Tribunal judiciaire de Versailles, le 26 juin 2025, n°24/01484
Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Ce jugement tranche un litige entre un syndicat des copropriétaires et deux copropriétaires défaillants. Les défendeurs n’ayant pas réglé leurs charges, le syndicat a engagé une action en recouvrement. Après une mise en demeure restée infructueuse, il a saisi le juge pour obtenir le paiement des sommes dues. Les copropriétaires, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le tribunal a donc statué par jugement réputé contradictoire. La question de droit principale réside dans l’application des mécanismes de déchéance du terme prévus par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le juge devait déterminer les conditions d’exigibilité immédiate des provisions non échues et des arriérés. Le tribunal a fait droit aux demandes du syndicat, en ordonnant le paiement solidaire des charges échues et à échoir, ainsi que des dommages-intérêts. Cette décision illustre la rigueur du dispositif protecteur des créances syndicales.
**L’affirmation d’une exigibilité accrue par la déchéance du terme**
Le jugement opère une application stricte des textes organisant le recouvrement des charges. Le tribunal rappelle le principe fondamental de la participation aux charges. Il cite l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine et exigible. Le juge constate que cette condition est remplie en l’espèce par la production des procès-verbaux. La mise en demeure régulière constitue le préalable indispensable à l’action. Le tribunal relève que les défendeurs ont reçu une lettre recommandée précisant la nature des sommes réclamées. Il note que le délai de trente jours prévu par la loi est expiré. Cette circonstance permet l’activation du mécanisme d’exigibilité anticipée.
La décision donne une portée extensive aux effets de la déchéance du terme. Le juge applique intégralement l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il retient que le défaut de paiement d’une provision rend exigibles toutes les provisions non échues du même exercice. Le texte permet également d’exiger les sommes dues au titre des exercices antérieurs. Le tribunal valide ainsi la demande portant sur les arriérés approuvés et les provisions futures. Il condamne les copropriétaires au paiement du solde intégral des charges échues. Il ordonne aussi le paiement immédiat des appels provisionnels du quatrième trimestre. Cette interprétation assure une protection efficace de la trésorerie syndicale. Elle prive le débiteur défaillant du bénéfice des échéances contractuelles.
**La sanction du retard comme préjudice autonome justifiant des dommages-intérêts**
Au-delà du recouvrement strict, la décision reconnaît un préjudice moral au syndicat. Le tribunal accorde des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Il se fonde sur l’article 1231-6 du code civil pour cette condamnation. Le juge estime que le non-paiement prolongé cause une désorganisation des comptes. Il considère que ce trouble affecte l’ensemble de la collectivité des copropriétaires. Le préjudice réside dans la perturbation du fonctionnement normal de la copropriété. La mauvaise foi du débiteur n’a pas à être spécialement démontrée. Le simple retard suffit à caractériser un préjudice indépendant. Cette analyse consacre une approche objective de la réparation.
La solution adoptée confirme une tendance jurisprudentielle récente. Elle va au-delà de la simple indemnisation par les intérêts de retard. La Cour de cassation admet déjà des dommages-intérêts pour désorganisation. Le jugement de Versailles en fait une application en matière de copropriété. Il sanctionne ainsi le comportement du copropriétaire négligent. Cette condamnation complète l’arsenal des mesures coercitives. Elle a une fonction préventive et dissuasive certaine. La somme allouée, bien que forfaitaire, marque la gravité des troubles causés. Cette reconnaissance d’un préjudice moral collectif renforce la position du syndicat créancier. Elle contribue à l’équilibre financier des copropriétés.
Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Ce jugement tranche un litige entre un syndicat des copropriétaires et deux copropriétaires défaillants. Les défendeurs n’ayant pas réglé leurs charges, le syndicat a engagé une action en recouvrement. Après une mise en demeure restée infructueuse, il a saisi le juge pour obtenir le paiement des sommes dues. Les copropriétaires, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le tribunal a donc statué par jugement réputé contradictoire. La question de droit principale réside dans l’application des mécanismes de déchéance du terme prévus par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le juge devait déterminer les conditions d’exigibilité immédiate des provisions non échues et des arriérés. Le tribunal a fait droit aux demandes du syndicat, en ordonnant le paiement solidaire des charges échues et à échoir, ainsi que des dommages-intérêts. Cette décision illustre la rigueur du dispositif protecteur des créances syndicales.
**L’affirmation d’une exigibilité accrue par la déchéance du terme**
Le jugement opère une application stricte des textes organisant le recouvrement des charges. Le tribunal rappelle le principe fondamental de la participation aux charges. Il cite l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine et exigible. Le juge constate que cette condition est remplie en l’espèce par la production des procès-verbaux. La mise en demeure régulière constitue le préalable indispensable à l’action. Le tribunal relève que les défendeurs ont reçu une lettre recommandée précisant la nature des sommes réclamées. Il note que le délai de trente jours prévu par la loi est expiré. Cette circonstance permet l’activation du mécanisme d’exigibilité anticipée.
La décision donne une portée extensive aux effets de la déchéance du terme. Le juge applique intégralement l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il retient que le défaut de paiement d’une provision rend exigibles toutes les provisions non échues du même exercice. Le texte permet également d’exiger les sommes dues au titre des exercices antérieurs. Le tribunal valide ainsi la demande portant sur les arriérés approuvés et les provisions futures. Il condamne les copropriétaires au paiement du solde intégral des charges échues. Il ordonne aussi le paiement immédiat des appels provisionnels du quatrième trimestre. Cette interprétation assure une protection efficace de la trésorerie syndicale. Elle prive le débiteur défaillant du bénéfice des échéances contractuelles.
**La sanction du retard comme préjudice autonome justifiant des dommages-intérêts**
Au-delà du recouvrement strict, la décision reconnaît un préjudice moral au syndicat. Le tribunal accorde des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Il se fonde sur l’article 1231-6 du code civil pour cette condamnation. Le juge estime que le non-paiement prolongé cause une désorganisation des comptes. Il considère que ce trouble affecte l’ensemble de la collectivité des copropriétaires. Le préjudice réside dans la perturbation du fonctionnement normal de la copropriété. La mauvaise foi du débiteur n’a pas à être spécialement démontrée. Le simple retard suffit à caractériser un préjudice indépendant. Cette analyse consacre une approche objective de la réparation.
La solution adoptée confirme une tendance jurisprudentielle récente. Elle va au-delà de la simple indemnisation par les intérêts de retard. La Cour de cassation admet déjà des dommages-intérêts pour désorganisation. Le jugement de Versailles en fait une application en matière de copropriété. Il sanctionne ainsi le comportement du copropriétaire négligent. Cette condamnation complète l’arsenal des mesures coercitives. Elle a une fonction préventive et dissuasive certaine. La somme allouée, bien que forfaitaire, marque la gravité des troubles causés. Cette reconnaissance d’un préjudice moral collectif renforce la position du syndicat créancier. Elle contribue à l’équilibre financier des copropriétés.