons de cet écarte
Un propriétaire et une société civile immobilière avaient obtenu un permis de construire. Des voisins et la commune ont saisi la justice. Ils demandaient la démolition des constructions pour trouble anormal et irrégularités urbanistiques. La cour d’appel de Rouen, par un arrêt du 24 mai 2023, a ordonné cette démolition. Les constructeurs ont formé un pourvoi. La Cour de cassation, par un arrêt du 9 octobre 2025, casse partiellement la décision d’appel. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Amiens. La Haute juridiction censure le défaut de motivation de la cour d’appel concernant la maison. Elle rejette le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée administrative pour les garages. L’arrêt précise les conditions d’interaction entre les ordres de juridiction en matière de régularisation. Il rappelle les exigences fondamentales de motivation des décisions de justice.
La décision opère une distinction essentielle entre les pouvoirs respectifs du juge administratif et du juge civil. Elle affirme la primauté de l’autorité de la chose jugée par le tribunal administratif lorsqu’il ordonne une régularisation. Le juge civil ne peut alors ordonner la démolition de la construction concernée. La Cour estime que « lorsqu’une construction a été irrégulièrement édifiée, l’injonction faite à l’administration par le juge administratif de délivrer à son auteur un permis modificatif destiné à la régulariser, qui présuppose que la régularisation porte sur tous les éléments de la construction et que le juge administratif a écarté tous les motifs invoqués ou susceptibles de l’être à l’appui d’un refus de régularisation, fait obstacle à ce que le juge civil ordonne sa démolition ». Cette solution consacre un effet négatif de l’autorité de la chose jugée administrative. Elle protège le constructeur d’une double sanction. Le juge civil doit tenir pour acquis que les éléments visés par le jugement administratif sont régularisables. Il ne peut réexaminer les conditions de fond de la régularisation. Cette analyse assure une sécurité juridique certaine. Elle évite des contradictions entre les ordres de juridiction. Elle peut toutefois sembler réduire la marge d’appréciation du juge civil face à un trouble anormal de voisinage. L’équilibre entre la régularité administrative et la protection des voisins s’en trouve modifié.
L’arrêt rappelle parallèlement l’exigence impérative de motivation des décisions judiciaires. La Cour casse l’arrêt d’appel pour violation de l’article 455 du code de procédure civile. Elle relève que les juges ont ordonné la démolition sans analyser les pièces versées aux débats. L’arrêt attaqué n’a pas discuté un rapport d’expertise concluant à la conformité des travaux. La Cour souligne que statuer « sans analyser, ne fût-ce que sommairement, les pièces produites » ne satisfait pas aux exigences légales. Ce rappel est fondamental pour les droits de la défense. Il garantit que chaque argument sérieux reçoive une réponse explicite. La motivation n’est pas une formalité vide. Elle est la traduction du contradictoire et du droit à un procès équitable. Cette censure stricte renforce la loyauté de la procédure. Elle contraint les juges du fond à une rigueur accrue dans l’examen des preuves. Cette exigence peut cependant complexifier la rédaction des décisions. Elle n’interdit pas pour autant aux juges de retenir une version des faits différente de celle d’une expertise. Elle leur impose simplement d’expliquer les raisons de cet écarte