Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°24/02574
Tribunal judiciaire de [Localité 7], 26 juin 2025. Un syndicat des copropriétaires poursuit l’usufruitière et les nus-propriétaires de deux lots pour des charges impayées. Une sommation a été délivrée le 17 janvier 2023, suivie d’une assignation du 20 février 2024. Les défendeurs, non constitués, sont jugés par jugement réputé contradictoire. Le demandeur sollicite la condamnation solidaire au principal, aux frais de recouvrement, à des dommages et intérêts distincts, ainsi qu’une indemnité procédurale. Le litige conduit le juge à trancher trois questions imbriquées. D’abord, l’étendue de l’obligation de payer les charges après approbation des comptes et le régime probatoire afférent. Ensuite, la portée d’une clause de solidarité nu-propriétaire / usufruitier. Enfin, les conditions d’allocation de frais de recouvrement et de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le tribunal retient la dette de charges, prononce la solidarité conventionnelle, alloue partiellement les frais de recouvrement, refuse les dommages et intérêts, et accorde une indemnité au titre de l’article 700.
I. L’affirmation de l’obligation de payer et de la solidarité conventionnelle
A. L’effet de l’approbation des comptes et la charge de la preuve du syndicat Le jugement rappelle le cadre légal de l’obligation aux charges. Il cite l’article 10 de la loi de 1965 et précise la portée de l’approbation des comptes. La juridiction énonce que, « en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale […] ne sont plus fondés à contester ces comptes ». Elle ajoute que « tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel », d’où l’exigence probatoire pesant sur le syndicat. En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblées approuvant les exercices, les attestations de non-recours et le décompte individualisé établissent la créance, débiteur de 16 912,25 euros hors frais non nécessaires. La solution éclaire la méthode: approbation des comptes, irrévocabilité des agrégats collectifs, mais ouverture résiduelle sur l’exactitude du compte individuel.
Cette articulation est orthodoxe. Elle concilie l’autorité des décisions collectives avec la protection du débiteur sur le quantum individuel. Elle incite les syndicats à produire de manière systématique les pièces d’approbation et le compte détaillé, afin de franchir l’exigence de l’article 472 du code de procédure civile qui commande une demande « régulière, recevable et bien fondée » en cas de défaut de comparution. Elle rappelle aussi au copropriétaire que l’inaction contre l’assemblée enferme la contestation dans des marges étroites.
B. La portée de la clause de solidarité en cas de démembrement Le tribunal se fonde sur l’article 1310 du code civil et le règlement de copropriété. Il souligne que la solidarité ne se présume pas, puis relève la stipulation contractuelle. Il énonce que « dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas de démembrement de la propriété d’un lot, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle ». La clause reproduite dispose ainsi: « il y aura solidarité à l’égard du Syndicat des copropriétaires, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges communes ».
La motivation est précise et convaincante. Elle sécurise la pratique en consacrant une solidarité d’origine contractuelle, fréquente dans les règlements. La solidarité externe n’éteint pas l’allocation interne, qui demeure gouvernée par la répartition légale ou conventionnelle entre usufruitier et nu-propriétaire. La décision confirme surtout que l’opposabilité de la clause suffit, sans exiger une démonstration supplémentaire d’utilité des services pour chaque titulaire de droits démembrés.
II. L’encadrement des frais de recouvrement et le refus des dommages et intérêts
A. Les « frais nécessaires » de l’article 10-1 de la loi de 1965 Le tribunal rappelle que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat […] pour le recouvrement d’une créance justifiée ». Il souligne que « cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais ». Il admet les mises en demeure postérieures au 31 octobre 2022 et une relance intervenue après mise en demeure, avant l’assignation, et écarte les « frais d’ouverture contentieux » faute de diligences exceptionnelles. Cette exclusion tient à la nature des missions de base du syndic et à l’inopposabilité du contrat de syndic au copropriétaire.
La solution, mesurée, conforte une ligne jurisprudentielle exigeante. Elle distingue avec rigueur les actes préparatoires non nécessaires et ceux requis à compter de la mise en demeure. Elle responsabilise les syndicats quant à la traçabilité de leurs diligences et évite la dérive des frais internes de gestion, sauf justification claire de circonstances exceptionnelles. Elle favorise une pratique probatoire plus soignée, structurée par la chronologie des actes et l’économie des coûts.
B. Les dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire Au visa de l’article 1231-6 du code civil, le tribunal rappelle que « le créancier […] peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » s’il prouve la mauvaise foi et un préjudice indépendant. Il insiste sur l’arrêt « Cour de cassation, troisième civile, 20 octobre 2016, n° 15-20.587 », puis précise: « faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct […] et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat […] sera débouté ». Il relève encore que « le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant ».
Ce raisonnement est entièrement conforme au droit positif. Il ferme la porte aux indemnisations automatiques fondées sur l’abstraction d’un manque de trésorerie. Il trace une voie probatoire: documenter une tension de caisse avérée, des appels exceptionnels votés pour pallier le défaut, ou des pénalités supportées, et établir une mauvaise foi caractérisée. L’exigence renforce la prévisibilité des charges, évite le cumul punitif, et incite à une gestion prudente du contentieux, équilibrée par l’octroi de l’intérêt légal et d’une indemnité de l’article 700.
En définitive, la décision ordonne la condamnation solidaire au principal avec intérêts à compter de la sommation, admet partiellement les frais de recouvrement qualifiés de nécessaires, refuse les dommages et intérêts en l’absence de mauvaise foi et de préjudice autonome, et alloue une somme au titre de l’article 700. Elle met ainsi en cohérence l’obligation de payer les charges approuvées, la force obligatoire des clauses de solidarité en cas de démembrement, et l’encadrement des accessoires financiers selon des critères probatoires précis.
Tribunal judiciaire de [Localité 7], 26 juin 2025. Un syndicat des copropriétaires poursuit l’usufruitière et les nus-propriétaires de deux lots pour des charges impayées. Une sommation a été délivrée le 17 janvier 2023, suivie d’une assignation du 20 février 2024. Les défendeurs, non constitués, sont jugés par jugement réputé contradictoire. Le demandeur sollicite la condamnation solidaire au principal, aux frais de recouvrement, à des dommages et intérêts distincts, ainsi qu’une indemnité procédurale. Le litige conduit le juge à trancher trois questions imbriquées. D’abord, l’étendue de l’obligation de payer les charges après approbation des comptes et le régime probatoire afférent. Ensuite, la portée d’une clause de solidarité nu-propriétaire / usufruitier. Enfin, les conditions d’allocation de frais de recouvrement et de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le tribunal retient la dette de charges, prononce la solidarité conventionnelle, alloue partiellement les frais de recouvrement, refuse les dommages et intérêts, et accorde une indemnité au titre de l’article 700.
I. L’affirmation de l’obligation de payer et de la solidarité conventionnelle
A. L’effet de l’approbation des comptes et la charge de la preuve du syndicat
Le jugement rappelle le cadre légal de l’obligation aux charges. Il cite l’article 10 de la loi de 1965 et précise la portée de l’approbation des comptes. La juridiction énonce que, « en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale […] ne sont plus fondés à contester ces comptes ». Elle ajoute que « tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel », d’où l’exigence probatoire pesant sur le syndicat. En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblées approuvant les exercices, les attestations de non-recours et le décompte individualisé établissent la créance, débiteur de 16 912,25 euros hors frais non nécessaires. La solution éclaire la méthode: approbation des comptes, irrévocabilité des agrégats collectifs, mais ouverture résiduelle sur l’exactitude du compte individuel.
Cette articulation est orthodoxe. Elle concilie l’autorité des décisions collectives avec la protection du débiteur sur le quantum individuel. Elle incite les syndicats à produire de manière systématique les pièces d’approbation et le compte détaillé, afin de franchir l’exigence de l’article 472 du code de procédure civile qui commande une demande « régulière, recevable et bien fondée » en cas de défaut de comparution. Elle rappelle aussi au copropriétaire que l’inaction contre l’assemblée enferme la contestation dans des marges étroites.
B. La portée de la clause de solidarité en cas de démembrement
Le tribunal se fonde sur l’article 1310 du code civil et le règlement de copropriété. Il souligne que la solidarité ne se présume pas, puis relève la stipulation contractuelle. Il énonce que « dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas de démembrement de la propriété d’un lot, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle ». La clause reproduite dispose ainsi: « il y aura solidarité à l’égard du Syndicat des copropriétaires, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges communes ».
La motivation est précise et convaincante. Elle sécurise la pratique en consacrant une solidarité d’origine contractuelle, fréquente dans les règlements. La solidarité externe n’éteint pas l’allocation interne, qui demeure gouvernée par la répartition légale ou conventionnelle entre usufruitier et nu-propriétaire. La décision confirme surtout que l’opposabilité de la clause suffit, sans exiger une démonstration supplémentaire d’utilité des services pour chaque titulaire de droits démembrés.
II. L’encadrement des frais de recouvrement et le refus des dommages et intérêts
A. Les « frais nécessaires » de l’article 10-1 de la loi de 1965
Le tribunal rappelle que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat […] pour le recouvrement d’une créance justifiée ». Il souligne que « cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais ». Il admet les mises en demeure postérieures au 31 octobre 2022 et une relance intervenue après mise en demeure, avant l’assignation, et écarte les « frais d’ouverture contentieux » faute de diligences exceptionnelles. Cette exclusion tient à la nature des missions de base du syndic et à l’inopposabilité du contrat de syndic au copropriétaire.
La solution, mesurée, conforte une ligne jurisprudentielle exigeante. Elle distingue avec rigueur les actes préparatoires non nécessaires et ceux requis à compter de la mise en demeure. Elle responsabilise les syndicats quant à la traçabilité de leurs diligences et évite la dérive des frais internes de gestion, sauf justification claire de circonstances exceptionnelles. Elle favorise une pratique probatoire plus soignée, structurée par la chronologie des actes et l’économie des coûts.
B. Les dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire
Au visa de l’article 1231-6 du code civil, le tribunal rappelle que « le créancier […] peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » s’il prouve la mauvaise foi et un préjudice indépendant. Il insiste sur l’arrêt « Cour de cassation, troisième civile, 20 octobre 2016, n° 15-20.587 », puis précise: « faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct […] et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat […] sera débouté ». Il relève encore que « le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant ».
Ce raisonnement est entièrement conforme au droit positif. Il ferme la porte aux indemnisations automatiques fondées sur l’abstraction d’un manque de trésorerie. Il trace une voie probatoire: documenter une tension de caisse avérée, des appels exceptionnels votés pour pallier le défaut, ou des pénalités supportées, et établir une mauvaise foi caractérisée. L’exigence renforce la prévisibilité des charges, évite le cumul punitif, et incite à une gestion prudente du contentieux, équilibrée par l’octroi de l’intérêt légal et d’une indemnité de l’article 700.
En définitive, la décision ordonne la condamnation solidaire au principal avec intérêts à compter de la sommation, admet partiellement les frais de recouvrement qualifiés de nécessaires, refuse les dommages et intérêts en l’absence de mauvaise foi et de préjudice autonome, et alloue une somme au titre de l’article 700. Elle met ainsi en cohérence l’obligation de payer les charges approuvées, la force obligatoire des clauses de solidarité en cas de démembrement, et l’encadrement des accessoires financiers selon des critères probatoires précis.